2023年是成都楼市产品迭代最快的一年，没有之一。上半年大家还在调侃“交房即过时”现象，下半年已变成“还没交房就过时”了。一些销售周期比较长的大盘，以前可以通过拉长战线，获得更多的土地增值的溢价。现在，则面临前些年的产品规划设计，不再受购房者青睐的尴尬。购房群里一位粉丝告诉房君，他本来打算在上个月购买天西某网红楼盘的54号地块产品，后来却在前几天买了该项目对面的另一个项目。理由是：“外立面好看，户型设计更合理”。市场的急剧变化，让成都楼市从比烂到内卷。今年，限价的放开更是让成都楼盘品质卷出天际线，卷公摊、卷户型、卷会所、卷立面、卷精装……成都购房者越来越喜新厌旧，不再唯“地段”论。即使核心的地段楼盘，如果产品过时一样卖不动。开发商在大呼“脑壳痛”的同时，不得不加入“内卷”之中。唯有不断创新，才能在竞争越来越激烈的市场中获得一席立足之地。房君曾经在“开发商终于对产品‘下手’了这篇文章中写过，随着今年成都新房市场逐渐进入“买方”市场，开发商不得不对产品进行创新和升级，从而实现快速销售。2023年的产品迭代有多快？可以从公摊、公区、外立面和户型这四个方面一窥全貌。在过去，得房率80%左右是常态，超过90%的得房率很少。但现在开发商们开始采用更加紧凑的设计，减少公摊的面积，从而提高住户的实用面积。![]()
目前成都市场上，许多项目的得房率都达到了90%甚至更高。这些高得房率主要是因为开发商采取了以下两种策略：
1. 通过“飘窗”等方式进行面积赠送。在报规时，飘窗是不计入面积的。在项目交付时，开发商将飘窗敲掉并整合进套内，为每个房间增加了2-3平方米的实得面积。
2. 创新设计电梯厅。开发商将电梯厅设计为明厅，并将两部电梯背向开门，使每套房源可以独立使用近10平方米的电梯厅空间，从原本计入公摊的电梯厅变成了入户前厅，进一步增加了实得面积。
之前，公区的设施往往比较简单，功能也比较单一。然而，现在许多楼盘都提供了丰富的公共设施，如健身房、游泳池、儿童游乐区等，以满足业主的各种需求。龙湖天府云河颂实景会所包含的星级酒店大堂、恒温泳池，定制影音室、儿童区、健身房、禅意茶室等多个功能空间。随着建筑技术的进步，外立面的设计和材料也不断更新。从马赛克砖到石材涂料再到铝板玻璃幕墙。例如，阅天府采用了大面积玻璃幕墙设计，使建筑看起来更加现代化和高雅。香港置地·西元的立面设计独具特色，采用了曲线造型，结合了铝板、石材、玻璃幕墙等多种材料。在入户区域，项目精选了石材拼接，精美的金属包边工艺则应用于步梯设计，这一切都使得香港置地·西元成为今年爆火住宅项目之一。以往，户型的设计同质化。现在很多户型的设计变得多变且人性化，如采用开放式厨房、大面积景观阳台等，以提高业主的生活品质。成都建发天府缦云约143㎡户型，拥有超12㎡双面采光的入户光厅；9.2m面宽横厅；56㎡一体化阔绰LDKB（客餐厨+阳台）空间；主卧系统面积达30㎡，独立衣帽间与主卫设计，尽享舒适生活。越秀湖与白![]()
越秀湖与白128㎡的户型房君前几日现场去看了，虽然是三室，但整体尺度感和空间利用率非常高，甚至堪比普通140㎡的户型。入户即有独立玄关；客厅景观阳台面宽达7.4米；主卧面积约37㎡，宽敞舒适，为主人营造出私密的居住空间。
（1）房价上涨，让房地产市场进入“买方市场”
与过去新房限价，动不动有“剪刀差”不同。现在的市场随着房价逐渐放开后，大家买房不再抱着“捡漏”的想法，自然要求“一分钱，一分货”了。
无论单价还是总价，当前成都的新房都比过去3-5年高了不少，涨幅在50%左右。前两年，成都限价比较严格的阶段，双限地单价大概在2-2.5万元/平，清水价格大概在2万/平左右。现在的新房，5+2区域基本上3-3.5万/平，清水价格3万/平已经比较普遍。以前购买140平的房子，300万左右可以拿下，而现在的总价就要450万左右了。
总价增加了这么多，购房者对房子的要求自然也跟过去不一样了。那就是要“值”！也就要跟过去的产品有肉眼可见的的创新和升级。
随着生活水平的不断提升，人们对生活品质的要求也在日益增强。他们渴望自己的住宅能够满足多元化的需求，既注重房屋设计，又关注房屋品质和设施配套。首先，在房屋设计方面，购房者希望住宅布局合理、空间利用充分，同时要求房屋具有一定的独特性和个性化特点。其次，在房屋品质方面，购房者有了更高的标准。这包括建筑质量、装修标准、建筑材料等方面。高品质的房屋能够提高居住者的舒适度，提升生活品质，因此越来越受到购房者的青睐。此外，在设施配套方面，购房者希望购买的房屋周边拥有便利的生活设施，如学校、医院、购物中心等，同时小区内部也要有丰富的配套设施，如健身房、游泳池、儿童游乐区等，以满足家庭生活的各种需求。甚至，在精神层面，购房者对小区的“颜值”也有了更高的要求。2023年是我国房地产市场整体下行的一年。根据数据统计，今年销售额大概是11万亿左右，而21年是18.2万亿，22年是13.3万亿。
在这种背景下，成都却表现亮眼，走出了独立行情。国家统计局发布的11月份70个大中城市房价指数显示，成都新房价格已连续上涨22个月，同比涨幅居全国第一！
但具体到每个开发商的表现上却是“几家欢乐几家愁”。同一个地段，有开盘就售罄的，有购房者想买买不到，还要摇号的，也有，卖了四、五年还在卖的。交房还没清盘的楼盘比比皆是。究其原因，还是一个“产品力”。
成华区槐树店板块的龙湖滨江云河颂项目表现出色。作为龙湖的高端产品，项目单价最高达到36614元/平方米，总价最高为675万元/套。自今年4月12日首次取证以来，项目的300余套房源在五次出货中几乎都是一抢而空。据购房通数据显示，龙湖滨江云河颂已经售罄。10月11日至10月13日，成华区东郊记忆板块的越秀天悦云萃项目首批次开盘，取得圆满成功。此次开盘共推出110套房源，全部精装交付，开盘去化率高达98%。其中，单价最高达32979元/平方米，总价最高为570万元/套。10月24日，位于高新大源板块的西派善成项目迎来2-5号楼的集中开盘。此次开盘共推出158套房源，迅速售罄。其中，单价最高达40155元/平方米，总价最高达到900万元/套。据悉，购房客户中多数为改善置换需求的购房者。阅天府阅
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12月26日，坐落于天西板块的豪宅项目华发华润·阅天府成功取得预售证并顺利开盘。开盘当日，项目销售表现出色，特别是199㎡和252㎡的户型几近售罄。其中，252㎡户型的单价最高达到4万元/平方米，总价最高达到1013万元。天合玖玺项目共开盘两次，分别在2022年11月11日和2023年3月10日。其中，2022年开盘推出220套，2023年开盘推出338套。据购房通数据统计，目前该项目尚有103套房源待售。紫郡公馆项目在2022年10月、12月以及2023年4月和8月共进行了四次开盘，共计推出了562套房源。据购房通数据统计，目前该项目还有202套房源待售。这意味着在两年多的时间里，仍有超过三分之一的房子尚未售出。![]()
国宾江山项目从2022年6月到现在不到二年的时间里，已经开盘了7次，共计推出了936套房源。据购房通数据统计，目前该项目仍有235套房源待售，有超过四分之一的房子尚未售出。
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即使成都楼市的“当红炸子鸡”，新川板块也不是每个楼盘都能达到理想的销售效果。虽然高新天序、新川印等网红盘受到市场的追捧，但其它项目销售却并不尽人意。人居沁川林语、蜀道宽境、金泰和序等项目还有大量房源在售。
金泰和序项目自今年8月开盘以来，已经经历了三次开盘，共计推出了170套房源。据购房通数据统计，目前该项目仍有137套房源待售。若数据准确，那么意味着该项目有超过80%的房子尚未售出。
在当今的房产市场中，“产品力”已经成为了一种核心优势。
房产的金融属性弱化后，更加关注自住需要的改善人群对于房子的需求已经不再仅仅是满足基本的居住功能，而是更加注重生活品质、舒适度和个性化。今年成都楼市的某房企就是依靠一流的产品力，把二流地段的产品卖成了“爆款”。所以，房企要在越来越激烈的市场竞争中立足，就必须不断创新和升级产品。没有最“卷”只有更“卷”！
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天涯房产2023-12-29 17:08:22来自北京市
