[摘要] 现在买房人越来越精明,在 手房的时候会考察一下周边二手房的行情;同样,在买二手房时也会打探一下附近一手房的走势。一二手房相互参照之后,买房人更容易对市场有一个比较全面的了解,也有利于自己做出 恰当的决策。
现在买房人越来越精明,在 手房的时候会考察一下周边二手房的行情;同样,在买二手房时也会打探一下附近一手房的走势。一二手房相互参照之后,买房人更容易对市场有一个比较全面的了解,也有利于自己做出 恰当的决策。
●部分二手房价格高过一手房
一般情况下,一手房的价格会高于区域周边二手房价格,但北京麦田房产营销总监吴存胜告诉记者:“不能简单地说,一手房一定会比二手房价格高,在很多地段二手房因其配套、品质等 ,成交价格会高过周边一手房。”
一直以来在很多人的观念中,新房总比二手房要贵,但事实上从2009年初到现在,部分区域曾经出现过一二手价格“倒挂”现象。对此麦田房产营销总监吴存胜认为,出现倒挂现象一个原因可能是在新房普涨情况下,二手房房主对于价格的心理预期迅速放大, 较快,甚至有些盲目,以至出现一、二手房价格倒挂现象。另外一个原因,则是很多二手房本身品质 高,再加上配套、地段、交通、物业管理等相对成熟,包括二手房中一些稀缺产品,比如楼 、观景房等,都是一手房不可比拟的 ,因此价格居高不下。
“总体来讲,一手房和二手房有时是一种博弈,新盘的热销能带动周边二手房的交易活跃,而新房的许多客户同样也来源于二手房。比如很多人会卖掉现有房子,去购买新房。另外如果二手房的房东盲目 超过客户心理预期,人群也会流向新房。”吴存胜认为。
●二手房取代一手房是必然趋势
今年以来二手房成交量持续高于新房成交量,预计这种情况并非短期现象,全年很可能保持这种状况。随着房地产市场走向成熟,二手房成交量必会超过新房。这是市场发展的必然趋势,在国外成熟的房地产市场中,二手房占了很大比例,新建商品房只占很小的比例。中国的房地产也必然会向这一方向发展,今年将是北京楼市二手房成交超过新房的元年。标志着二手房正式成为房地产市场的主角。
对此,麦田房产总经理肖基昌认为,从长远发展来看,二手房必将取代一手房称霸房产市场。随着一手楼盘可以开发的土地越来越少,而二手房的存量却在不断增加。新的楼盘一盖好就面临流通,不可避免地成为二手房。
“当然,二手房市场也一直在日趋成熟。”肖基昌举例说,在三年前,很少有业主来找中介公司卖房子,而现在,业主的房产流通意识越来越强,客户对二手房的认可度也是不断提高,中介公司掌握的房源量越来越大了。“这个趋势目前已经很明显。”肖基昌说。
●新房打折优惠二手房接受议价
随着价涨量跌现象的出现,进入9月份,北京的部分新房项目又开始出现了打折优惠的促销方式,而一直底气十足的二手房业主也开始接受买家的讨价还价了。
记者从我爱我家了解到,目前部分挂牌的二手房业主已经开始接受议价,不再像几个月前那样的强硬。在成交过程中购房者也发现,和业主的议价空间逐渐地增加。我爱我家置业顾问表示,接受议价的主要是二手次新房中的大户型,其中大多数楼盘今年价格的累积涨幅在35%以上。
我爱我家市场研究 分析,之所以进入9月份开始出现二手房业主接受议价,主要原因有以下几方面:
首先,随着北京二手房交易量8月份出现月度环比下降,许多业主认为,目前的二手房房价已经见顶,此时快速出手可以避免下一轮价格调整。
其次,不少区域新房项目的打折优惠影响了周边二手房业主的心态。
第三,2008年底到2009年初上演的“价格跳水”令不少二手房业主心有余悸。
近一个月我爱我家二手次新房挂牌量提高同比增加20%左右,甚至有的区域大户型集中挂牌。我爱我家的置业顾问表示:挂牌量增加,往往伴随的就是业主接受议价。现在对于贷款客户业主的议价空间一般在5%以内,对于全款客户可以放大到10%。 是总价较高的大户型,议价空间就更大。
●二手房市场给一手房亮起红灯
易居房地产研究院 研究员回建强认为,相对于一手房,二手房的成交更具有市场指向性,买卖双方几乎都是自然人,价格博弈更充分。上半年,正是二手房率先启动,成交量上升,带动了一手房的成交回暖。在一定程度上,二手房市场的发展往往是“春江水暖鸭先知”,能够反映市场未来的走势。
从范围看,统计局 新发布的数据显示,8月份二手住宅销售价格同比上涨3.6%,但环比上涨0.6%,涨幅比7月份缩小0.3个百分点。这说明虽然8月份二手房价格依然在上涨,但涨幅已经开始回落了。从成交数据看,二手房市场显现调整迹象,但这仅仅是表象,真正的原因是政策和买家心理预期出现了调整。
在央行“动态微调”的表态后,7、8月份的新增贷款也大幅度下降。现在银行对于首套二手房的贷款也开始趋于谨慎,有调查显示,现在首套二手房要想获得八成贷款也比较困难了。
除了贷款成数缩减,金融机构对二手房的交易秩序也开始更加严格起来。为防范信贷风险,北京银监局则向各银行发出通知,要求从9月1日起,二手房放贷时,额度比照银行给予该套房的评估值以及北京市存量房屋买卖合同的价格,在两者之间取低。这意味着二手房市场上长久以来为避税做低成交价的黑白合同得到遏制。这个政策在一定程度上会影响到二手房的成交量。
综合来看,二手房市场的调整已经不可避免,这将再次给市场亮起调整的红灯。二手房如果率先调整,一手房市场按照规律会跟随其后发生调整。从目前市场运行情况看,一线城市一手房的交易量已经开始下降了,成交均价由于成交结构的因素还依然保持高位。预计市场在未来可能陷入观望期,价格首先会在城市外围地区进入调整,在上海,首先进入调整的应是外环外地区,即市场供应量较大且各项配套不太成熟、前期价格又被非理性推高的区域。
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“搭车”名校楼盘走俏 提高 质量是难
21000元/平方米、23000元/平方米、28000元/平方米,直到现在不少户型卖到每平方米三四万,位于中关村区域的龙湖唐宁ONE价格一路上扬,楼盘也一路受到购房人的高度关注。而在业内人士和购房人看来,唐宁ONE之所以受到追捧,一个重要原因就是得益于中关村 这一 ,多了一层“明星楼盘”的光环。
龙湖唐宁ONE、华润红山世家、亿城西山华府、北京华侨城、远洋万和城……成为近年来北京楼市的一道风景线;楼盘自身 配套在《广厦时代》鉴房行动中也备受关注。
●“搭车”名校 配套让楼盘走俏
“曾经离名校很远,现在离名校 。”30岁的唐先生原来住在南三环,一直对海淀区的 资源情有独钟,希望孩子将来能在海淀 。而根据 的政策,这个期待可望而不可及。但在中关村 附近楼盘买房后,只要孩子将来通过 考试,就能入读 。在唐先生看来, 楼盘让更多人多了一条享受到 资源的途径。
无论是享有 名校的先天 ,还是引进名校入驻社区,不可否认,这都让更多买房人“送孩子上名校”的想法,有了从“空中楼阁”落地的可能。
包括红山世家、龙湖唐宁ONE在内的许多楼盘,无论户口,只要买房人子女通过学校的 考试,就可以进入配套名校读书;而像西山华府、东恒时代一些楼盘,买房人子女在同等条件下可以优先 。而除了这种制度化的保障,购房人还可以享受到经济上的实惠。如在红山世家、东恒时代,外地户口买房人的子女 ,可以享受全免或部分减免赞助费的优惠。
有了配套名校的吸引力,买房人追捧明星楼盘也就不足为奇了。
●楼盘引进名校渐呈“一条龙”式
有所名校配套当然好,然而仅仅一所并不够。在购房人心目中,楼盘配套名校也是多多益善。
“小区有家幼儿园很方便,再有所小学就方便得很了。”不久前,在参加《广厦时代》鉴房团到奥林匹克花园看房后,看房人孙先生这样表示。据介绍,奥林匹克花园在 配套上,同时引进了北京师范大学幼儿园与小学,将给社区居民提供不小的便利。
奥林匹克花园同时引进北师大幼儿园与小学,华侨城同时引进黄冈中学和伊顿双语幼儿园,红山世家同时引进北京小学和幼儿园,橡树湾同时引进海淀区实验 和爱儿坊幼儿园,富力又一城同时引进芳草地学校和两所幼儿园……从幼儿园到小学,从初中到高中,同时引进不同阶段的学校,渐成北京楼市 是 名盘的潮流。“楼盘多一个卖点,买房人多几年方便,两全其美。”不少参加鉴房行动的看房人都表示,不同阶段学校携手楼盘项目值得期待。
还值得注意的是,红山世家引进的幼儿园由北京小学托管,师资亦由北京小学调配,使不少买房人相信这更能保持 儿童受教的一贯性。
● 配套“公”不应求 资源洼地期待“补白”
“一所私立双语幼儿园每年收费三五万,而有的公办幼儿园每年收费只有七八千。”刘女士正准备在海淀区某楼盘买房,听说开发商基本确定引进一家私立幼儿园后,不禁担心起以后女儿 的昂贵。刘女士还打听得知,“虽然私立幼儿园对幼儿生活护理得不差,但论起 水平,还是公办幼儿园高出一截。”
说起引进幼儿园的事情,这家楼盘开发商无奈地表示,“买房人只知其一,不知其二”:“购房人知道公办幼儿园 水平高出一截,却不知道引进难度高出一大截。”这位开发商透露说,项目同时接洽了公办幼儿园和私立幼儿园,均承诺提供符合标准的硬件设施,但公办幼儿园和私立幼儿园的态度一冷一热,“引进公办幼儿园的条条框框又太多”。
在我们采访中,不少开发商表示希望能引进公办幼儿园提高楼盘的吸引力,但这不是开发商一厢情愿的事情。
据有关统计,目前,北京市共有注册幼儿园1266所,其中公办幼儿园331所,民办幼儿园340所,其余幼儿园均系部队、企业、集体等承办的幼儿园。在现有条件下,只占总数1/4的公办幼儿园注定不能满足 新增购房人的期待。而对于不少购房人来说的一大利好是,今年9月初,市政府 督导室有关负责人表示,从明年起的几年时间内,北京将规划新建200至300所公办幼儿园,主要分布在各新建小区。
在业内人士看来,购房人对公办和私立幼儿园亲疏有别,一是由于 成本高低不同,二是在于 资源分布不均。而 资源分布不均的问题,还表现在区域分布不均、跨区办学存在现实困境等方面,进而造成不少楼盘想跨区引进 学校多是劳而无功。要想更广泛复制 资源,让更多人享受到 资源, 配套还有待去除限制。
9月25日,朝阳区教委和人大 签约。人大 将跨出海淀区,在太阳公元项目及周边建立包括从幼儿园到高中的人大 朝阳学校(公办校)。这有望为名校跨区办学、名校与名盘“联姻”提供范例。
● 配套的质量保证:“”接棒“地产”
说到 配套,除了有哪些阶段的学校,除了是否能引进 学校,除了 成本投入,除了 资格条件,地产项目 配套的质量如何,才是购房人关注 配套的 问题。
地产项目如何保证 质量?我们了解到,楼盘通常首先的做法是“筑巢引凤”:出地出钱建起学校,购买必要的 设施,通过建立起完善的硬件设施来赢得 学校的认可。
当然 质量不是提供校舍就能解决的。为此,从引 校的方式上,设法保证师资力量就成了许多开发商的选择。
红山世家项目策划经理马赟介绍说,地产项目引进名校的方式主要有两种,一是挂牌加盟式,楼盘引进 学校分部,分校不主要依靠总部的师资力量,按本部运行模式自主管理。二是直营式,引进的学校由本部统一管理,学校负责人和多数主课教师由本部选派。采取第二种方式更能保证 配套的师资力量。
然而 这一切都只是前期工作,后期 质量究竟怎么样,已经不再是地产问题了。“学校的管理、 ,师资的调配,开发商无法也不应干预。”不少开发商谈到一些买房人不满配套学校 质量时,都做出这样的表示,完善 配套是地产问题,提高 质量则是 问题了。文/张旭
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