小产权房：所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。
[每日经济新闻]小产权房被禁 房价走势如何？
核心提示
怀柔区北房镇小罗山村“九典种植园”2007年春开工，由北京九典生态种植有限公司负责开发。按照公司相关负责人的说法，他们向小罗山村租地搞生态种植。
而实际情况是，2007年4月，因涉及开发小产权房，该项目被叫停。
之后，种植园多次更改图纸，由小楼别墅变平房，试图过关，结果仍被要求停工。
公司经理打算修改计划，再以农业项目申报。
数字 20%
据房产业机构去年年初的统计，北京400余个在售楼盘中，“小产权”楼盘约占市场总量的18%，“小产权”项目的面积相当于北京可售房屋面积的1／3。这些小产权房中，20%就来自怀柔区。
18%
去年6月，北京市国土资源局局长安家盛曾透露，北京16400平方公里的土地中，国有土地只占18%，其他都是农民集体 土地。随着北京房价的一路飙升，村镇两级开始开发小产权房，“这是违法违规的行为，购买者也得不到法律保护。
去年12月18日下午，怀柔区“九典种植园”，一栋毛坯平房院外，一名工人在整理工地杂物。因涉及小产权房，该项目已被叫停。
京郊农业地产调查之个案
去年12月18日下午，一栋毛坯平房院外，两名工人正在拆建房的模板和脚手架。
“九典种植园———既是舒适住宅，又是身心与灵魂的皈依。”这是一张精美楼书上的广告语。如今，楼书描绘的美景已成“半拉子”工程。
九典种植园地处怀柔区北房镇小罗山村东侧，号称均价不到一千五，是带阳光大棚的别墅庄园。不过，9个月前，因被指是小产权房已停工。
这到底是一个怎样的项目，本报记者“望闻问切”，对此样本进行调查。
【望】价格——庄园均价不到1500元/平米
一幢156.8平方米的房子，再加上83.2平方米的庭院，附 个120.6平方米的大棚，只需48.8万元，合1331元1平方米
九典种植园离怀柔城区有10 。在城区，房价已突破6000元，市区五环内，均价早已过万。而按照售楼小姐的介绍，种植园“总体均价不到一千五百元。”
低廉的价格，在房价的一片“涨声”中，充满诱惑力。种植园，是个什么样的“别墅庄园”？
去年12月18日，两米多高的围墙将九典种植园形成一座与村隔绝的大院。一块挂在门口的“北京九典生态种植园培训基地”牌子，已蒙上一层薄灰。
自北朝南排列的平房小院大小不一，探足进去，可依稀分辨出客厅、卧室和卫生间的位置。正房以南，都有一块空地———这是种植大棚的位置。
一位负责看守的中年男子说，如果不是停工，再过5个月，这里就是成型的庄园了。
工地停建，但售楼推介并未停止。
在怀柔区迎宾中路瑞特沃大厦505室，是九典种植园的售楼接待 。一位售楼小姐解释，因天冷气温低，水泥砂浆易冻坏，为保证建筑质量，现场暂时停工，过年开春就动工，公司保证5月交房。
一位姓杨的售楼小姐介绍，占地40余亩、计划修建70栋独体平房庭院的九典种植园，于2007年年初开工建设。一幢建筑面积156.8平方米的房子，再加上83.2平方米的庭院，附 个120.6平方米的大棚，只需要48.8万元，合1331元1平方米。还有一种总面积251.9平方米，要价28万元，合1111元1平方米。
挂在墙壁上的彩色楼盘图显示，种植园已有20栋庭院被贴上红色标签，占总数的三成多。售楼小姐说，红标签表示已对外出售。
因涉及商业秘密，记者未能获知购买者姓名和联系方式，以求证种植园真实的销售情况。不过，多名售楼小姐称，每天电话咨询或来现场看房者甚多。
“看房的人多，房源有限，你们买的话要尽快决定。”杨小姐不停提醒，还建议 留下定金。
【闻】产权——“庄园”有没有房产证？
售楼接待 有人保证，至少有村委会或村委会以上一级的产权合同；而有村民表示，“谁要是敢买这些别墅，就让他住不成”
如此价廉物美的别墅庄园，购房者 关心的是，这样的房子有没有产权保障。对此，售楼接待 不止杨小姐一人保证，一旦购买，至少有村委会或村委会以上一级的产权合同，肯定不会出问题。
杨小姐并不讳言，“我们是小产权房，但我们有保障。”她介绍，开发商与村里签订了这块未利用土地的租赁合同，期限为50年。前30年的土地租金，按一亩地一年一千元的标准，由种植园负责。后20年，按照合同规定，届时可由业主与村委会商定租金，但租金一亩地每年不能超过1500元。
据调查，该售楼接待 的标牌为“北京嘉诚联行房地产经纪公司”，也是“北京嘉诚联行地产机构”的一个下属公司。该机构项目部有关人士证实了九典种植园的身份，并透露他们在通州区还有一处相似的小产权项目。
“放心。”项目部一位营销人员还称，九典种植园是集体成片开发，又不是单家独户建房，就算有问题，肯定不会全部推倒。
不过，还是有让人“不放心”的声音。
小罗山的村民多次赶到工地，要求提高租金。
“谁要是敢买这些别墅，我们就让他住不成。”一位村民的话，成了许多同村人的共识。
村民的抱怨很简单：种植园与村里合同签的是生态种植，现在却要盖别墅，土地租金自然要比合同上涨。
一位村民大致算了一下卖别墅的利润。“一幢别墅的总成本往 算，也不会超过20万，他们卖28万到48万，一共70多幢，你可以想象利润有多少？至少上千万，而给村里的租金只有120万。”
【问】出身——养牛场“三变”成庄园
种植园所在位置原是一座养牛场，据称废弃后租给商人做生态种植项目，可结果出现了“房子大，大棚面积小的局面”
九典种植园现在所处位置，原是小罗山村的一座养牛场。据介绍，养牛场废弃后，一直未作它用。因当地人 瑞金的左右张罗，这块废地呈现出了新的 空间。
2005年年底，在北京做生意的女商人姚莉，经 瑞金引荐，认识了小罗山村的村支书兼主任任俊清，表示要租用养牛场做生态种植项目。
按照姚莉的说法，他们与村委会签订协议，按一亩地一年一千元的标准给村里支付租金，种植园一共40亩地，30年共120万元，分三次支付。
同年12月26日，北京九典生态种植有限公司注册成立，注册资本50万元。姚莉为法人代表， 瑞金任监事。其中自然人股东姚莉出资45万元。
2007年春，九典种植园项目正式开工。
据记者从名索网-工商企业信息服务平台查实，该公司的注册地址为怀柔区北房镇小罗山村东500米，也就是楼书中所说的现场地址，其经营范围有种植蔬菜、果树和旅游资源开发。并有变更记录（未对外公开）。
去年12月18日， 瑞金告诉记者，当时合同意向是生态种植和旅游资源开发，按照设计规划，建一批带阳光大棚的平房，然后把房子租给买家，大棚用来种植蔬菜和瓜果，应该有很好的市场。“不知从什么时候开始，出现这种房子大，大棚面积小的局面，可能是公司搞错了。”
而公司执行董事、经理姚莉在电话中称，她与村委会签订的协议上有注明，种植园是“建设用地”，非耕地。不过，她以涉及商业秘密为由，拒绝向记者出示相关协议。
村委会主任 林没有协议原件，但他清楚协议条款，“土地用途签的是大棚的生态种植，租期为30年，这个当时经过村民大会的同意”。至于村委会与姚莉具体是怎么协商的， 林表示，“我是今年才当主任的，村里跟开发商咋协商，我并不清楚。”
对此清楚的人，是村支书任俊清，当时与开发商姚莉签协议时，他正兼任村委会主任。不过，任俊清表示不接受记者采访。
【切】脉象——种植园重走农业项目？
种植园已被叫停，项目 股东表示打算修改计划，再申报走合理合法的农业项目，尽量少建房子，多建阳光大棚
因涉及小产权房开发，2007年4月，九典种植园被查要求停工。
但，种植园工地一位农民工证实，“也停工过，不过10月份的时候，我们还在施工。”
该农民工说，种植园里原本准备盖小楼别墅，因为村民不断闹，上面经常派人来查，公司不得不两次更改图纸， 后成了现在的平房，想以种植园形式过关。
2007年12月18日下午，负责土地工作的怀柔区北房镇副镇长蒋贵义赶到九典种植园现场。他让城建办的人员通知现场负责人，必须一周内清除脚手架，否则将申请动用机械强拆。
蒋贵义说，好好的大棚不做，要搞房地产，肯定违法。
怀柔区国土资源局耕保征地科工作人员表示，该局曾对辖区内的小产权房进行过多次集中整顿，小罗山村以开发种植园为由，开发小产权房的行为，如果落实后，将依法进行处理。
对此，九典种植园 股东姚莉说，整个项目前后投入200万元，村委会对建成现在的模样肯定是知情的，也是协议书上有规定的。至于村里说不知情，她表示无奈。
两次电话受访中，姚莉都有同一个想法：先把项目搁下，观望一段再说。如有可能的话，打算修改计划，再申报走合理合法的农业项目，也就是以现有的8栋房子作公司 和员工住宿之用，然后把剩下的地尽量少建房子，多建阳光大棚，以用于种蔬菜和瓜果。
“正是考虑未来项目有变化，所以原先签订代理租售的公司，也就没有考虑把接待 马上撤掉，因为九典种植园将要真正走农业项目了。”
目前，这些横卧在小罗山村边的“别墅庄园”，和北京郊区许多小产权房群落一样，在经历着寒冷的冬天。
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