又爆！排名前十的长租公寓也“摊上事儿”了？

距离8月份杭州鼎家公寓的暴雷，不足两个月，上海老牌长租公寓——寓见公寓，近日因拖欠房东租金、疑似现金流吃紧，被债权方华瑞银行的一纸告知函公之于众，迅速引发市场关注。要知道，寓见公寓可不是什么小虾米，是赫赫有名的长租公寓，前十的头部玩家，排名高居第七。

据网上信息统计，今年以来，已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家五家分散式长租公寓“爆雷”，而问题原因，无一例外，全部都是资金链断裂带来的运营危机。

银行强势“怼”长租公寓

10月15号，长租公寓的债权人—上海华瑞银行向寓见公寓发出一份《关于敦促—寓见公司保障我行信贷资产安全的告知函》，迅速引发市场广泛关注。

这份10月15日盖章发出的告知函，透露了三大要点：

1、华瑞银行与寓见公寓运营方（寓见资产管理（上海）有限公司）合作，以后者未来的租金作抵押（“相关房屋出租产生的租金收入为贷款的还款来源”），向后者发放了专项贷款，用途是长租公寓房屋装修；

2、寓见公寓运营上有纰漏，遭房东网上投诉拖欠租金，疑似遭遇现金流紧张；

3、华瑞银行在贷后监控上监测到风险，强势主动出手，“你公司须充分保障上述装修资产安全，未经我行允许，不得擅自处置上述装修资产，在相关贷款结算前，对于危机我行信贷资产安全的情形，我行保留诉诸于法律维护我行权益的权利。”

68亿老牌长租公寓“疑似爆仓”？

在银行的公示贴到门口的同一天，网上已经开始到处曝光寓见公寓资金链断裂，开始大面积拖欠房东租金导致租客被房东上门收房的新闻。

公开资料显示，寓见是一家总部位于上海的长租公寓运营商，成立于2014年3月，从分布式公寓起家，随后与开发商、政府等进行合作，逐渐开始运营集中式公寓。与其它相对较早的品牌公寓“青客”、“蘑菇公寓”一样，采取经典的“房屋托管+标准化装修+租后服务”模式，寓见与房东签下5年的房屋托管合约，进行标准化装修，然后在合约期内按间多次出租给用户。

寓见官方介绍，“成立4年来管理资产超过300亿元，现已布局上海华东，已开门店43家，开业房源数超过2万个，并规划在3年内发展到1000个项目、30万套服务规模。”寓见公寓CEO程远接受媒体采访时透露，寓见今年一季度已签约17个资产项目，今年已启动3个类REITs新项目发行的工作，总资产规模在68亿元左右。

寓见公寓疑似现金流紧张的消息传出后，数位长租公寓的从业人士表示意外：这家老牌长租公寓运营商，吸引了不少明星投资人及创投机构。

资本狂飙中的长租公寓市场逐渐暴露出问题

今年9月初，上海市消费者保护协会公布的一组数据显示，伴随着长租公寓的兴起，相关投诉呈现逐年递增趋势；2018年至今共计受理相关投诉近1400件，同比增长近3倍。投诉主要集中在以下几大问题：

居住安全存隐患：

部分中介服务机构疏于对装修材料及工程质量的把控，比如自如公寓，直接影响居住安全；相关投诉150余件，占10.7%。

押金退还不守约侵害消费者财产权：

如消费者先后反映寓见未按约定期限退还押金且漫长拖延；相关投诉730余件，占52.1%。

资金征信存风险：

部分长租公寓中介服务机构误导消费者通过与其合作的第三方金融机构进行贷款，以消费者的信用风险换取其资金保障。一旦经营不善，极易造成消费者面临个人资金或征信风险。今年4月，上海歆禺房屋租赁有限公司因资金链断裂，无法向房东缴付房租，导致一些尚处于租房合同期内的消费者，不仅遭遇房东强制清退，还因租赁合同绑定贷款而面临个人信用风险。该事件引发160余名消费者投诉，公司却迟迟不予提供合理解决方案。相关投诉330件，占23.6%。

一些长租工具+金融创新工具，比如“消费分期贷款+长租公寓”的模式，被认为是一项多赢的创新，减轻租客一次性押一付三的房租负担、提高长租公寓平台用户体验、帮助消费金融平台有效获客。然而，行业的野蛮生长，“金融+长租公寓”异化，部分长租公寓平台疯狂滚动现金流。

今年3月，位于上海的长租公寓运营商“爱生活爱公寓”通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张，10个月的时间规模从3000间攀升至12000间，然而由于公寓建设成本高昂、短期难以回收盈利，加之杠杆率奇高，最后资金链断裂。资料显示，该公寓负债金额达1.3亿~1.4亿元，波及租客押金达1500万~2000万元。

据网上统计显示，今年以来，已经有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家这五家分散式长租公寓出了问题，而问题原因，无一例外，全部都是资金链断裂带来的运营危机，长租公寓爆雷数量、频率，从2017年底至今，明显加速。

“很多公寓运营方过于追求规模、管理公寓数，这一思维模式刺激下疯狂拿地拿房和盲目扩张，甚至出现面粉贵过面包，拿房价格高过房屋租金的现象。”业内人士分析，从2015年前后，诸多出身互联网行业的资本跨界进入长租公寓市场，带来了大数据思维和规模扩张竞赛，但有些却没有真正理解地产模式，野蛮生长之后问题暴露。

不过，在他看来，值得正视的是，存量房屋用于长租公寓改造、积极合规利用金融创新工具，对于让更多主体参与丰富住房租赁市场体系、改善居民居住条件，有着正面积极意义。

（来源：券商中国）

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