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万科翡翠公园别墅，备案名：君望府项目3#地块1-18号楼，11#地块1-4号楼（天府新区）已于2018年10月16日取得预售。
▲别墅实拍
看看预售情况：
▲总平图
万科翡翠公园别墅地址：天府新区—剑南大道南段东侧；位于天府新区“牛鼻子”。
获批价格：20000--25000元/平；
房源：本次公证摇号开盘销售的全部准售房源共374套，建筑面积约52777.16㎡，均为四室两厅三卫户型。
购房资格：天府新区购房资格；
上述房源中提供38套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，202套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。棚改货币化安置住户选房范围为当期全部准售房源，刚需家庭选房范围为当期全部准售房源中棚改货币化安置住户选房后剩余的房源。支持前述优先摇号、优先选房后，剩余的房源纳入普通购房家庭选房范围。
预售房源信息：
容积率：2.8；
物业费：别墅5元/㎡.月；
装修：清水；
产权年限：70年；
交房时间：2019年年底；
开发公司：成都万科川府置业有限公司；
物业公司：成都万科物业服务有限公司；
小区产品形态：别墅与高层分开，高层住宅已经售罄；
小地块别墅于大地块别墅对比：
小地块别墅区楼间距20米；
大地块别墅区楼间距10-15米；
小地块别墅地下室层高：5.7米；
大地块别墅地下室层高：3.3米；
小地块别墅花园面积大于大地块别墅花园面积；
周边配套：
地铁：
▲实拍
地铁5号线高峰站（在建）距离项目300米左右，预计明年年底通车；
学校：
▲幼儿园实拍
一心幼儿园（公立幼儿园），目前在建过程中；
▲（天府三小）实拍
天府三小（公立）距离售楼部700米，已使用；
2018年成都天府新区第三小学规划范围：美岸路一段66号、南湖西路、南湖北路、鹤林路、锦江村、祥鹤一街48、55号、瑞祥西街。
▲实拍天府四中（上图）
天府四中规划 幼儿园-小学-初中-高中一体化的学校，规划采用K12的教学方式，目前小一已经招生，公益收费；3升4，4升5、5升6也已招生。
▲实拍（红框位置为一套）
整个别墅为双拼别墅，左边一户，右边一户（上图），地下一层，地上三层；
户型：
户型解读：
▲实拍（红框位置为地下室已封入口）
交付以后，需要自行接通室内和地下室的通道，并配备楼梯。
▲实拍（红框位置是玻璃已封的屋面）
屋顶目前不能使用，看起来也不符合规划，至于后续能否搭建，不确定。
价格：
价格的房源价格是2521835元，车位需要单独购买：399000元；
▲数据（来源房协网）
贰爷置业建议：
该别墅产品的设计，开间只有5.2米，减掉24公分的墙体尺寸，剩下不到5米的开间，这个尺寸是比较小，进入房间会有“左手是墙右手也是墙”的感觉；
进深尺寸大，长方形布局这会造成朝北的房间采光不好，并且室内中部的采光也会有所影响；
从投资的角度来分析，300万左右的联排别墅进行改造，包括楼顶地下室，改造和装修的费用预算100万（改造费用较高，包括花园、地下室、楼顶、楼梯改造）；车位价格40万/个，两个车位总投入80万；其他税费投入20万，总的支出达到500万；
500万成本的别墅，价格翻番，要达到1000万的价格售出。从这样的价格来看，受众人群相对比较少；
每一层楼的空间相对比较小，所以是实际生活需要多次上楼下楼，上上下下难免会影响居住体验，老年人和小朋友会有一定不便；
具有别墅情怀的人群，这样的城市别墅属于居所，但低总价的产品特性不能让你买彻底享受到别墅的豪华和舒适，但是能帮你实现低门槛别墅梦；
从开发商的角度，这样的别墅这样的价格依然是可以接受的，整个万科翡翠公园采用高低配的形式，所以别墅在这样的限价情况下能有所溢价，开发商也是乐其中；
物业角度，万科物业是口碑很好的一个物业，标准化流程管理，让整个的物业水准稳定，口碑较好。这对于别墅后续的保值增值起到一定的支撑作用；
助理/文
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贰爷房产投资2018-10-18 17:27:19
