[摘要] 南京今年的首轮楼市调控政策“新鲜出炉”了。昨天下午5点,市公积金管理 召开新闻发布会宣布,由于去年南京市公积金贷款量一直居高不下,从今天起,南京个人住房公积金 可贷额由目前的30万调整为20万,即夫妻双方 可贷额由60万缩水至40万;同时,无论公积金贷款是否结清,再次申请公积金贷款的一律暂停办理。
南京今年的首轮楼市调控政策“新鲜出炉”了。昨天下午5点,市公积金管理 召开新闻发布会宣布,由于去年南京市公积金贷款量一直居高不下,从今天起,南京个人住房公积金 可贷额由目前的30万调整为20万,即夫妻双方 可贷额由60万缩水至40万;同时,无论公积金贷款是否结清,再次申请公积金贷款的一律暂停办理。
公积金“老本”快吃光了
在昨天的新闻发布会上,南京市公积金管理 副主任张明远用了“超极限”这个字眼来形容当前公积金的使用现状。“去年南京总共只归集了69.71亿元的公积金,但是放贷量却接近120个亿,"老本"都快要吃光了!”张明远说,“当前的公积金个贷率已超极限,资金管理极度困难,而且一季度由于春节等因素,也是全年公积金归集的较低时段,因此贷款政策已经到了非调不可的地步了。”
据统计,截至到今年2月8日,南京市纯公积金个贷 达106.47%,包括新职工住房补贴在内的个贷率也达到100.04%。而按照国家住建部以及江苏省住建厅的规定,这一数字超过80%就要调整公积金的贷款政策了,这也是南京再度出台公积金贷款新政的根本原因。
抑制 投机性购房
事实上,近期国家对房地产市场政策有了进一步明确。根据国务院常务会议及国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》精神,2010年国家对房地产市场包括相关的金融政策作出了进一步的完善和微调,传递出遏制房价过快上涨、抑制 投机性购房、提高存款准备金率等要求,而选在此时进行贷款政策调整,既有利于贯彻落实国家宏观调控精神,同时又能保持住房公积金的可持续发展。
张明远表示,当前房地产市场上仍然有不少人利用公积金贷款购买二套房甚至是多套房,这与公积金辅助职工购房的政策背道而驰,因此此次再度收紧公积金政策,将是对 、投机者的有效打击,维护楼市的稳定。
调控内容
个人 可贷额降至20万
官方解读:此次南京住房公积金贷款政策调整主要包括两点,首先是降低 可贷额度,将公积金个人 可贷额度由现行的30万元调整为20万元,即夫妻双方 可贷额度由60万元调整为40万元。
记者调查:根据住房公积金可贷额度=借款人住房公积金月缴存额÷借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数×12(月)×实际可贷年限的公式计算,以今年30岁的李先生为例,他每月公积金缴存额为300元,缴存比例为10%,由于男性的法定退休年龄为60岁(女性为55岁),李先生的实际可贷年限为30年,那么他的公积金可贷额度为300/10%×0.3×12×30=32.4万元,照之前的标准,李先生可以享受到30万元的 可贷额度,而从今天起,他 多只能贷到20万元的公积金。
二次申贷一律叫停
官方解读:昨天出台的另一条新政是,全面暂停发放二次(含)以上个人住房公积金贷款。南京市公积金管理 解释说,在资金紧张情况下,为了保证相对公平,夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工,无论贷款是否结清,再次购房申请公积金贷款的均暂不办理。
记者调查:从官方的说法中记者了解到,暂停多次贷款的申请,主要是为了保证 申请、 使用公积金的买房人,从而遏制非首套房的购房需求,这与江苏省公积金管理 的政策也是一致的。在去年10月份南京公布公积金的新政之后不久,省公积金紧跟着就对二次贷款的买房人叫停,比当时南京市的政策更为严格。
调控目标
去年公积金放贷120亿元,今年控制在40亿左右
南京市公积金管理 表示,按照量入为出的原则,今年将对公积金的收支平衡实行资金管理。“按目前初步测算,2010年南京全市归集额应该在75亿元左右,就目前情形看,必须进一步调整政策,将贷款规模控制在40亿元左右”,公积金管理 副主任张明远指出,国内住房公积金资金流动性紧张的城市已经采取了控制贷款规模的措施,如上海、扬州、盐城、芜湖等。
从去年放贷120亿元,到今年40亿元左右的控制规模,这一目标能实现吗?“请你注意我说的是"左右",40亿只是个概数,届时情况怎么样,还是要看市场的变化”,南京市公积金管理 贷款处宋宁处长说,去年南京总共有40960户家庭办理了公积金贷款,这一数字属于“超水平发挥”,是不太正常的,通常南京每年的办理户数在2.5万-3万户上下。宋宁说,据他们测算,当夫妻 可贷额为60万元的时候,户均贷款数为25.4万元;当夫妻 可贷额减为40万,户均贷款量在15万-17万之间,这样一来,40亿元的总量正好可以满足2.5万户家庭的公积金贷款需求。
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按照此前大多数人的预测，从整体情况看，2010年的土地市场会出现降温的态势，土地市场会回归理性。
同时，相关业内人士也表示，在去年的 拿地后，开发企业的土地储备已得到一定补充，在未来房价走势不明朗的情况下，房企拿地积极性受到影响，不会贸然增加土地储备，加上打击囤地、土地出让金首付提至50%等收紧政策的实施，诸多因素将使2010年的土地市场降温。
但部分业内人士同时认为，虽然2010年的土地市场肯定趋向规范，但当前土地市场稍显“退烧”的迹象能否持续并形成整体的降温走势，尚难断言。
“土地市场降温与否可能还不能简单做判断，短期内相对 频出的去年是降温了，但实际上地价还是比较高的。”研究员回建强分析。
“土地的楼板价与周边楼价有一个对比关系，但楼价是一个动态变化的过程，如果土地价格也跟随楼价同向下降，且降幅更大的话，那么土地市场就确实是降温了。”回建强说。
其分析，当前宏观调控的特点是用加大住房保障的力度来调整住房市场的结构，与历次调控不同。“由于加大了住房保障力度，保障性土地的出让就会加大，这带来了两个后果，一是保障房供应增加，二是市场化的土地转让就要相对减少。这对于土地价格而言是相对冲的两个措施。前者是打压地价，后者是提高地价。所以土地市场后市将如何发展，取决于住房保障是否严格按照政府所计划的去运行和落实。”
“如果确实能够落实，那么20%~30%以上的购房者，包括部分中等收入者都可能进入保障房行列，这样的话有利于土地市场整体回稳。”回建强表示。
房地产 分析师章林晓也表示：“今年的土地市场肯定会得到进一步的规范，但土地市场能否降温现在还很难说。”
“2010年的土地市场，同全球金融格局的调整关系很大。”章林晓分析，“金融格局正处于调整之中。现在 各主要经济体央行都不肯轻易退出量化宽松货币政策，在这种情况下中国不可能独善其身，流动性充裕前提下，土地市场不太可能降温。”
接受记者采访的大多数企业的拿地负责人也表示，今年的土地市场依然会竞争激烈。“2009年我国土地市场 频出，但房地产开发企业完成土地购置面积却仍然明显下降，说明土地供应仍然明显不足。为了具备持续生存的能力，企业必然还会去抢地。”一位房企拿地负责人分析。
“而且今年即将推出的北京中服地块、上海外滩国际金融服务 地块等肯定还会引爆土地市场。”上述人士说。
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