出让的连襟地位于大源西骑龙片区，18000元/㎡的起始楼面价高居高新区NO.2。不过，有野心有实力的房企显然并不会被这个定价“劝退”——这2宗用地面积均不足20亩的宅地，分别以23200元/㎡和22800元/㎡的成交楼面价被新绿色置业竞得，刷新了高新区地价的最高纪录，目前居大成都地价榜TOP3。分化 是当前成都土地市场最显著的特征之一。随着“双限”机制取消，房企的发挥空间增大，核心地段、指标优越的土地越发不缺拥趸。今天成交的地块如是，3月初成都中心城区龙年第一拍中，以大成都NO.3楼面价成交的林家坝地块亦如是。而投射到住宅市场，更是如此。锐理RAP系统统计显示，2023年大成都备案成交了14000余套单价3w+的住宅，而2022年不到6000套，销量翻倍，市场购买力旺盛。城市界面日新月异、产业持续导入、大量可供应土地持续释放的新川板块，表现尤为突出。认购口径下，2023年新川板块成交了住宅（含人才公寓）6700余套，蝉联成都新房成交TOP1板块。而这6700余套住宅中，就有近3000套单价达3w+，占比近半，这也使得新川超越了麓湖板块，成为年度3w+住宅销量最大的板块。2022年，该指标不足千套，涨幅高达152%。2024年成都楼市的高竞场中，新川板块当有一席 。当前，多家房企纷纷将其高改产品系布局于新川，激流中能稳坐船头的，必然“有两把刷子”——位于新川板块最核心地段的新川印 ，自2023年9月首开至今，作为区域在售纯粹平层产品中单价最高（取证房源均价约34449元/㎡）的项目，其打破了“高价慢销”的定律，跑出流量盘的速度，实现三开三罄。尤其是成交单价约37000+元/㎡的建面约175㎡户型，尽管单价在新川现有的大平层产品（建面约170㎡以上）中“数一数二”，但依然是该案中最快售罄的户型。据统计，2024年第一季度，新川印的认购量以及认购总金额高居新川NO.1。
凭借严谨精致且出彩的设计，新川印项目荣获了被誉为“设计界奥斯卡”的2023国际缪斯设计金奖，这是全球创意领域极具影响力的国际大奖之一。同时，基于逆市劲销的业绩以及良好的市场反馈，新川印也获评为2023年度中国（四川）精工品质楼盘、“2023成都楼市十大名盘”、2023全国十大优质精选作品、2023-2024城市典型样本项目等，并入选“2023全国优居100项目”。
新川印是新常态下的新川板块中，一个很典型的项目——2023年拿地，2023年入市，2023年卖爆。所以，也很直观地展示出了高改买家对于当前新川板块的认知，以及他们对于新川产品的预期，于新川板块其余还未入市的项目或者有在新川拿地计划的房企而言，有重要的参考价值。地段定开局。于房企而言，入局新川，是安全高效的第一步。新川印项目地块是成都2023年首场土拍中的大热门，地块31500元/㎡的清水住宅限价为彼时新川板块第二高。这宗地当时吸引了32家房企参与抽签，最终杀出重围的是华发股份，以18000元/㎡的楼面地价摘得靓地，为成都2023年的土地市场创造了“开门红”。在拿地日益谨慎的当下，几十家房企为何愿意为这宗43亩的宅地掷出重金？在拿下这宗地之前，竞得房企华发股份更是长期深耕锦江区，其走向城南的第一步，为什么选择了新川？站位有高度，开发空间富余，更新速度肉眼可见，市场预期高、表现佳，价值抗跌表现优异，能集齐上述优势的区域，凤毛麟角，新川是其中之一。
客观环境来看，新川成为高新区的开发焦点是不可逆的趋势。近些年，高新区楼市的热度只增不减。2020年以来，高新区地块曾6度刷新成都最高楼面价纪录。截至目前，成都共诞生了12宗楼面价破2w的宅地，高新区独占7宗。需求旺盛，但老牌的大源、锦城湖等板块可开发空间不足，且二手房在产品设计、环境打造等方面也难以满足当下的需求，怎么办？整理出了大量可供应土地的新川板块顺势接棒。结合2015年以来高新区和新川板块的供地情况来看，2020年是个分水岭。在此之前，新川的宅地供应规模在整个高新区中都不算大，最少的2018年仅占比约15.6%；而2020年之后，新川明显成为高新区供地主力，最少的时候也占比超5成，最高占比则达到了约9成。而除了高新区其他板块的需求转移之外，新川板块自身吸附力的增强更是高预期的关键。2010年“新川”这一概念首次被提出，诞生于“产城融合、职住一体”建设理念下的新川创新科技园，自然是产业配套先行，这也为后来新川“开局即王炸”的楼市表现埋下了伏笔——
到开启规模化供地的近三年，新川已经过十余年建设。此时的新川板块，以成都前沿医学中心、爱奇艺游戏板块、5G智慧城先导区等为代表的的产业项目已入驻，区域路网已呈现，以地铁6号线为代表的轨道交通将新川与成都主城和天府新区串联了起来，踞于板块核心的新川之心湿地公园已开放，规划的24所学校大都开建/竣工，近半数已投用，板块北侧的万象天地和内部的8座邻里中心，组成了层次丰富的商业及生活配套……
△新川板块24所学校分布示意（图源：新川创新科技园公众号）这样的情况下，新川楼市“一点即燃”是意料之中。2020年，新川诞生了成都第一宗楼面价过2w的地块；截至目前高新区的7宗成交价2w+地块中，3宗位于新川；自2020年至2023年这四年间，新川的商品住宅（不含人才公寓）年成交量（备案口径）从1200余套增长至5000余套还供不应求，年度备案均价也从19234元/㎡跨越式增长至去年的29354元/㎡。![]()
随着去年“926新政”结束了高新南区单独限购的历史，新川楼市的有效房票扩容，区域未来在成都的竞争力更加不容小觑。房企拿地的逻辑，实际上也是客户买房的逻辑，这是新川土地市场和住宅市场双双领跑成都的核心。这个项目，无论是土地定价还是清水住宅限价，都注定了要瞄准的是高改市场。和刚需自住需求不一样的是，拥有更强出价能力的高改产品买家，对于资源的占有有更高的要求。新川印在新川板块中的位置，就是优中择优。作为一个产城板块，新川之心无疑是区域核心——AI创新中心、OPPO大厦、5G与人工智能体验中心、省级文化中心、新川金融中心、新川美术馆等园区重点产业配套皆围绕新川之心布局落子，这里建设成果集中、界面呈现度好、配套丰富。而被30余家房企抢夺的新川印地块，就位于新川之心公园以北，是当前新川板块中距离板块核心资源最近的在售纯住宅项目。以花园城市为蓝本的新川创新科技园，规划了约17.5%的土地用于打造生态环境。新川印周边约400米范围内，除了最具标志性的新川之心（东区）之外，还有下楼可达的口袋公园、紧邻的2个带状公园绿地，以及新川儿童公园和运动公园，公园环抱，层次鲜明，场景丰富。![]()
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△新川之心公园实景
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△新川印周边公园配套示意
基础的生活配套也是足够的。距离新川印最近的是步行可达的8号邻里中心，涵盖超市、社区医疗、农贸市场等，满足日常所需不是问题。另外，依托于完善的交通路网以及直线距离不到200米（数据参考：高德地图）的地铁6号线（新川路站），周边3公里区域内已开业的远大购物中心、蓝润置地广场，建设中的华润置地万象天地、万科新川荟等商业都可以成为日常的消费场景，另外辐射范围内还有环球中心、SKP、世豪广场等国际接轨商业。此外，新川印所在的是新川B学区（会龙大道-新通大道以北为A，以南为B），相比之下，B学区的教育资源更丰富，其中不乏银都紫藤小学、新川科技园小学等优质学校。简而言之，新川印属于新川板块的核心位置，其配套资源也相对更高能级、更加完善，这正是该项目能获得高改客群高度认可的核心优势。近几年，新川板块的住宅从刚需为主，过渡到各类产品混战，再到如今的高改项目扎堆，看好新川并积极拿地的房企功不可没。截至目前，新川板块已经聚集了华发股份、华润置地、招商、天恒、中铁建、中海等组成的开发阵容，不同风格、不同开发理念但又都颇具实力的房企，面对日益激烈的竞争环境，不得不在产品上开“卷”。“卷”，对于开发商而言代表着挑战与压力，但对于购房者而言，房企越卷，产品越容易出彩，越能够推动区域面貌的升级。新川印由华发股份、华润置地、鼎信长城三强联袂打造，这个组合，为项目俘获高改买家提供了助力。入蓉第五年，华发股份 在成都高改市场已颇有建树。从2022年叠拼销冠、套均800+万的锦江大院，到东大街上开盘即罄的名片级现房奢宅锦江首府，再到多次开盘即清的锦江上院、锦江璞园和阅天府等，在“怎么做高改”这件事上，华发股份可以说是技能满点——地段，产品，缺一不可。![]()
从2012年至2022年，华发股份销售额从不足百亿到超1200亿，复合增长率超过十倍以上，目前已经连续4年销售业绩达到千亿以上，稳站立于行业第一梯队。华润置地 更不必多说。这不是华发股份与华润置地的首次合作，四开四罄的锦江上院也是由华发股份与华润置地联合开发。深耕成都21载的华润置地，不仅有丰富的投资开发及运营经验，同时对于成都的在地文化有更透彻的研究，2022年和2023年，华润置地已连续两年登顶成都房企销售榜TOP1。在2023中国（成都）楼市总评榜颁奖典礼上，华发股份西南公司和华润置地成都片区公司均荣获"2023成都楼市十大名企"，此前公布的“2023年中国房地产企业稳健经营榜”上，华发股份和华润置地也都双双上榜。此外，华发股份还荣获了2024中国房地产百强企业第11名，并同时上榜2024中国房地产百强企业规模性/成长性/稳健性TOP8。而华润置地也入选“2023年中国房地产企业产品力Top100”，高居第五名。投资规模上千亿的投资机构鼎信长城 ，则为该项目再上一道资金保险——鼎信长城是国内唯一连续十年获得最佳产业的投资机构。这三者的合作，在资金、资源、开发经验、产品设计、服务等方面达到了优势互补、合作共赢。梳理新川的住宅产品走势可以发现，过去几年，为了实现货值的最大化，“高低配”在新川各大项目中占了主流。不过，其中低层住宅采光和视野的短板无法规避，整个项目内部也很难形成较大的景观组团。新川印占地约43亩，规划设计为阵列式布局的2梯2户低密纯板式住宅。一方面，与新川板块内主流的高低配形成差异化，对于堆积已久的、追求更纯粹居住环境的高改客户来说，无异于一场“及时雨”；另一方面，纯粹的平层产品更好地保证了每一户视野的均好性，使得项目周边丰富的生态景观价值最大化，将新川“公园城市”的优势发挥到最大化。项目的户型包括建面约120㎡的套三双卫、约143㎡的套四双卫以及约175㎡的套四三卫，既覆盖了最经典的几个改善面积段，又避免了因产品过于丰富而失去客户圈层的纯粹性。总的来说，这三个户型都比较方正无浪费，2梯2户的板式设计，提供的是近乎于1梯1户的使用感，再加上每一户都有全明电梯厅，房间的实际可使用面积相当可观。搭配最大进深约2.5米的L型观景阳台，舒适度拉满。新川印的主力产品，是市场“最卷”的建面约143㎡户型，除了2梯2户、全明电梯厅这些“基操”之外，依然拥有独立玄关，书房连接阳台，客厅面积近50㎡，主卧面积达约30㎡，可打造精致主义的衣帽间……![]()
其主力户型即约143㎡套四。5号楼坐镇地块中部，享受项目最核心的景观资源——端户直面口袋公园，中户纵览中庭景观。更重要的是，5号楼是新川印的收官之作，这意味着这将是买入新川核心的“最后门票”。综合来看，挑剔的高端买家为什么愿意将“选票”投给新川印？位置上，这里是新川板块发展得更成熟、资源更富集的核心区域，良好的城市界面以及生态配套与低密大平层产品高度适配；而作为三强联手的作品，该项目又是“双限”机制下的产物，其抗风险能力和成长性都非常突出。从集中供地到高改当道，短短两三年，新川板块已成功完成多次越级。而这并不是终点。此前，高新区中和片区的某超高层房源预售均价达到了37600元/㎡，陆肖TOD片区某平层产品的最高预售单价更是已经突破39000元/㎡，而这些区域的呈现度以及城市面貌，与新川印所在的新川核心区域相比都还有明显差距。再放眼大成都，随着“双限”机制退出舞台，土地重回市场化定价模式，核心区域土地资源更是兵家必争——目前成都楼面价破20000元/㎡的12宗地中，超半数成交于“双限”机制取消后。越来越多的高价地，既会推动产品更高质，也必然意味着更“显眼”的售价。截至3月底，今年成都已发放的住宅预售许可证中，住宅预售均价在35000元/㎡以上的已达12张。最新公布的LPR，5年期利率下降25个基点至3.95%，再叠加此前的多轮政策性松绑，目前成都已迎来近7年最宽松的购房政策环境。在此背景下，成都尤其是像高新区这样的核心区，其未来发展的稳健度仍是确定性事件。以此为前提，新川印这个价位以及这样的产品，放在不再限价的2024年高改市场来看，竞争力显而易见。文| 66
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锐理数据2024-04-10 08:09:37来自北京市
