二环旁388套精装房取证,地段很好,产品一般,要不要买?

今天是位于武侯区的科华388项目网上报名的最后一天，推出388套主力建面约122-142㎡的产品，备案价格为23799-29392元/㎡，包含2999元/㎡的精装。

这个项目在我们的读者圈有比较高的关注度，经常都会有读者在问问吴思竹咨询项目到底如何？是否值得购买？

趁着刚刚过去的中秋假期我去项目现场进行了实地了解，以下就是科华388项目的踩盘报告，希望能给关注这个项目的购房者带来一些参考。

一、地段及配套

主城二环旁，优势和劣势都有

科华388项目位于成都二环路南二段7号，项目处于二环路的内侧，北侧是其它居民小区，南侧是二环路，西侧是棕南正街，东侧是商业楼。

项目所处的地段非常好，但新增供应极少，这应该也是项目能够吸引到这么多购房者关注的重要原因之一。

但对于实际居住来说，我认为这个地段的优势和劣势都很明显。

先来说说优势，这里是主城非常核心的位置，享有丰富且优质的城市配套。

交通配套

道路交通方面，项目的南侧和东侧分别是二环路和科华路，都是城市交通主干道，拥有了它们，就基本拥有了通达全城的能力。

公共交通方面也十分丰富了，临二环路和科华路两侧就有多达10余条公交线路，此外还有BRT快速公交和轨道交通，距离最近的轨道交通站点是地铁8号线川大望江校区站，步行距离不到700米。

商业配套

项目的正对面就是王府井购物中心科华店，此外，周边直线距离2公里范围内还有万达广场锦华店、泛悦mall、凯德天府、苏宁广场城市奥特莱斯等多个综合性商业，如果你是喜欢城市繁华的人，那这个位置对于你来说，就是“天菜”。

教育配套

我粗略统计了一下，项目周边1公里范围内有4所幼儿园，4所中小学，公办和民办均有。非常值得一提的是距离项目不到400米步行距离的成都市棕北小学，是棕北集团的成员校，据说这所学校的师资水平、办学成绩和家长口碑都很不错，对口初中也都很强，其中就包含棕北中学，是成都的一批老牌公立初中。

但科华388项目是否能划入这个学校目前还是个未知数，一切以交房后的信息为准。

说完优势，再来说说劣势，主要有两个，一是居住界面问题，周边基本都是老旧小区，整体居住界面不理想，但这就是主城区，你想要主城的繁华，这个问题就无法避免；二是紧邻二环高架，关于这个问题，我非常有发言权，因为我家就在二环高架旁边，且从我目测来看，我家离高架的距离比科华388还要远一些，主干道带来的噪音和灰尘影响都非常明显，如果你是对这方面特别敏感的人，请谨慎考虑。

综合以上来说，如果你是一个喜欢主城繁华的人，科华388项目可以说没有任何短板，你如果向往这种生活，那以上部分劣势就是在所难免的。

二、规划及产品

16亩小盘，改善定位，品质一般

科华388项目总占地面积仅有16亩，容积率4.9，共规划了两栋住宅，均为33层。楼盘虽然体量小，但是该有的东西还是有的，比如儿童活动区和景观区等。

重点说说项目的外立面，从规划图来看，颜值还是比较高的，据置业顾问介绍采用的是大面积落地窗玻璃+铝板的搭配。这种造价成本相对会更高，如果后期能够完美兑现，也算是城市一道亮丽的风景线。

2栋住宅全部采用3梯6户的设计，主力产品建面从约122-142㎡不等，其中122㎡产品为三房双卫的设计，134㎡和142㎡产品为四房双卫的设计。

从产品面积段来看，属于改善的定位，但从规模、指标和产品实际表现来看，我个人认为改善的品质并不高，更适合对功能性要求更高的首改考虑。

我参观了符合交付标准的实体样板间，结合参观实体样板间的感受，来给大家说说户型和精装两个部分。

建面约122㎡三房双卫产品

这个户型正对二环高架，因此主干道带来的影响，未来感受会比较明显。户型方面，比较传统的三房设计，功能完善，实用性还是比较强的，整体没有特别大的缺点，唯二不足是次卫是通过玄关间接采光和通风的，另外，没有独立的生活阳台。

建面约134㎡四房双卫产品

这个户型不对二环高架，在三个户型中，应该是受主干道影响的产品，的亮点是6.6*1.8m的观景阳台，但是次卫和厨房也有无法直接采光和通风的问题。

建面约142㎡四房双卫产品

这是三个户型中，一个没有明显不足的产品，整体设计也是以强调功能为主，的看点就是横厅和观景阳台的尺度比较阔绰。

需要提醒大家的是，因为是3梯6户的设计，所以3个户型都存在部分功能空间被遮挡的问题，对采光和通风可能会有一定影响，购房者在选择时需要注意，下面是我在实体样板间拍摄到的图片，建议感兴趣的购房者都要去实体样板间感受下。

再来看看精装，公区精装和室内精装。

以下是我拍摄的入户大堂和各楼层公区的实景图，大堂的装修规格还是比较高的，楼层公区就很一般了。

室内精装标准是2999元/㎡，包含了新风、地暖和中央空调三大件，其中地暖的壁挂炉选用的是博世，新风选用的是布朗；主材方面，也选用的大家熟悉的品牌，比如欧派的柜体（橱柜、卫浴柜）、老板的烟机灶具、九牧以及箭牌的卫浴洁具等。

从配置来看，还是比较实用的，但是从整体呈现来看，我认为表现很普通，只达到了市场基本标准。

三、价格及购买建议

此次取证的是项目全部388套产品，含精装的备案价格为23799-29392元/㎡，总价在约294.91-410.17万元。

如果你就是一个主城党，喜欢这样繁华的生活，亦或是冲着学校来的（要把风险考虑进去），那么我认为，这个价格可以积极关注，原因主要有两个：一是主城这样的新增供应非常稀缺，不夸张的说，真的是卖一个少一个；二是对比周边二手房，价格低的居住品质都很差，品质稍微好一些的，与科华388的价差也不大，那么为什么不选择新房呢？

但如果你是一个对居住品质要求较高的购房者，或是对资产价值有比较高期望的购房者，我不建议作为考虑，项目规模太小，产品过时，品质也不高，普通改善用于自住没毛病，但未来的生活质量和增值潜力，都不会太高。