3月27日，成都市规划和自然资源局、成都市住房和城乡建设局、成都市财政局、成都市经济和信息化局、成都市商务局5部门联合印发了《关于以城市更新方式推动低效用地再开发的实施意见》（以下简称“《意见》”）的通知。
《意见》指出，将积极稳妥、有序推进成都低效用地再开发，加强土地资源节约集约利用，切实提升城市功能品质，促进经济社会高质量发展。
睿合泰机构第一时间对该《意见》进行了学习研判，认为在此后较长时期内，《意见》中的措施推进实施，将对城市更新、存量土地开发利用、有历史遗留问题的土地解套、房地产开发新思路新模式等，带来重要影响。结合过往睿合泰机构在城市运营综合服务方面的经验，对《意见》做出专业解读——
今年成都关于城市更新的新动向不断。1月31日，“成都住建”发布消息，成都市第一批62个城中村改造项目，获得国家专项借款支持，总资金规模逾1200亿。3月25日，“成都住建”发布了2024年成都市城中村改造项目清单，32个项目寻找“城市合伙人”。
本次《意见》出台以前，受制于一二级土地市场无法联动、单个项目容积率无法突破等现实问题，城市更新项目难以形成市场化企业有效介入的具体实施模式。本次《意见》措施出台，对多个关键问题加以明确，为下一步项目实施落地打开了通路。
首先《意见》明确了适用范围：位于城镇开发边界范围内的城中村、老旧厂区、老旧城区存量低效土地，经批准纳入城中村改造项目库、城市更新项目库、低效工业用地项目库，并报自然资源部备案作为试点实施低效用地再开发的土地。
《意见》的重点内容如下：
1 支持容积率转移平衡
按照《意见》，历史城区外核心区住宅用地单个项目容积率不大于3.0，一般城区不大于2.5，意味着此前一些算不过账的项目能够通过适度增容实现解套。同时容积率可以在区（市）县内自主转移平衡，经市政府同意可在全市范围转移平衡，未来可以把核心区域（二环路以内）拆迁成本高的项目容积率适度增高，在非核心区降容做低密项目，甚至于跨区到远郊区（市）县降容做低密项目。
2 实施容积率奖励
文保单位、文物建筑、一般不可移动文物、历史建筑和工业遗产建筑，不计入容积率、不计入建筑密度，释放可建设面积。首层架空部分打造公共活动空间，建筑面积不计入容积率。同时改造片区内额外提供公共绿地、配套设施、广场、市政道路的地块，可以把容积率转移到可建筑用地上。
3 允许城市更新项目不低于现状条件实施更新改造
此前这部分是要求必须按照新规执行，但是《意见》表述明显松动，可通过技术措施不低于现状条件进行底线控制。但是需要注意的是，这里对消防的要求并没有放松，仍需按照新规执行。
4 鼓励土地混合利用
在编制城市控制性详细规划时鼓励设置混合用地，便于解决商业类用地招商难、出让难问题，更便于参与的企业用住宅用地指标平衡算账。
5 优化土地供应方式
（1）试行经营性建设用地出让建立公开择优竞争机制，可采用“招拍复合”综合评价方式，可能会借鉴北京地价封顶竞方案的方式，意味着一二级土地市场存在通过带方案联动的可能性。
（2）同时起拍价统筹考虑多项因素进行集体决策确定，意味着地价有谈判空间，但考虑到相关风险，对于央国企介入更为有利。
（3）土地出让尾款支付节点从半年延长至一年，减轻企业资金负担，但《意见》中所指，应只是针对城市更新项目。
（4）特别重要的是，允许不同用途用地混合供应，但是住宅用地规模有限制。
6 支持自有存量土地自主改造
自主改造原土地使用权人自《意见》实施起两年内、三年内、四年内拆除完毕，并办理土地使用条件变更手续的，拟收取土地出让价款分别按“双评估”价差的30%、50%、60%计收，让利很大，而且是催着原业主单位加快自主改造，越晚越亏。
7 支持企业参与再开发
“地随房走”进行了较大修订。之前是要求开发商全部买断小产权二手房后，再拆迁开发，而现在明确不需要缴纳土地出让价款，且如果后续调整了土地规划和用地的，参考自主改造的方式核算，或者新规划条件的基准地价的20%核算，让利巨大。但值得注意的是，调规应该只适用于土地性质和现行规划不一致的项目。或者基于成片改造的逻辑，对片区重新进行城市设计和规划调整。
《意见》中这一条措施意味着，开发商可以通过买断全部二手房的方式按照现行规划进行调规，然后调整容积率再补缴基准地价的20%或者按照自主改造方式核算，补缴的土地出让金就很低了。
但是，这次“地随房走”对购买二手房的产权的成本是否可以作为土地成本扣除这一关键问题，仍未明确。
同时，因为自主改造给的优惠力度很大，会刺激资金实力雄厚的央国企去收购项目，刺激专项债配资。
8 支持以土地储备方式实施再开发
以政府土地储备为主推动的成片低效用地再开发，具备通过整体城市设计进行规划调整的先天条件。
同时也确定了以政府为主导的统一收购，或者协调企业自主搬迁后参与收益分享的机制。
企业自主实施改造开发的，应明确土地现行控规，基于现行控规综合测算评估，选择自主改造或者与政府土储机构协商收储。
此外，《意见》还支持工业用地再开发利用、支持利用存量非住宅性空闲房屋发展新产业新业态新商业、妥善处理历史遗留用地等问题，并给出了财政支持方案。
《意见》将于2024年5月1日起施行，有效期4年。
以下为《意见》原文：
地产全说2024-03-28 17:24:56来自四川省
