继中国核工业集团公司、中国航天科工集团在北京产权交易所(简称北交所)挂牌其旗下的房地产项目外,昨天,北交所方面透露,已有多家央企同北交所进行深入接触,初步达成合作意向,北交所成为央企 退房平台。
按照国资委要求,78家非以房地产为主业的央企要在4月12日前提交退出房地产实施方案。而按照去年5月1日实施的《企业国有资产法》要求, 企业的资产必须要通过产权交易机构挂牌转让。这意味着,央企退房目前有且仅有产权交易机构这一个渠道。
昨天,北交所方面介绍,虽然央企的退房方案还没有正式出炉,但在产权市场已经提前感受到买卖双方的热情。统计显示,今年前3个月在北交所共成交房地产行业项目20宗,总价达到25.8876亿。从新挂牌项目来看,前3个月呈逐月递增的态势。
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距离上一次IPO募集资金变更用途不到3个月,中国建筑再次将IPO资金挪作他用。3月30日,中国建筑发布公告称,中国建筑拟终止IPO募投的三个项目,将募集资金44.22亿元人民币输血给全资子公司中海集团。
此次被终止募投的三个项目中有两个为基建项目,再加上上次变更资金用途的项目,基建项目是频繁被挪用资金的领域。而通过两次募集资金用途的变更,当初IPO募得的基建项目资金,七成已变更用途。
70%基建项目资金改用途
中国建筑是去年A股 单IPO, 公开发行120亿股,募集资金总额501.6亿元。中国建筑招股书中“本次募集资金运用的基本情况”披露,用于基础设施 项目的资金为104亿元,是中国建筑IPO资金的 大业务。
2009年7月,扣除发行费用后资金净额492亿元全部到账,但不到一年时间,中国建筑就两次更改资金用途,其中调整 的为基础设施 项目。
在IPO半年之后的1月6日,中国建筑发布公告称,改变了其中68.46亿元资金的用途,转投于新增的房地产项目和补充公司流动资金。在这场调整中,基础设施 共减少了约56亿。
而3月30日,中国建筑又发布公告称,终止刚果布(道路)、山西宁静—镇城底、岚县地方铁路项目和湘潭两路一桥项目的 。其中后两个项目为基础设施 项目,共获得资金16.12亿元。
这样一来,从基础设施 中转移的资金将达到72亿,约70%的资金挪用到其他地方。而通过两次募集资金用途的变更,涉及的资金已达到112.68亿元。
对此,广发证券建筑行业分析师表示,中国建筑以前计划用于基础设施 的资金,现在转投到其他业务上去,很可能是在申请IPO的时候有意为之。先多安排几个项目将资金申请下来,到后面需要的时候再改变用途。
输血中海集团
此次终止刚果布(道路)等三个项目所筹集的资金44.22亿元,将用于中国建筑的全资子公司中海集团增加注册资本金。
中海集团是中国建筑房地产和海外业务的旗舰企业,主要资产为中国海外发展有限公司(“中海外”,0688.HK)和中国建筑国际集团有限公司(“中国建筑国际”,3311.HK)。
公告显示,本次中国建筑向中海集团增资使用募集资金44.22亿元,主要用途为偿还中海集团的部分对外债务(包括银行贷款和公司可交换债券等各类金融债务约50亿港元)。
实际上,在中国建筑IPO资金成功到账后,2009年8月27日中国建筑董事会审议通过了《关于中国建筑股份有限公司对中国海外集团增资50亿港币的议案》,对中海集团的资金输血早已开始规划。
在行业内,建筑施工毛利率约9%,净利率不到2%;地产一般可做到30%、15%以上。地产巨大的利润贡献率吸引着越来越多的建筑施工企业做大地产业务, 终退出建筑业务。
而中国建筑成功上市后,在2009年上半年土地市场默默无闻的中海外,开始底气十足,在2009年下半年开始不断地攻城略地。9月10日中海外以70.06亿元的总价拿下上海长风两幅地块,刷新了当时的“”纪录,成为 。
去年,中国海外购入12块地,新增土地的可供发展楼面面积为1210万平方米。截至去年底,中国海外在内地20个城市以及港澳土地储备楼面面积增加23%至3055万平方米,可满足未来4-5年的开发需要。
实际上,中国建筑变更IPO资金用途投给中海集团,并不是控股股东上市后 向中海集团输血,在去年年底,考虑到中海外投地的资金需求,中国建筑为其提供了约85亿元的短期财务支持。因此,中海外的净负债水平从2008年年底的46.8%下跌至2009年底的22.4%。
中海外作为中国建筑旗下的旗舰地产公司,不断得到中国建筑的资金支持,中国建筑做强房地产业务的意图已十分明显。
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