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啊?二手房有在涨价!?

许高冷2024-04-03 17:21:30来自北京市

省流版可以直接拉到文末先看结论??

全文只有贝壳找房的数据（占全城交易量约30%）?

本文仅2024年2月跟1月相比，瞎子看清楚哈??

二手房数据来了，这次是今年1、2月份贝壳找房的成交数据哈，有点摸悬的我这阵才发：

全市、5+2、五城区、高新区、二圈层各种方式分开来看，2月都比1月跌了些。

二圈层跌幅最低，均价最高的高新南和天府新区跌幅最多。

想不到吧！

不过，事情不是表面那样简单粗暴。

一，交易最大小区，涨跌各一半

我延续以往的配方，选成交量较大的小区，对比2月比1月跌了好多。

看，我也默认都在跌。

哪晓得怪迷怪眼的事情发生了，过半小区成交均价有上涨，最多的涨了一千二三。

更想不到吧！

这些小区全都在二圈层，无学区，非高端，无产品差异都是平层，样本是足够还莫得稀缺性，能代表市场行情哈。

那么

说好的都在跌呢

跌到哪儿切了

？

1.是不是老破房（2000年前建成那种）

不是

上篇写过，老破最高点几乎在2018年（均价1.4万），2021年回调（均价1-1.1万），而21年还刚好是次新小区的最高点。

我对比了五城区2000年前老破房的成交均价，2月比1月还涨了20块钱···

现在保持在1.1万左右，跟21年回调后的均价接近。

稳如老狗。

2.那是不是学区？

也不是

都在说现在不但不生了，也不鸡了，鸡出来还不是打工，榔头儿！自己看哈价格。

我随机找了些两个月都有成交的学区房，涨价的比跌价的多，嘴上都在说不鸡，实际还是在架势鸡。

不过学区房的样本不算很多，这个数据只能说学区房没有普跌。

3.普通电梯小区跌安逸了吗？

依然不是····

我把1、2月都有成交的小区，做了月度均价对比，涨、跌的小区几乎各占一半。

跟网传到处都跌得跟狗样不吻合。

这还只是2月份的数据，3月份二手房卖得好些，目测涨的还更多。

这个图指不是所有小区都在架势往下跌。

PS：这张表的背后，是全成都1112个小区，挨边4700套成交，两个月的均价对比，我弄好了再单独发一次。

二，这也不是那也不是，到底跌到哪儿切了？？

高单价成交占比减少，影响整体均价

本来你跟马云两个加起来，人均月收入10个亿，现在不算马云的收入了，人均月收入变成了3千，就这意思。

具体到这次的数据上，有两个马云在消失，3万+小区和高单价小区成交占比减少。

①3万+小区，成交占比少了近1%

1月单价3万以上的成交占3.06%，2月份只有2.15%

②高单价小区，成交量骤降

2月超过5万的成交只有1套，最高5.8万；1月份13套，有6万的还有8万的！

光是这两个坨，都要极大影响到均价数据。

也很能解释为啥子高新南和天府新区跌得最多，因为本来基数高，2月高单价成交又减少，造成的均价跌幅高。

这些都是数据上的呈现，没几个人认真看得完，所以影响面不宽。

真正影响大的在心理层面，如果不是我专门对比了数据，我跟很多人一样也以为80%的房源不降凶点卖不出切。

这是被网络传言绑架了。

1.降价太凶导致不卖的小区：影响了心理价

这种情况主要体现在过嘴瘾上。

A房子品相一般，原来卖200万，现在挂180万没人看，中介说160万找得到买主。

A不着急用钱，干脆不卖了还吐了中介两爬口水，但是A摆龙门阵的时候架势吼跌得遭不住。

这种没有成交的”跌“就不会体现在数据上，只体现在龙门阵上。

一周后，A炒期货亏惨了马上要用钱，不得不收回吐到中介身上的口水然后低价卖掉，“巨大的跌幅”就出现在了数据上。

2.屠龙刀砍价：影响心理价

屠龙刀帮砍价的，也不体现在贝壳数据上，但是流量大看的人多，造成跌惨了的现象，实际接受屠龙刀的业主占比不高。

3.对比时间不一致

我标题写有涨多半好多人还没看就骂我了。

是因为：我写的是近两个月的数据，他想的是近两三年的，近两三年的我已经写过了，点右边几个字可看：吓人，买房3年，亏了100万。。

以上3种最容易被拿来当典型到处发散，而且以没在买房的人为主，没在买房的都在说现在好买得很，价格低，房东慌得不行，钩子翘起就等你来铲。

到实操层面就不是这种画风了，传说中的美味低价要么已经没得了，要么瑕疵严重，各方面好点儿的一哈就卖了。

好了我说完了，总结一哈2月相比1月的二手房:

1.均价是在跌，但不是每个小区都在跌，涨跌各占一半。

2.2000年前的老破房没跌，学区房没普跌。

3.买高端二手房小区的人减少。

4.现在房价没有统一的“底部”，只有单个房源有底部价，这个价不是市场说了算，是买主数量和房东自身情况说了算。

5.价格好、房源好的小区卖得快，撇点儿的降价都不好卖。

6.部分套数较多的大盘，容易形成自己小区踩踏，没有那么好出手，跌得也快些。

补充点其他的：

不要过于相信网上有些房东说他的房子好得很但是根本卖不掉，行情差得很一样。

实际不是行情差，是他的房子差。

有些丑得跟狗啃过一样的房子也要被描述成金宝卵。我见过真正的好房子的去化速度，下午看房晚上就签约了。

还有哪些喃，再来补充一哈。

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