以前陪我看月亮的时候，叫人家小甜甜；现在新人胜旧人了，叫人家牛夫人。
谁也没想到，从“小甜甜”到“牛夫人”的角色转变，前后也就三个月。此前炙手可热，一地难求，开发商抢破头的“土拍”局面，竟然变得十分理性，甚至有点清冷，真是“人生大起大落，实在是太刺激了”。
9月15日～17日，为期三天的成都第二轮土地集中出让结束。
此次拟出让的75宗土地中，有17宗在土拍之前就“因故终止”；而在土拍过程中，有6宗流拍；剩余成交的52宗土地，有38宗底价成交；溢价成交的仅14宗，且溢价率基本不超过10％，最终揽金446.3亿。
成都第二轮土拍一览表
图据：公众号＠地产全说
坦白说，成都第二批集中土拍的情况不理想，但如果我们客观一点，和其他城市做一个对比，就会发现成都的表现还算不差。
天津第二轮土拍挂牌61宗，停牌19宗，流拍2宗，最终成交40宗，多数地块底价成交，平均溢价率仅0.6％；沈阳第二轮土拍挂牌46宗，终止24宗；合肥挂牌17宗，终止9宗，仅剩8宗；就连向来在土拍市场“高人一等”的杭州，第二轮集中土拍挂牌31宗，其中10宗试水“竞品质”，终止了9宗，最后剩下那1宗也流拍了。而隔壁重庆也刚刚结束，第二轮土拍33宗，其中9宗终止，5宗流拍，26宗底价成交，2宗溢价成交，溢价率仅0.43％，整个土拍时间只持续了1个。
所以，在比惨这件事情上，大哥不说二哥。
以上，就是目前国内众多新一线城市第二轮土拍的一个基本事实情况。
但知其然，还要知其所以然，我认为一个专业的购房者，至少还应该思考以下三个问题：
1、开发商没钱了。
这里分两种情况，一种是真没钱了，另一种是有钱但也不敢花了。
大家要知道，开发商的钱从哪里来？如果不那么严格的话，我们可以理解为一是来自银行贷款（也包括其他融资、发债等渠道），二是来自房屋销售回款。
但自从2020年8月2日，住建部和央行宣布出台针对房企的“三道红线”，以及2020年12月31日，央行、银保监会联合发布针对银行的“两道红线”，事实上从银行资金的“供给端”和“需求端”，给房地产套上了两道紧箍，而对购房者而言最直观的感受就是房贷利率不断上浮，贷款难度不断增大，这些都是指向一件事——开发商从银行拿钱变少了，变贵了，变难了。
当然，这两项政策其实在去年底都已经公布，而今年一季度也早已开始实施，但我们发现批次集中土拍（大部分在4～6月）情况依然“火爆”，所以银行端的钱变紧，并没有引起开发商的足够重视，直到市场转冷（成都是从3.22新政开始的，但效果显现大概是在6月份），购房者买房的积极性大幅下降，当开发商发现销售回款预期变慢，自己“两条腿”都可能被打断时，才真正谨慎起来。
2、开发商有钱，但算不过来帐。
有开发商踩了“三道红线”，也有一些财务稳健的开发商没有踩线，同时也包括一些融资成本较低，融资难度较低的央企、国企等，虽然这些企业是二批次拿地的主力军，但客观来看，他们的拿地积极性依然在减退。这就主要源于“算不过账”。
这里有两个维度的考量。
一方面，地方政府在土地出让时会“肥瘦搭配”，部分地块也可能会附带一定的出让条件，这些都无可厚非。
因为，保证土地这一重要的“国有资产不流失”和“国有资产价值化”，本来就是地方政府的职责所在。
但是，前期部分城市出现流拍，或许还有市场预期不足的考量。但后期“土地集中出让”的城市没有及时调整“土地出让条件”，依然出现普遍流拍，那就有一些反常。
我分析其可能的原因，土地流拍或许是一个必然经历的程序，这才能为地方政府在后续的土地出让中，重新评估国有资产或重新制定土地出让条件，提供事实依据。
二方面，是开发商的成本变化和对利润要求的提高。
开发商拿地之前，都要进行成本测算，过去可能有5％的利润就敢拿地，但现在可能不敢了，必须要10％的利润才敢拿了。
这个主要是源于开发商对未来建筑材料、人工成本提高的预期，另一个也是源于对销售周期拉长，会导致资金成本提高的预判。
所以，当二者在利益考量中存在背道而驰的现象时，那么结果就自然不太可能达成一致。
3、开发商有钱，也算的过帐，但或许还有更好的用途。
对于开发商来说，拿地的方式，除了在“集中供地”中拍卖以外，其实还有一个途径就是“收并购”。例如，万科星耀天府，就是万科从蓝光手里收过来的，这就是项目层面的收购；当然还有企业层面的，就是一家公司把另一家公司吞了，那么两家公司的土地，都归一家所有了。
而现目前，某些开发商们是什么状况，相信读者们也清楚，暴雷的、破产的、苦苦支撑的……越来越多。
我预计在今年年底之前，这种“趁你病，要你命”情况还会更加普遍，到时候有钱可能真的可以为所欲为。
那么，在年底之前，持有大量现金，择机收购其他“病危”房企或者项目，其可能会比从地方政府手里买地要更划算一些。
1、房地产已进入至暗时刻，但或否极泰来
房地产，其实是由房产和地产两部分构成，开发商和购房者之间的生意，是房产生意；而地方政府和开发商之间的生意，那才是地产生意，合在一起，才能叫房地产。
过去，不管是限购、限贷、限售，还是限价等，其实都针对的是房产部分，而地产部分虽然也有影响，但相对还好，土地市场的热度和价格还是比较正向。
但现在，各个重点城市出现土地大规模流拍，这已经说明调控的影响开始触及上游，调控的代价也已经逐渐从开发商身上，传递到地方政府身上。
目前中国，除了少数经济发达的一线城市外，大多数城市的财政都比较依赖土地出让金，根据媒体公开报道，2020年中国44个主要城市中，土地财政依赖度（土地出让金／一共公共预算＊100％）超过100％的城市有20个，依赖度超过50％的城市有19个，而低于50％的只有5个。
由此可见，如果土地出让金少了一大截，对部分土地财政依赖度高的地方政府可能会是沉重的打击。
房地产企业没有钱，可以破产，可以重组；但地方政府怎么破产，怎么重组？只能找中央兜底。一个两个还好说，如果个个都来，那就乱套了。所以，财政就是一国之本，其重要性不言而喻。
因此，我个人观点认为，当房地产行业出现大规模土地流拍，触及地方财政根本的时候，就代表房地产已经进入了至暗时刻；
但同时，物极必反，否极泰来，这可能也预示着房地产最困难的时候将会过去，毕竟冬天来了，春天还会远吗？
业内有一些观点认为，房企应该努力坚持到明年3～4月，对此，我持比较认可的态度。但在行业重新洗牌，房企杠杆率普遍降低的大背景下，对部分房企来说，并不是一件容易的事。
2、调控政策可能见顶，或将开始逆向调控
众所周知，调控的核心思想是“房住不炒”，而具体要求则是“稳房价、稳地价、稳预期”，因此楼市调控从来不追求房价大幅度下跌，更不追求土地市场大规模流拍，你土地都卖不出去了，地价都为零了，还谈什么稳地价呢？
所以，为了继续贯彻“三稳”的目标，不少城市已经开始出现了逆向调控。
例如：今年8月，湖南岳阳发布楼市“限跌令”，降价不能超过15％；随后，江阴、桂林、菏泽、昆明、沈阳、株洲、唐山、张家口等9个城市，纷纷发布类似政策，相信后续还会更多城市跟进。
当然，目前出台“限跌令”的城市主要集中在三四线，这和三四线城市自身“抗跌性”不强有关，但随着时间的推移，不少其他城市也开始“未雨绸缪”了：
中山和珠海，双双降低了二手房个税税率，从2％降为1％；很快惠州、肇庆跟进，二手房个税税率从2％降为1％，商业从2％降为1.5％；武汉最近启动了“零门槛”抢人大战，客观上利好楼市；长春更是表明第三批次集中供地，原则上不再供应住宅用地，放宽预售资金监管，对符合一定条件的人才和农民，按50元／平和80元／平给予购房补贴，且另有10000元／份的购房消费券，可用于家电或汽车消费。
总之，鉴于楼市当前的状况，我个人预判层面的调控政策基本见顶了，而个别城市可能会根据自身的“冷热”实际，进行从严或者从宽的细调微调，真正进入“因城施策”的阶段。但我相信，进入“逆向调控”的城市会越来越多，目的就是一个字：稳。
3、市场牛熊转换结束，成都楼市已然入冬
今年8月5日，我在《新政！成都楼市再补一枪，涉及“赠与”和“顺位调整”》一文中，明确提到“成都楼市正在进入初冬”。彼时，成都第二轮土拍还没有开始。
而现在，成都二批次土拍大规模流拍，也进一步说明成都楼市正在从初冬逐渐迈入真正的冬天。
如果我没记错，成都上一次土地大规模流拍的时间应该是在2014年和2015年这两年间，那真是成都楼市最冷，也持续最长的一个熊市。
这一次，是否会更冷，持续时间是否会更长，我不知道。我只能说，大家密切关注从中央到地方层面的动作，是时候考验真正的技术了。
1、其实没有多大关系
大家不要打我，我说的是实话。土地流拍与否，它更多是地方政府和开发商之间的关系，第二轮流拍的土地，可以在第三轮土拍时再上架；出让条件苛刻了，也可以进行修改；有些区域的土地看不上，没关系，我给你换更好的。总之，说白了，这个生意是地方政府和开发商之间的，而我也打心底里不相信成都的土地会没有人要。
而房价早都已经锁定了的（别的城市没有锁定，但也会出台限跌令），所以不管开发商最终以什么价格拿地，最终都和你的房价没有太大关系。
的好消息是，如果开发商的利润多一点，你的房子品质可能会更有保障一些。
2、资产逻辑全面重估
大家可以从成都第二轮土拍的情况中发现一些思路，流拍的土地大多数是远郊土地，而溢价成交的土地大多是城南的土地。
这充分说明，在熊市之下，开发行也会“弃卒保车”，而购房者在面对资产的时候，牛市逻辑就要彻底摒弃掉。
核心资产依然有价值，而非核心资产（例如远郊、文旅、商办类）就不一定还有那么大的价值。
总之，我曾经给大家说过的四要素：核心城市、主流地段、优质产品、合理价格，四者缺一不可。你会发现，现在开发商拿地，也是类似的原则。
3、择机买房或者囤钱
冬天来了，还要劝人买房的人，是不是坏？我给大家说说我的经历吧。
往上数两个周期，其中一个冬天是出现在2008年，尤其是5.12地震后，可以说2008年5月到2009年3月，这10个月都是成都楼市的冬天。但如果你在这10个月时间里买了房，你是爱国的（当时的口号就是买房就是爱国，信心比黄金更贵），第二你的资产大概率实现4～5倍增值。而我在2008年的12月买了房。
而另一个冬天出现在2014～2016年，具体的月份我记不太清了，但2014年和2015年肯定是房地产最难过的时候，而2016年上半年，城南回暖，2016年下半年开始，主城区回暖。后来这一轮牛市，大家都经历过，我就不装蒜了，但我在2016年5月买了房，主城区的。
这里，我并不是想让大家产生一种错觉，楼市一定会复苏，房价一定会上涨，同样我也并不是想让大家觉得买房一定可以赚得盆满钵满，这些都是固化思维，路径依赖。
但我想说的是，如果你是自住需求，或者在自住的基础上兼顾保值，那么买房依然是当前普通人的选择之一。
如果我们把买房周期看成春夏秋冬，那么春、秋买房的人，那是聪明的；但在夏天卖房、冬天买房的人，那就是智慧了。
而在冬天买房的人，也分三六九等，初冬、隆冬、深冬阶段买房的人也是各不相同的，这里不展开说。而真正能做到冬末春初买房的，那就是神来之笔了。
所以，在这个楼市的冬天，我们应该做的只有两件事：一是择机买房；二是努力囤钱。毕竟我们都不知道这个冬天会持续多久，所以机会只留给有准备的人。
楼市永春2021-09-28 14:01:14
