[摘要] 新“国十条”楼市新政已经满月,但长三角地区沪、宁、杭三地均未出台地方细则,互相观望,等待谁先“破题”。
新“国十条”楼市新政已经满月,但长三角地区沪、宁、杭三地均未出台地方细则,互相观望,等待谁先“破题”。
外界一直盛传上海调控细则可能涉及房产保有税,但中国证券报记者日前采访多位地产人士,他们均表示此次出台房产保有税的可能性很小,尚未确认有出台迹象。但上海限购政策可能把同一家庭房产套数考虑在内,如果该家庭已经购买了两套,则不能购买新房屋。
上海楼市量减价涨
楼市调控之前,上海土地出让金已经“赚”足。上海规划与土地管理局公布数据显示,截至4月,2010年上海经营性土地出让金已经超过了650亿元,逼近上海去年全年土地收入675亿元(据上海财政局2009年土地入账数据)。市场分析人士认为,由于650亿元资金“落袋为安”,即使上海调控细则严厉,也不会“伤及”今年财政收入。
但上海楼市在 调控前后走势怪异。佑威房地产研究 副主任陆骑麟提供给中国证券报记者的数据显示:此轮楼市调控正好一个月,上海商品住宅成交面积从政策出台前一个月的119万平方米减少到近一个月的52万平方米,成交量出现腰斩;但住宅成交均价却从政策前的20561元/平方米上涨到政策后的24833元/平方米,这与调控政策平抑房价的初衷出现了背离。陆骑麟认为,政策还未达到效果,所以楼市调控并非制定更多的政策,而是政策的执行力度。
南京新政或 房套数
中国证券报记者联系南京市住房保障和房产局,一工作人员称,南京调控细则已经制定完毕,已经交给南京市政府,至于何时出台,并不清楚。但该人士也没透露细则的具体内容。
南京地产界人士分析,长三角城市中,领头的上海、杭州均未出台调控细则,南京也不会作“出头鸟”。沪、宁、杭三地是长三角楼市的代表,尤其上海的风向标作用更为明显,上海的调控细则暂不出来,南京不会抢先出台。专家预估,南京版细则不会像北京那样严苛,可能也不会限制同一购房家庭的新购房套数。
目前新“国十条”政策市场尚未消化,政策的真实效果还需要一定时间体现。除了长三角省会城市,苏州、无锡、常州等城市也没有出台细则。浙江省于5月13日出台指导意见,但对限购政策没有明确,只是试探性地提出“各地 是住房供应紧张、房价较高、涨幅较大的城市,可出台临时性限购多套住房的政策”。有关专家认为,关于限购政策,浙江省政府只能出台一个原则性的意见,具体条款还要看杭州当地的细则,但杭州细则仍在等待中。
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继不少城市自主制定楼市调控的地方细则后,浙江率先颁布了 省级细则。昨天,浙江省政府网站正式公布了共18项内容的“浙版细则”。
业内看来,“浙18条”并没有更为严厉的调控措施。
银行自定三套房贷
基于 新政,浙江此次要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则确定。
同时,浙江提出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;对境外的机构和个人购房,严格按有关政策执行。
此外,令业内侧目就是,浙江还“提前”要求各地认真贯彻执行国家有关部门后续可能出台的政策,包括“合理引导个人住房消费、调节个人房产 等有关税收政策”和“第二套住房认定标准”。
由此,在业内看来,浙江似乎已经认定还会有新政出台。
“虽然我觉得房产税不一定很快会出 的政策,但浙江细则的提法确实挺有意思,说明省政府在制定细则时是有更多考虑的,比如此前三部委是说会明确二套房认定标准的,但至今还未出来,更不要说提法更加含糊的‘有关税收政策’。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。
鼓励试点现房销售
“浙18条”还提出加强对房地产开发企业购地和融资的监管,并严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。
同时,“浙18条”规定,严格依法查处土地闲置及炒地行为,对存在 、土地闲置、炒地等违法违规行为的房地产开发企业,限制新购置土地,商业银行不得发放新开发项目贷款;对已发放的开发贷款要采取保全措施,并暂停审核其上市、再融资和重大资产重组。
“浙18条”提出,浙江各地要加强商品住房预销售管理,鼓励有条件的城市开展商品住房现售试点工作。
增加住房有效供应
据悉,业内较为认可的是,浙江在增加住房有效供给方面,比已出台细则的其他地区显得目标更为明确。
细则要求省内各地在7月底前编制和公布《2010-2012年住房建设规划》,并报上一级政府备案;房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量;要及时协调落实住房用地计划,确定年度计划中拟供应地块,并且必须将70%供地结构要求以及保障性住房用地分解落实到具体地块;各地各有关部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批进度,加大土地批后管理和施工现场监管力度,促进商品住房加快开工建设,尽快形成市场有效供应。
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