[摘要] “ 的诞生往往标志着房地产价格的一个向下的拐点,一些行业的周期变化往往伴随着标志性事件的发生。”某股份制银行上海分行负责人向本报记者表示。
“的诞生往往标志着房地产价格的一个向下的拐点,一些行业的周期变化往往伴随着标志性事件的发生。”某股份制银行上海分行负责人向本报记者表示。
此外还要求人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。通知还要求进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度,加大交易资金监管力度。
“对房地产的调控通常为两个方面,一方面调控按揭贷款政策,即针对需求进行调控,另一方面对房地产开发贷款的调控则是针对供应方面的调控,这两方面的调控长期以来被证明是有效的。”工商联房地产商会副会长李晓东表示。记者采访多家银行负责人了解到,对于此次出台的二套房调控政策,银行普遍反应较为平静,而对于房地产开发贷款,银行的态度已经悄然发生转变,大多数银行对此项业务已经趋于谨慎。
“必须要谨慎, 是今年的上涨幅度太大,涨速太快,而且房地产市场异于其他市场,调整来临后,流动性会变得 之差,根本找不到接盘的人。”深发展上海分行一位负责人向本报记者表示。
这位负责人指出,房地产公司,不论大小,资金都在土地和项目当中,现金准备相对有限,很多地产公司的盈利其实已经又投入了项目当中,如果流动性不好,将直接导致现金流的缺乏,因此目前出于风险防范,银行对房地产行业贷款一直较为谨慎。以深发展上海分行为例,近年来已逐步将房地产贷款占比已由前几年的近30%降至目前的8%。
去年以来,各地土地拍卖价格节节走高,在北京、上海等一线城市, 纪录频繁被刷新。对于这些 项目,银行普遍并不看好,“银行和开发商之间本身就是一种不对称关系,开发商不可能追求楼盘的利润达到50%或者更高,开发商在业界有一套评估标准,如果它认为 略高于风险,它都可能去做,但是银行不会,银行对于 项目还是 谨慎的。”广发银行上海分行一位负责人表示。
“肯定是有风险的,它拿的地不是一两年就能完成开发、变现的,它的经营过程如果是2-3年,在目前政策变化预期强烈的情况下,企业未来的盈利情况很难预测。”针对 项目,浦发银行一省级分行负责人向本报记者表示,这位负责人认为目前能看清的只是在今年上半年房地产市场不会有大的变化,“但是一两年之后则很难讲,包括物业税未来推出的预期,对于地产市场将会带来很大影响,开发周期2-3年的情况下,风险是肯定存在的。”他表示。
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“国十一条”的核心内容,其实是对2009年12月14日国务院常务会议出台的“国四条”的进一步细化和补充。“国十一条”无论是加大保障性住房的供应,还是通过差别化的税收、信贷土地政策,引导住房消费,抑制 投机,乃至于进一步明确政府的责任,维护房地产市场秩序,打击违法行为,都是在增强2009年底至今出台的楼市调控措施的操作性和执行力。
尽管如此,和以前的政策对比,“国十一条”在调控当前房地产市场的举措上,仍然有诸多的亮点和新意:
其一, 提出“五类住房”的概念。明确提出要增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模和用地供应,将此作为增加住房供应的重点和突破点。
其二,经济适用房政策复活。2009年,经济适用房一度遭遇被取消的尴尬,建设部的保障性住房建设计划也刻意淡化经济适用房的地位,但目前房地产市场的现实表明,单靠廉租房一方面根本解决不了低收入家庭的住房问题,另一方面单靠廉租房政府根本没有财力建设,而房价的高企又增加了大量的“夹心层”,这使得经济适用房仍然具有现实的意义。因此,《通知》明确要“适当加大经济适用住房建设力度,扩大经济适用住房供应范围”。
其三,明确了“差别化信贷和税收政策”的内涵,在信贷和税收政策上,不搞一刀切的调控,而是保消费、抑投机。并且重申二套房贷首付比例不得低于40%的老政策,这点对房价会直接产生明显的遏制效应。同时,对普通住房和非普通住房, 购房和非 购房采取不同的税收政策。
其四,在人民币 等预期下,重视“热钱”等境外资金对房地产市场的紊乱效应,重申以前的房地产购买的“限外政策”有效。
其五,鉴于目前的土地“招拍挂”制度存在重大缺陷, 提出要探索土地出让综合评标方法。这意味着,土地出让将可能不再一边倒地实施“价高者得”的拍卖原则。
其六,进一步完善对房地产销售的监控,明确提出开发商要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。
至此,从2009年12月9日,终止二手房交易的营业税优惠到12月14日“国四条”的出台;从12月17日五部委将土地出让金首付比例提高至50%,到现在“国十一条”的正式出笼,本轮房地产调控政策可谓风声鹤唳,紧锣密鼓。而且,这些调控政策不乏亮点,然而,遗憾的是,本轮调控却遭遇了民意的冷遇。不仅民众担心本轮调控陷入和以前一样“越调越高”的尴尬,甚至很多 机构和专家依旧看涨未来房价。这种局面,的确给 出了一道难题。
我认为,就房地产调控措施而言,“国十一条”及 前期出台的一系列政策,无论是加大保障性住房的供应、二套房贷的收紧,还是打击圈地囤地等行为,都抓住了当下高房价的弊端和制度根源。只要每一项政策真正落实到位,房价的回落应在情理之中,而2008年之前房地产调控的失败,根子就在于地方政府出于自身利益的考虑根本不执行,而不是政策本身残缺所致。因此,要重新恢复民众对政策的信任,唯有痛下决心切实增强政策的执行力,在房地产领域掀起一场执法风暴,加强对地方官员的问责,并将“国十一条”纳入地方官员的政绩考核指标。
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