[摘要] 在现有房地产利益格局下,可以说楼市“ ”的频频出现决不是一种简单的市场现象,而恰恰可能是一个当前利益格局之“树”长出的合谋“恶果”。当然,这也是站在当代社会对 要求,并以社会公正实现角度所得出的结论,并不包括地方的 私利与房地产商利益在内。
在现有房地产利益格局下,可以说楼市“”的频频出现决不是一种简单的市场现象,而恰恰可能是一个当前利益格局之“树”长出的合谋“恶果”。当然,这也是站在当代社会对 要求,并以社会公正实现角度所得出的结论,并不包括地方的 私利与房地产商利益在内。
据了解,抢下该地块的保利地产是中国保利集团控股下的一家大型国有房地产企业,自7月份以来已经斥资63亿元在5座城市拿地,昨天则是该企业进入南京的“揭幕战”。
对此,可以不用怀疑,就像今年其它城市已经出现的“”一样,随着南京的这块新“”产生,可以说在众多买房人的哀叹声和房地产商人欢呼声的交织中,似乎不难预料,以后在国内肯定还不断地会有形形色色的“”浮现。然与此同时或许也有社会公众想问:如此天价“”的频频出现到底是谁在从中得利?而背后又是否存在合谋呢?可以说,如此的社会疑问产生应该是有一定合理性的。
首先就市场立场观察,仅就房地产商的利益而言,似乎不难发现,也许就如已有社会相关人士所指出,相关房地产商之所以会不惜花费巨额资金拿地并频频制造出一系列的“”,关键就是可以一手借机抬高“”周边地区的房价,并就此将土地成本转嫁给众多的买房人;而与此同时,另一手则可以将 后的商品房与地块抵押给银行或其它金融机构,从而满足自己的更多资金需求并谋取更大的利益。所以不得不承认,在现有国内房地产利益的链条中,推高地价并制造“”,不但符合房地产商的自身利益,同时也与当前经济情况下的金融机构利益不谋而合。所以在此市场国情条件下,也许就如万科董事长 石说的在房地产行业“不行贿是另类”。因此,在楼市巨额利益的刺激下,包括行贿在内的不择手段行为不但已在社会成为公开秘密,而且也是房地产市场的“潜规则”。当然, 后吞下这个房地产市场“恶果”的还是处于楼市这根利益链条末端的买房人。
还有以地方官员利益角度看,应该众所周知的是,由房地产行业的支柱地位与现有政绩考核制度所决定,而且多年来地方政府不仅是垄断土地资源的 “地主”,而且还与土地价格高低事实上有着“一荣俱荣一损俱损”的利益牵连。所以在这样的房地产利益格局下,推高地价并制造“”,并就此为房价上升营造相关市场氛围与提供政策方便,不但符合地方官员的政绩需求,并且事实上应该还是官员与房地产商的共同利益需要。所以在如此利益关系影响下,加上相关监督制度的缺位,因而默许、纵容、乐见,甚至于有意无意地与房地产商结成有形无形的利益同盟,并就此合力推高地价房价谋取各自的利益需要。这正是相当一段时间社会公众会对楼市政策普遍不满的根源之一。
所以笔者认为,在现有房地产利益格局下,可以说楼市“”的频频出现决不是一种简单的市场现象,而恰恰可能是一个当前利益格局之“树”长出的合谋“恶果”。(中华工商时报)
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继5、6月份出现“抢地潮”后,9月土地市场再次上演抢地大战,且依然以国资背景的企业为主,各地“”频出。这种现象将对楼市走向带来哪些影响,高地价背后又存在哪些风险呢?
对此,接受证券时报记者采访的业内专家认为,透过“”,一方面可以看出土地市场出现回暖特征,不过一线城市有偏热情况,而二三线城市则成交仍不足。另一方面,必须警惕房价、地价过快上涨必将带来未来市场调整的风险, 并非一定成为楼 。
土地市场火热升温
近期,各地土地市场火热升温,土地竞拍现场的激烈程度让拍卖师应接不暇。8月28日至9月3日期间,绿城和雅戈尔置业以20.2亿、18.17亿的总价拿下杭州和宁波总价 ,上海城建以2.3245万元/平方米楼板价竞得上海2009年单价 ;9月8日,保利在南京以15.9亿拿下河西金沙江地块;9月10日,深圳招商华侨城以5.3亿总价拿下深圳豪宅地块,楼面地价高达1.88万元/平方米,是深圳目前 地价;同日,中海地产在上海以70.06亿拿下长风地块,刷新总价“”的纪录。
对于上海刚诞生的“”, 中国主席潘石屹接受央视采访时表示, 近地价上涨得不正常,应该出现泡沫的苗头了,这个土地价格已经远远超过市场的承受能力。他认为,“”频现 根本原因是钱太多,另外,资本市场、股票市场对房地产公司的评价指标发生了问题,对一般公司的评价都是销售收入和利润,而对房地产公司,则认为比利润和销售额更重要的是土地储备。“只要你的土地储备多,你的股价就高,上市后表现就好,融来的钱就多,这不就出问题了吗?”他说。
高地价存风险隐忧
目前,多数专家都表示出对“”背后可能存在的风险的担忧。
北京中坤 集团董事长黄怒波接受证券时报记者采访时认为,近期,一些国企赌土地 而不计代价地拿地,显示出土地市场 危险的时候到了,这种不正常的现象对经济的复苏是不利的。尤其像上海长风地块的楼面地价拍到2.24万元/平方米,其财务成本是相当高的,应引起政府的警惕。在他看来,房价不可能永远上涨,现在经济复苏的基础还很薄弱,一旦经济稳定了,房地产市场必将调整,那时,大量的坏账和烂尾现象就会出现。
中指研究院数据信息 副总经理葛海峰接受证券时报记者采访时表示,从来看,真正意义上的供应和需求没有大量增长,成交并没有想象的那样活跃。“”多数出现在一线城市好区域、好地段,而二三线城市的成交并不活跃,一些中小城市的土地成交量甚至比去年还少。只能说明一线城市有地价被高估的过热情况,存在一定的风险,高地价必然带动所在区域、城市的房价比原先的增长幅度更大,这种过快增长对整个市场是不利的,存在引起政府调控的风险。
北京师范大学房地产研究 副主任 宏新接受证券时报记者采访时认为,“”是局部现象,一线城市非理性一直存在,而二三线城市的供求没有太大变化。但是,一线城市房地产恢复性调整过快,价格回升过快,而这种价格是市场不可承受的,过快的发展必将损害消费者的购买力和国民经济的健康运行。
中国人民大学土地管理系主任叶剑平也表示,如果企业非理性拿地, 终会受到市场的惩罚,如果所预期价格高于市场所能承受的价格,产品就没办法推到市场上去,它的利润就没法实现。
专家建言土地政策
北京大学房地产研究所所长陈国强接受证券时报记者采访时表示,透过“”,一方面可以看到土地市场整体回暖的特征,另一方面也反映出现有土地出让制度掩盖了土地供应结构不平衡的问题。此外,从拿地到开发至少要经过一至两年时间,政策、市场、经济、需求有很多不确定因素,“”并非一定能成为未来“楼 ”
对于如何解决当前土地市场存在问题,多数专家认为应该加大土地供应,严惩开发商囤地行为。陈国强认为,在增加土地供应的同时,每年供地应该计划性更强、更透明,以缓解供需矛盾。但是,在 宏新看来,增加土地供应对短期房价的抑制作用毫无意义,因为土地开发是有时滞性的。 根本的问题是改革土地和住房两者衔接的问题,解决土地市场化等体制性问题。
黄怒波则认为,土地财政是地方政府收入的重要部分,虽然“土地两年未开发就要无偿收回”的政策一直存在,但是执行起来很困难。中国的土地供应永远是短缺的,关键是土地是否能够有效利用。因此他建议,应提高项目规划建设的容积率,建高密度的建筑,同时让农村土地得到释放,进入市场。
九月 一览
日期 公司 代码 地价总额(亿元) 楼面单价(元/㎡) 地块所在地 溢价率(%)
9月10日 中国海外发展 00688 HK 70.06 22409 上海普陀区长风地块 129
9月2日 中国 00410 HK 40 10200 北京朝阳区望京地块 164.3
9月7日 中粮万科 000002 22 6450 北京房山区长阳镇 263
9月4日 绿城中国 03900 HK 20.05 22361 杭州新华集团地块 72
9月8日 滨江集团002244 19.15 11200 杭州江干区 72.83
9月1日 雅戈尔 600177 18.17 5520 宁波 87.29
9月8日 保利地产600048 15.92 7553 南京河西地块 87
9月10日 华润置地 01109 HK 14 11502 上海 227
9月7日 北京金力 有限公司 无 13 14900 北京朝阳区奥运村 150
8月28日 深深房 000029 12 6612.66 深圳市光明新区地块 106.9
9月8日 *ST亚华 000918 7.75 浙江湖州
9月8日 宝新能源000690 6.01 广东梅县
9月8日 荣盛发展002146 5.8 河北廊坊
9月1日 雅戈尔 600177 4.92 宁波
9月8日 天地源600665 3.48 广东惠州伊世堡项目
9月8日 武汉控股600168 1.07 3958.85 武汉市武昌
9月11日 嘉宝集团600622 0.66 上海嘉定区限价房
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