到处是房子,哪有那么多人住?

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导读

20年前，街头巷尾老百姓一大热门话题：满大街都在修房子，这么多房子，谁来住？

20年来，“满大街都在修房子，这么多房子，谁来住？”的话题依然不绝于耳。

这篇长达6000字的文章，来深度回答你！

一、中国的城市建成区到底有多大？

建成区的定义：城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的区域。对核心城市，它包括集中连片的部分以及分散的若干个已经成片建设起来的市政公用设施，和公共设施基本具备的地区；对于城镇来说，它包括由几个连片开发建设起来的市政公用设施，和公共设施基本具备的地区组成。因此建成区范围，一般是指建成区外轮廓线所能包括的地区，也就是这个城市实际建设用地所达到的范围。

各城市建成区面积明细表城市建成区面积（平方公里）北京1401上海1380重庆1329广州1237东莞932深圳900天津885南京755成都615武汉566青岛566杭州506长春506西安500沈阳465苏州458合肥438郑州437乌鲁木齐429昆明420哈尔滨402大连395济南392太原340无锡329烟台323宁波321厦门317长沙312南昌307兰州305贵阳299南宁287石家庄278淄博267福州260呼和浩特260徐州255汕头253常州250唐山249大庆244惠州238温州238临沂213洛阳209泉州206连云港206南通204

▲根据2016年《中国城市建设统计年鉴》统计数据和2015年住建部统计数据（中华人民共和国住房和城乡建设部）

以上数据可以看出，中国城市建成区面积非常有限，简单说城市建成面积偏小，建成区相对整个城市总面积占比过小，的是深圳占比45%，而乌鲁木齐只有3%，成都只有4%，城市建设任重道远。建成区的空间巨大，人口容量空间巨大。

二、大城市群的马太效应，中国大城市还没有雄起！

美国东北部大西洋沿岸城市群

■人口：4500万，占美国总人口的20%；■面积：13.8万平方公里，占美国面积的1.5%；■区位：北起波士顿，南至华盛顿，故又被称作“波士华”，共包括200多座城镇；

日本太平洋沿岸墟市群

■人口：近7000万，占日本总人口的61%；■面积：约10万平方公里，约占总面积的20%；■区位：这是一个多核的城市群，一般分为以东京为中心的东京城市圈、以大阪为中心的大阪城市圈、以名古屋为中心的中京城市圈；■主要城市：东京、横滨、静冈、名古屋、京都、大阪神户；

英国以伦敦为核心的城市群

■人口：3650万，约占全英国人口的一半；■面积：约4.5万平方公里，约为全英国的1／5；■区位：以伦敦为核心，以伦敦——利物浦为轴线的地区；■主要城市：大伦敦地区、伯明翰、谢菲尔德、曼彻斯特、利物浦；

世界几个大都市圈人口占比如下：1、东京都市圈：1.34万平方公里，人口3700万，占日本人口的29%；2、巴黎都会区：1.7万平方公里，人口1200万，占法国人口19%；3、大伦敦区：1580平方公里，人口800万，占英国人口12%；4、大纽约都市区：8643平方公里，人口1800万，占美国人口的6%；

5、韩国统计厅27日公布的“2017年人口住宅总调查”报告显示，以去年11月1日为基准，韩国的总人口数为5142万人，较2016年（5127万人）增加0.3%。首都圈地区的总人口数为2551.9万人，占韩国人口总数的49.6%；

中国一线城市人口占比：

1、北京：面积1.64万平方公里，人口2151万，占人口的1.65%；

2、上海：面积6340平方公里，人口2426万，占人口的1.87%；

3、广州：面积7434平方公里，人口1308万，占人口的1%；4、深圳：面积2000平方公里，人口1100万，占人口的0.85%；

从城市人口聚居比例来看，中国的特大城市与国外还有相当大的差距，未来还会有更多人口流向一线城市。所以，一线城市仍将是大型房企甚至成长型房企的重要目标。

发达国家的经验表明，城市发展存在“马太效应”，大城市周边资源被虹吸，大城市人口净流入，大城市人口对于居住需求强劲。

三、中国推动一亿非户籍人口在城市落户带来多少住房新需求？

城市新增一亿户籍人口，按照国家统计局的数据，城镇人均居住面积40.8平方米，1亿人就需要新增41亿平米的住宅需求。按照2017年住宅竣工面积7.18亿的面积来核算，就此一项就需要6年左右的时间来完成，还不包括1亿人落户所带来的的相关非户籍人口的居住需求。

2017年7月6日国家统计局网站消息， 2016年居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

但是，以上数据要深度看到中国实行的是“城乡二元结构”，就与其他发达国家不同，城乡二元结构有以下影响：

1、城乡之间的户籍壁垒，以严格限制农村人口向城市流动为核心的户口迁移制度的形成；

2．两种不同的资源配置制度；

（改革前中国社会中的资源是由行政性的在进行分配，而不是由市场来进行配置。比如：教育和公共设施的投入。城市中的教育和基础设施，几乎完全是由国家财政投入，而农村中的教育和设施，国家的投入则相当有限，有相当一部分要由农村自己来负担）；

3．以户籍制度为基础的城乡壁垒，事实上是将城乡两部分居民分成了两种不同的社会身份；

所以谈农村的人均住房面积没有太大意义。城市人均住房为36.6平方米，表面上看是达到发达国家标准了，但这个数字基本是无实际意义。众所周知，中国农村的住房质量落后，各种自建房、搭建等毫无规划标准。随着城市发展，大量务工人员离开农村，所以大量住宅无人养护，房产逐步老化变坏，使用效率极低。

中国住房需求不是基于很多居住条件极差的老房子，而是需要真正宜居的房产，至少是标准的商品房，水电气等配套设施完善，而住房品质的提升是一个长期的过程，中国城镇化远远看不到拐点。现在判断城镇化已经进入拐点，为时尚早。但是对于农村居住条件继续改善，已经非常迫切。

四、“老破烂房产”必然成为“木乃伊库存”！

产品不断升级，房产从基础设施建设、住宅区环境打造、配套规划、小区规划、户型设计等等都已经发生了剧烈的变化，房子作为一种产品，从一二线城市开始出现迭代，“老破小”被改善人群抛弃，留给低收入者接盘。严重的供不应求，造成改善需求无法在短期内完成。

中国从1998年的房改开始，之前的大量房产不适合居住，却还承担着重要的居住任务，还要被记载入统计局数据，实际情况是，这部分“老破烂”住宅居住功能不完善，被人抛弃，成为“木乃伊”。

国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦8月5日在《比较》编辑室于北京基金小镇举办的“老经济与新动能：中国经济增长趋势”研讨会上针对目前的大都市圈发展现状做出下述表述。

刘世锦在会议一开始就表示：“有人问现在的经济增长会不会由L型变成U型，又恢复高速增长？我可以明确地说不会。无论是U型或者是V型大反转，都根本不可能。”他表示，经过2017年上半年的变化，初步确认，中国经济触底并开始转入新增长平台，新平台潜在增速的均衡点可能是在5%到6%之间，而且走稳之后可能持续十年左右。未来在新增长平台上，经济增长可能呈现出大L型的底边叠加上小W型的短周期波动的态势。

刘世锦认为，大都市圈是下一步发展和改革新的制高点，是中国经济下一步新的增长点之一，因为转型升级、创新驱动大部分发生在大都市圈。但是大都市圈的房地产问题怎么解决？刘世锦认为，“还是房地产领域的供给侧改革要优先。”他提出六个问题和建议：

住宅用地占建设用地的比重偏低。特别是一线城市过去几年这个比重一般低于25%，最近几年有所调整，但也低于30%。他指出，在现有制度下，应该先把住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。

提高住宅占比，真的那么容易吗？

五、主要城市住宅建设用地占比之低，世界罕见！

• 2009~2016年，其住宅用地的年均增幅呈现出“小城市>中等城市>大城市>特大城市和超大城市”的特征；

• 截止到2016年12月31日，城镇土地总面积：943.1万公顷。其中，城市面积占46.0%，建制镇面积占54.0%；

• 2009~2016年，城镇土地面积增加218.1万公顷，增幅为30.1%，年均增长3.8%。增长速度总体呈逐渐放缓趋势，年度增幅由2010年的4.7%下降至2016年的2.9%；

中国缺土地吗？不缺。缺什么样的土地？商品住宅用地。城市商品住宅用地占城市建设总用地比例不到20%，但是在首尔、伦敦、纽约等城市，这个占比都在40%左右。这个政策并不致力于解决商品住宅的供应量的问题。

我国已划定18亿亩耕地红线和城市开发边界，这是硬指标，无法突破。在刚刚结束的大会上还确定了生态红线，因此在这种情况下，已经有了规划框架，而农村集体经营性建设用地也无法突破框架。

六、从销售数据如此强劲且健康

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