[摘要] 近期,有关房地产市场调控的政策密集出台,房地产板块则应声而跌,市场开始担忧明年的房地产市场将出现逆转,房价拐点论也开始抬头。
□中国银行私人银行(深圳) 顾问陈波翀
近期,有关房地产市场调控的政策密集出台,房地产板块则应声而跌,市场开始担忧明年的房地产市场将出现逆转,房价拐点论也开始抬头。
于是,针对投机性需求的紧缩政策开始出台,并辅之以增加普通商品住房的供给,以此来实现房地产市场的均衡发展。我们知道,房地产市场的需求分为两大类,其中刚性需求对应的是自住部分,投机性需求对应的则是 部分。如果说房价过高是供求失衡的结果,那么旺盛的需求离不开投机性需求的膨胀,供给则主要受新开工面积的刚性制约。从市场化的调节手段来看,增加供给无疑是对症下药,但时效性较差,新开工面积转化为可售面积,至少还需要6-12个月的时间。而自住需求的释放相对稳定,比较容易挤压的则是投机性需求。这样来看,我们对于 经济工作会议之后出台的有关房地产调控政策,就大致找到了理论基础。
至于政策的传导效应,则可能出现一定的背离。
首先,房价历来不是受供求决定的。房价的决定因素比较多,有土地成本的因素,有建筑成本的上涨因素,也有对区域环境的未来预期因素,甚至还有对稀缺性的溢价因素。如果要把诸多影响因素全部归集到供给和需求,那么,在需求方面,也存在弹性较大的自住需求和平稳套利的 需求;供给方面也存在诸多不确定性因素,比如开发商的 、二手房的销售周转率等。在如此复杂的价格决定机制下,单纯靠抑制投机性需求,或者增加有效供给,并不足以解决当前房价泡沫的 问题。
其次,三方博弈决定了房价的走势。在房地产市场的参与主体中,政府关注的是成交,购房者关注的是房价,而开发商既关心房价,又关注成交。一旦房价泡沫影响到成交预期,那么政府的政策选择无疑会保成交。但这里面会存在一个后续博弈的过程,即开发商预期到政策的初衷后,往往会采取以销定产的策略。在成交未显著放大前,开发商自然不敢大规模拿地,那么未来增加供给就只能依靠政府主导的保障性住房。此类住房入市后,对房价并不产生实质影响。也就是说,开发商可以通过一定的产销策略安排,来化解“促成交、压房价”政策的效果。
第三,房价可能存在先抑后扬的走势。调控政策出台后,对于投机性需求无疑是沉重的打击, 是继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制 投机性购房,并加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。明确了严格执行二套房政策,即四成首付,贷款利率在基准利率基础上适当上浮,并由各商业银行自行决定。一方面,二手房可能会存在一个恐慌性的抛售,并压低一手房的房价;另一方面,等到二手房成交恢复常态后,房价则会逐步回升,毕竟一手房的新增供给,要在明年下半年才能体现出来。届时,供求关系可能才会重新得到校正。
因此,我们对于房价拐点不必过于担忧,加上春节购房高峰即将到来,房价短期内应该保持相对稳定,二手房房价则可能有一定的回调。但中期来看,房价还是在需求的支撑下,存在继续走高的可能。 是二三线城市户籍政策的放宽,进一步释放了对住房的刚性需求,对房价也构成有力的支撑。也许等到央行的 加息,我们再来谈论房价拐点更为合适。
相关阅读：标普：明年房价再升一成
12月18日中午消息标准普尔证券研究预期明年全球股市明显上升，上证综指升至3900点，恒生指数也将有两成升幅至26000点左右。尽管多数分析机构认为内地明年房地产市场将受较大压力，标普却相信楼价至少上升1成。
标普认为，近期市场避险意识增强，加上担心环球政府刺激经济措施开始退市，股市出现回落，但即使各国逐步开始提高利率，利率总体上依然处于低水平。同时，全球进入经济复苏周期第二年，市场趋于正常化。因此标普预测明年全球股市将有1-2成升幅，内地和香港股市的升幅也在这一水平。
研究部主管及副总裁陈丽子表示，虽然内地推出政策控制土地供应，但市场的需求继续在增长，而购房贷款方面，则没有太多实质性的措施推出，因此房价预计还会继续上升，明年至少上升10%，二线城市的升幅会更大。新浪财经
房价疯舞真相几何 看09成都房价走势
房价遏制“上涨”还是遏制“过快”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
