[摘要] 在库存严重不足的情况下,市场将在相当长一段时间内保持供需紧张,今年上半年的销售情况不容乐观,但房价将很难下降。
在库存严重不足的情况下,市场将在相当长一段时间内保持供需紧张,今年上半年的销售情况不容乐观,但房价将很难下降。
1月19日,国家统计局发布“2009年房地产市场运行情况”报告显示,2009年房地产市场销售量价齐升,其中商品住宅销售面积增长43.9%,销售额增长八成,远高于房地产 增速。值得关注的是,在开发资金来源方面,全年个人按揭贷款8403亿元,而2008年该数据仅为3573亿元,暴增4830亿元。
供需仍紧张 房价恐难降
报告显示,2009年,商品房销售面积93713万平方米,同比增长42.1%;销售额43995亿元,同比增长75.5%。其中,商品住宅销售面积同比增长43.9%,销售额增长80.0%。
同时,12月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,环比上涨1.5%,连续10个月实现增长,且涨幅均创今年新高。“量价齐升”成为2009年房地产市场的主旋律。
“在房价偏高、 投机性需求扩大、政策调控的综合作用下,这种状况将很难持续。”杨红旭向《每日经济新闻》记者表示。
报告还显示,2009年,完成房地产开发 36232亿元,比上年增长16.1%。其中,商品住宅完成 25619亿元,增长14.2%,占房地产开发 的比重为70.7%。
杨红旭表示, 增速远小于销售速度,说明后续供应依然偏紧,今年市场还将维持供不应求。他表示,今年上半年房价将继续上涨,但涨幅收窄,下半年则可能下跌。
国都证券房地产研究员邹文军也表示,目前房地产市场的主要态势是库存少、价格高,因此今年上半年的销售情况不容乐观,但房价将很难下降。
房地产 将继续增长
报告还显示,2009年,房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积、竣工面积均比上年有所增长,但增幅均不超过13%。同期,房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米,同比下降18.9%;完成土地开发面积23006万平方米,下降19.9%。
“由于库存不足,房地产企业将继续加大 ,预计今年的 增幅会高于去年。”邹文军表示,今年的新开工面积将会平稳上升,但增幅不会太快。
报告还称,2009年,房地产开发企业本年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%。
同时,在去年销售火爆的情况下,房地产企业获得的定金及预收款15914亿元,增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。
邹文军表示,根据近期的政策规定,今年房地产企业受到的资信审核将变得严格,企业“拿钱”不太容易;但出于打压 投机性需求的考虑,个人按揭贷款同样也会受到严格审查。
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二手房按揭 你是否遭遇担保“潜规则”
记者走访了一些房屋中介公司，发现几乎 公司都收取了按揭贷款担保服务费，并且无一例外都声称是银行要求必须担保，担保公司是银行指定的等等，以此来向购房者收取数额不等的担保费用。
二手房按揭贷款必须通过担保公司？
是否办理二手房按揭必须通过担保公司？建设银行某支行贷款部的工作人员介绍，并非提供二手房按揭贷款的银行都要求担保，比如个人就可向建行申请办理。银行不会指定担保公司，不会制定担保服务费的收费标准，更不可能在担保公司设立柜台。
那么，在贷款过程中担保公司究竟扮演着什么样的角色？担保公司为什么会挂银行的牌子？据秦某介绍，在二手房买卖过程中，买方要先获得银行的承诺放款书，卖方在确认买方能够获得银行贷款时才能给买方过户房产证，也就是说在买方申请贷款时还并没有获得房产证，银行是不可能在这个房子上做抵押贷款的，所以在从贷款到出产权证的这段空档期，就需要一个实体来承担连带担保责任。至于有些担保公司在 室挂银行的牌子是为了“掩人耳目”，“这样看起来会正规一些！”秦某称，个人向银行贷款手续繁杂，审批速度慢，而担保公司由于一些特殊原因可以规避这些麻烦。例如，个人贷款银行审批过程也许长达2个月，但如果通过担保公司，两周即可放款，这也是导致担保公司生意火红的原因之一。
【律师说法】
存在灰色地带 担保行业亟待规范
据秦某透露，目前在成都的担保公司有几百家，也不乏信誉良好的担保公司，但总体上来说让人放心的并不多。秦某说，担保公司实际生存在监管的灰色地带，因为它虽然是一般企业性质，做的却是金融服务机构的事情，但又不属于金融机构体系。
四川博思律师事务所律师秦少华告诉记者，中介公司与担保公司之间有利益挂钩，介绍购房者通过担保公司贷款在行业中 普遍。作为初次购房的购房者并不了解按揭贷款的程序，因此很容易被中介公司钻空子，莫名其妙地就交纳了几千元的担保服务费。
对于一些担保公司挂着银行牌子实施担保的行为，秦少华指出：这些公司实际上在变相行使银行的职能，在没有向购房者明示的情况下欺骗购房者赚取担保费，实质上已经构成民事诈欺，购房者可向法律部门提起诉讼，要求退还担保费用。秦律师提醒购房者，在签合同前期，要与中介公司明确贷款细则，谨防中介公司打擦边球。对于现存的不规范的担保公司，秦少华认为目前监管很不容易，一方面法规并不完善，另一方面很多购房者并不知情，即使知道了也因为数额不大，不会主动去举报。
不过，这样的情况在未来或许会有改变。据记者了解，有关方面已相继发文要求加强融资性担保业务的监管工作。“相信随着一些监管细则的出台，担保行业将会逐渐规范起来。”秦律师 后说。
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记者据成都市房管局统计数据显示，上周（12月14日—12月20日），成都主城区共有5个住宅项目取得预售许可证，比之前一周减少2个。其中商品住宅供应1133套，环比减少48%，供应面积仅为11万平方米左右，环比降低33%。而成都主城区商品住宅成交套数为4433套，成交面积接近41万平方米，环比都有所下降。
数据显示，上周成都二手住宅成交2595套，成交面积达22万平方米，环比分别增长28%和24%。在营业税 期到期等相关政策的影响下，上周二手住宅成交行情走势出现明显上扬，而这种涨幅越明显，说明了政策对市场的影响越强，也从一定程度反映出新政执行后，市场波动的强度在增大。
四川中原地产分析认为，近期房地产政策虽然频繁出台，但对于成都二级市场影响似乎不大，置业者对后市仍然信心十足，上周成交量仅有小幅下滑，在历年来成交量中，仍然居较高水平。但是在政策影响下，二手住宅成交量增长速度明显加快。未来成都楼市将保持较为强劲的行情，尤其是三级市场，成交量或将不断创下新高。二级市场方面，由于年底不少银行贷款额度已满，成交量或受到轻微影响，走势波动幅度不大。
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