[摘要] 两会的胜利闭幕给备受热议的楼市定下基调，保障性用房得到落实，加快廉租房和普通租赁房的建设，对棚户区进行改造，支持人们购买自住房和改善型用房，但 于低价位小户型产品，对 投机性购房以及开发商囤地仍然坚持打压的政策。
成都市政府日前下发《关于进一步加强城镇住房保障工作的意见》，同时9000多套保障房点位确定，8月开建
加大廉租住房保障力度，提高保障标准。租赁型经济适用房满两年可申购，申购经适房24个月内交付使用。家庭年收入低于7万元的家庭可购买限价商品房，在成都市工作的外地人也可买。公共租赁住房单身无房大学毕业生可申请，租金原则上比市场租金低10%-40%。棚户区改造可购买部分面积产权。
2010年，成都 城区新建的保障性住房分布在城区东、西、北三个方位的三环附近，共有四个项目，9000多套保障性住房今年8月动工，预计2011年底竣工，建设规模约79万平方米，其中廉租房约2000套，经济适用房约3000套，限价商品房约4000套。
其中，位于驿都大道旁的粮丰村1、6组拟配建廉租房约500套，经济适用房拟配建约800套，限价房拟配建约2020套；位于光华大道与武青路交叉口的培风村拟配建廉租房约300套，经济适用房拟配建约400套，限价房拟配建约1070套；位于荆竹西路旁的荆竹片区拟配建廉租房约500套，经济适用房拟配建约590套；位于胜天路旁的杨东天片区拟配建廉租房约700套，经济适用房拟配建约1300套，限价房拟配建约990套。
点评：意见中对成都商品房市场影响较大的，为其中 明确了在成都市工作的外地人也可购买限价房，会使部分符合条件的购房者流向限价房市场。受影响 的为城东市场，在2010年将建设的总数约4000套的限价房中，城东占了75.3%，三圣花乡板块和东方新城板块将受直接冲击。
国土部：出台“国19条”，3月起开展房地产用地专项检查
检查重点包括房地产用地 是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。
3月10日，国土部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，共19条，核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为。其中规定，土地出让 价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让 价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同；合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%首付款，余款要按合同约定及时缴纳， 迟付款时间不得超过一年，不签订合同的，终止供地、不得退还定金；已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。
点评：土地市场的政策再次出台，显示政府想从市场供应段调控市场的信心，但是政策从来不缺，差的只是执行力度，各地方政府由于大大受益于土地出让收入，土地政策一般都执行不力，闲置两年多的用地都还在晒太阳，出让金支付也是有空间可以操作，出让用地规模也没有严格限制，比如国家禁止出让的别墅用地、高尔夫用地，在成都还是可以通过一些操作手段取得，而且即使上千亩都可以，双流县刚刚挂牌一宗净用地面积达1000亩的商业居住用地。本次“国19条”的执行程度还有待观察。
住建部：今年重点打击变更规划调整容积率问题
3月11日，住建部印发《住房和城乡建设部稽查 室2010年工作要点》。据该文件透露，今年的工作重点之一，是 好房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题的专项治理工作。同时，该文件中强调要增强城乡规划督察工作。2010年，将增加17个派驻城市和17名督察员，将部派规划督察员派驻城市扩展到68个，督察员人数达到85名。在未来三年，部派城乡规划督察员将派驻到由国务院审批城市总体规划的 城市。
统计局：2月完成房地产开发 3144亿
国家统计局公布了2月份的国民经济主要指标数据。2月份，居民消费价格指数同比上涨2.7%，涨幅比上月扩大1.2个百分点。同时，1-2月份城镇完成固定资产 13014亿元，增长26.6%，房地产开发 3144亿元，增长31.1%。
首条“现代田园城市”示范线-天府大道规划已完成；
国土部公示九省市闲置土地处置情况，李泽楷的香港盈科集团旗下子公司、华润、保利、中海等公司被公示；
福布斯榜：龙湖吴亚军超过碧桂园杨惠妍成国内女首富；
一周话题
在两会期间再度祭出政策牌。继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，本周国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，其中明确规定开发商竞买保证金 少两成、拿地后10天内必须签合同、一个月内付清地价50%……
《通知》共19条，涉及五方面，主要是落实国务院“11条”精神，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。其中 提到：政府出让中低价位普通商品房用地，须增加“住房销售价位”等控制性要求。
随着“国19条”的出台，人们普遍将其看成是国家自去年出台“国11条”以及 “国4条”后针对房地产的又一记重拳。
其实无论国家层面出台的政策多么好， 终的执行还是落到地方政府的头上，中国有句古话叫“将在外，君命有所不受”，在如今的体制下，地方政府与市场企业之间存在着太多利益的纠缠与博弈。而我们身处的房地产行业的利益焦点 为集中，国家要追求经济的发展和社会的稳定，于是一方面想借助房地产助推经济发展，但是又不能让房价涨得太快以免民怨沸腾。可往往地方政府为了完成国家下达的政治任务以及对于政绩的追求，对房地产行业的依赖很大，所以我们看到了 、地方、开发商、银行深涉其中，剪不断理还乱。
这次的“国19条”如果得到了很好的执行可能会在一定程度上缓解当前的房地产矛盾，但在社会一阵骚动、专家一番吹捧、群众一度期待之后，其结果可能和以前的措施一样——“隔靴搔痒”而已。涉及根本的“招拍挂制度”并未受到太大冲击，更何况这些措施，到了地方的执行情况怎样还要打上一个大大的问号。
末了，专家说：“这些措施综合起来肯定会起到抑制房价的作用……”
主城区土地市场
两会后 拍公告发布
主城区：
3月11日成都市发布7宗拍卖出让国有建设用地使用权公告，3宗挂牌出让国有建设用地使用权公告。拍卖出让国有建设用地净用地面积总计444.53亩，合29.64万平方米，总可建面积约合89.93万平方米。其中金牛区九里堤千禧花园以西，皇坟以东，规划道路以南地块18.32亩，可建面积3.18万平方米；金牛区曹家巷57号地块5.16亩，可建面积1.38万平方米；青羊区培风村10组、万家湾村6组地块47.15亩，可建面积11.32万平方米；青羊区万家湾村6、7组地块45.25亩，可建面积10.86万平方米；锦江区攀成钢片区、二环路以东、牛沙路以北地块138.84亩，可建面积27.77万平方米；武侯区龙井村4、9组及七里村3、4组地块120.04亩，可建面积22.41万平方米；武侯区七里村4组、龙井村8组及铁佛村3组地块69.78亩，可建面积13.02万平方米。用地性质皆为城镇混合住宅用地（可兼容商业≤10%）。
挂牌出让国有建设用地净用地面积总计214.91亩，合14.33万平方米。其中金牛区高家村5、6、8、9组地块11.44亩，用地性质为公共服务设施用地。高新区剑南大道中段以东，同德路以南，盛拓新西二街以北地块173.29亩。用地性质为二类住宅用地（平均可兼容15%的商业）。南部新区金融总部商务区内，兴民街以北、站华路以东、锦晖西街以南、泰来路以西地块30.18亩，用地性质为商业金融业用地（可兼容20%住宅）。
郊县：
3月11日郫县发布1宗挂牌出让国有建设用地使用权公告。位于郫县新民场镇云凌村九社。净用地面积12.44亩，8294.43平方米，可建面积约为2.07万平方米。、
（出让地块具体信息见研究 公告）
商品住宅市场
主城区商品住宅供应详情
据房管局数据显示，本周主城区共有6个楼盘领取预售许可证。其中城南推新房源的项目有3个，城西2个，城东只有1个。
本周主城区商品住宅供应1428套供应面积为14.03万平方米。继上周商品住宅零供应后，本周供应量相对井喷，周供应量恢复今年一月平均水平。
图 1：主城区商品住宅供应概况
表1：本周新增预售项目
（数据来源:成都市房管局）
城南商品住宅供应量居各方位之首
本周新增商品住宅集中在城东、城南和城西三个方位，其中城南供应量 ，新增商品住宅551套，供应面积为5.67万平方米；城东和城西分别供应商品住宅483套和394套，供应面积分别为4.64万平方米和3.72万平方米。本轮推出新房源的楼盘总体量均比较大，后期仍有大量待出售的单位。
图2：各方位新增供应概况
（数据来源:成都市房管局）
橡树林推盘量大，锦江区供应量位居
锦江区推出商品住宅483套，供应面积为4.64万平方米，而这些新房源均来自望江橡树林项目。武侯区和金牛区供应量靠后，供应套数分别为335套和248套，供应面积分别为3.02万平方米和2.12万平方米。高新区和青羊区分别供应商品住宅216套和146套，供应面积分别为2.65万平方米和1.59万平方米。成华区本周暂无新增商品住宅。
图3：各 区新增供应概况
（数据来源:成都市房管局）
超高层小高层建筑产品 主流
本周新推产品中，超高层与小高层产品占了供应总量的大部分，其中超高层供应量占比达到44.8%，小高层则占到40.8%，高层产品占比为14.4%，其余低密度产品均无新房源供应。
图4：各建筑类型商品住宅供应概况
（数据来源:成都市房管局）
60㎡-90㎡户型接近供应总量五成
面积在60㎡-90㎡之间的产品供应量仍然为主流户型，其占比达到47.6%，接近供应总量的五成。其次为90㎡-120㎡的中等面积的较舒适户型，占比达到34%。120㎡-144㎡和144㎡以上的大户型分别占比13.9%和3.7%。60㎡以下的小户型供应量相对较少，本周仅有0.9%。
图5：各面积段商品住宅供应概况
（数据来源：成都市房管局）
重点供应项目点评
中海国际社区项目在本周推出主力户型在83㎡-92㎡的小高层产品“观园”，围合式布局在维持容积率的情况下也保证了低密度，宽楼距，采光景观佳的舒适水准。在整个社区的众多产品种类中，“观园”无疑是既注重产品舒适度价格也较为亲民。50-70万的价格让客户群体范围 扩大到初次置业年轻人到改善性置业的中产 。另外，中海国际社区10万平方米的商业配套目前已经动工，使得项目具有较强竞争力。
主城区商品住宅成交详情
主城区商品住宅成交量缓慢上行
主城区商品住宅成交1388套，成交面积为12.61万平方米，环比上周波动幅度较小，成交套数与成交面积较上周分别环比增长11%和10.42%。
本周成交量仍然无明显波动，成交量走势呈现平滑向上的态势；由于本周供应量的相对井喷，供需比出现波动，供需比值上升至1.03，商品住宅存量增加40套，达到27305套。
图6：主城区商品住宅成交概况
（数据来源：成都市房管局）
各 区成交量涨跌不均
除武侯区成交量与上周一致成交套数为126套外，其他 区成交量均出现涨跌。其中锦江区成交套数达到454套，成交面积为3.69万平方米，环比上周增长60.4%，在各 区中成交量 。成华区和青羊区成交量也分别环比增长12.8%和57%，成交套数分别达到256套和168套，成交面积分别为2.27万平方米和1.58万平方米。而高新区和金牛区成交量则分别下降41.4%和11.9%，成交套数分别为126套和258套，成交面积分别为1.46万平方米和2.39万平方米。
图7：各 区商品住宅成交概况
（数据来源：成都市房管局）
表 2：主城区各 区商品住宅成交量波动概况
（数据来源：成都市房管局）
城东成交量466套，创近几周方位成交高位
城东在供应放量的支撑下，创下成交套数466套的高位，成交面积为4.63万平方米，环比涨幅达到41.3%。在近两周成交量表现并不抢眼的情况下，城东方位成交量一直处于各 区中上水平，可见城东方位也受到众多置业者的认可。城西和城中成交量环比上周上涨65.8%和20.8%，成交套数分别为346套和36套，成交面积分别为2.59万平方米和0.38万平方米。城南和城北成交量出现下调，两个区域成交套数分别为274套和265套，成交面积分别为3.29万平方米和1.71万平方米，环比上周下降21.7%和20.2%。不能看出城北成交产品中，小户型成交量占比较高。
图8：各方位商品住宅成交概况
（数据来源：成都市房管局）
表3：各方位成交量涨跌概况
（数据来源：成都市房管局）
高层建筑 热销
本周各建筑类型成交量当中，高层建筑占比虽有所下滑，但仍然占成交总量的67.7%之多。小高层成交量超过多层，两者占比分别为13.8%和11.7%。其他产品占比较少，洋房、超高层及别墅成交量分别占比3.6%、2.0%和1.2%。
图9：各建筑类型商品住宅成交概况
（数据来源：成都市房管局）
本周中小户型仍为成交市场主力
本周成交商品住宅中，成交户型面积分布仍然为纺锤装， 面积在70㎡-90㎡的户型成交量占比进一步扩大，本周达到43.5%，较上周又扩大了5.2个百分点。90㎡-120㎡的户型成交量占比较上周下降0.9个百分点，本周占成交总量的27.7%。120㎡-144㎡和144㎡以上面积段的大户型成交量略少，分别占成交总量的13.2%和6.4%。50㎡以下50㎡-70㎡的产品分别占成交总量的1.7%和7.5%。
图10：各面积段商品住宅成交概况
（数据来源：成都市房管局）
二手住宅成交稳步回升
本周二手住宅成交量走势继续反弹，成交套数为854套，成交面积7.16万方，环比分别增加14.3%和9.8%，成交市场逐步摆脱假期影响走上正轨，本周成交量已经达到了2010年以来的单周 点，预计未来一段时间内，单周成交量将保持在800-1000套/周。
图11：成都市主城区每周二手住宅成交量走势
（数据来源：成都市房管局）
本周前五日日均成交量为160套/天，成交量呈现逐日上升的趋势，而 成交量走势出现明显萎缩的趋势，单周日均成交量122套/天。
图12：成都市主城区单周二手住宅成交量走势
（数据来源：成都市房管局）
本周除锦江区外其他 区的二手住宅成交量较上周都有所增长，其中武侯区成交二手住宅195套，成交套数居各 区首位，成交量环比上周增长42.3%。金牛区成交二手住宅174套，环比增长16.8%。青羊区、成华区、高新区和锦江区分别成交二手住宅154套、126套、111套和94套，涨跌幅分别为21.3%、5.9%、52.1%和-11.3%。
图13：各 区二手住宅成交量概况
（数据来源：成都市房管局）
重点项目 新资讯
表4：重点项目 新资讯
一周小结
春节后土地 拍公告发布，成交情况值得期待
3月11日成都市发布7宗拍卖出让国有建设用地使用权公告，3宗挂牌出让国有建设用地使用权公告。拍卖出让国有建设用地净用地面积总计444.53亩，合29.64万平方米，总可建面积约合89.93万平方米。挂牌出让国有建设用地净用地面积总计214.91亩，合14.33万平方米。
3月11日郫县发布1宗挂牌出让国有建设用地使用权公告。位于郫县新民场镇云凌村九社。净用地面积12.44亩，8294.43平方米，可建面积约为2.07万平方米。
据房管局数据显示，本周主城区共有6个楼盘领取预售许可证。其中城南推新房源的项目有3个，城西2个，城东只有1个。本周主城区商品住宅供应1428套供应面积为14.03万平方米。继上周商品住宅零供应后，本周供应量相对井喷，周供应量恢复今年一月平均水平。
主城区商品住宅成交量缓慢上行
主城区商品住宅成交1388套，成交面积为12.61万平方米，环比上周波动幅度较小，成交套数与成交面积较上周分别环比增长11%和10.42%。本周成交量仍然无明显波动，成交量走势呈现平滑向上的态势。
由于本周供应量的相对井喷，供需比出现波动，供需比值上升至1.03，商品住宅存量增加40套，达到27305套。另外从供求产品建筑类型和户型面积来看，供求结构也是基本对称的。
二手房成交量逐步回升
本周二手住宅成交量走势继续反弹，成交套数为854套，成交面积7.16万方，环比分别增加14.3%和9.8%，成交市场逐步摆脱假期影响走上正轨，本周成交量已经达到了2010年以来的单周 点，预计未来一段时间内，单周成交量将保持在800-1000套/周。
预测：两会后成都楼市更健康
两会的胜利闭幕给备受热议的楼市定下基调，保障性用房得到落实，加快廉租房和普通租赁房的建设，对棚户区进行改造，支持人们购买自住房和改善型用房，但 于低价位小户型产品，对 投机性购房以及开发商囤地仍然坚持打压的政策。从两会政策我们不难看出，与会前并无巨大变化，政策体现出一定的连贯性和持续性。值得一提的是，抑制房价过快上涨的一系列政策并不等同于打击房地产市场，而是保证房地产市场的健康运行。从新政执行以来我们发现，成都与一线城市的市场走向截然不同，无论是成交量或是房价均呈现平稳前行的走势，而不像部分一线城市房地产市场在新年遭遇冰冻的局面。这说明新政调控效果具有针对性，对于成都这样以刚需为主的市场来讲，未来将保持稳定和乐观。
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