[摘要] 5月份以来，随着国务院和部分城市一系列房地产调控政策的实施，一度热得烫手的楼市出现新变化：银行拧紧信贷“龙头”、楼市重现打折促销、二手房交易量锐减。但是，房价究竟向何处去，仍然显得扑朔迷离，各种各样的论调更是此起彼伏。
5月份以来，随着国务院和部分城市一系列房地产调控政策的实施，一度热得烫手的楼市出现新变化：银行拧紧信贷“龙头”、楼市重现打折促销、二手房交易量锐减。但是，房价究竟向何处去，仍然显得扑朔迷离，各种各样的论调更是此起彼伏。
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楼市的刚性需求在哪里
——买房自住的需求一直大量存在，同时，自住兼 的混合型需求迅速上升，甚至接近一半
按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。但住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有 的定义。
“基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。”北京链家地产副总裁林倩告诉记者，“业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括 购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。”
链家地产对每一位前来购买二手房的客户都会询问购房动机。结果显示，2009年1月到9月底，自住为主的需求占60%以上。但从第四季度开始发生明显变化，大量 型和投机性需求入场，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下， 型需求已经成为主流。
尽管这一调查数据不能 反映整个北京市场的情况，但基本体现出去年以来购房需求结构的变化。林倩说，实际上，许多购房者买房既可以自住、改善住房条件，也期望房价上涨以后可以获得 ，甚至为了抵御通胀而购房，大约有40%的客户是这种混合型的需求。因此，市场上到底有多少刚性需求，无法清晰界定。
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刚性需求难以支撑高房价
——不受价格影响的“纯刚性需求”少，受价格、政策等影响，大部分刚性需求会推迟实现
房地产市场经过2008年量价齐跌的调整后，2009年4月份起，观望了一年的刚性需求大量释放，成为带动市场回暖的 股力量，也阻止了房价进一步下跌。
如今，在调控政策作用下房地产市场再次出现观望气氛，部分区域房价开始回调。客观存在的刚性需求会不会再次托住房价？
“刚性需求尽管客观存在，但它不是支撑高房价的理由。”林倩表示，大多数人所说的住房刚性需求，只是说需求客观存在、迟早会入市，但并非不受价格影响。楼市里真正不受价格影响的“纯刚性需求”少。
专家认为，在住房供需中，受价格、政策和心理预期的影响，大部分刚性需求可以推迟实现，不会盲目地冲进市场。
由于本轮调控政策通过提高二套房首付和利率等手段限制 性需求，实际上也限制了相当大一部分改善性需求。
此外，在“买涨不买跌”的心理预期影响下，如果房价进入下行通道，大量刚性需求会选择观望。
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刚性需求避免房价
——当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场，因此房价出现非理性下跌可能性不大
尽管专家普遍认为刚性需求不能支持目前的高房价，但多数业内人士认为，正因为刚性需求的大量存在，可以避免房价出现有损经济发展的 。在当前特殊的宏观经济背景下，正是因为有刚性需求这一“稳定剂”，也减轻了政府出台调控政策时“投鼠忌器”的顾虑。
“当房价调整到可承受的范围内，刚性需求就会入场。”林倩认为，“每一个价格都会有刚性需求来购买，房价稳定在任何水平上都是有可能的。”
根据去年以来房地产市场需求结构变化的情况，多位业内人士均表示，由于去年11月左右， 投机性需求“接力”自住型需求成为主流，这一轮房价的调整，极有可能消化掉去年底以来出现的泡沫，稳定在去年第三季度的水平。而此前由刚性需求托起的房价具有较强的合理性和抗跌性，因此房价出现非理性下跌的可能性并不大。
房价会跌到什么水平，一方面取决于需求，另一方面也取决于供应。如果调控导致市场供应量大幅减少，反弹可能会提前到来。
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应避免“误伤”刚性需求
——建议尽快开展住房普查，使调控政策更有针对性
在北京一家媒体工作的杨大伟 近购买了一套100平方米的新房改善住房条件。总价240万，并且已经交纳了定金。但刚签完合同，二套房贷首付不得低于五成的政策出台。“本来准备付72万首付，剩下的先贷款，再卖旧房子。政策一调整，要多付48万首付，一点办法都没有。”和开发商协商后，开发商表示可以退房但不退定金。杨大伟一筹莫展。
尽管政策并不限制杨大伟这样的“买新卖旧”，但先买新、后卖旧，就会被划入二套房之列，首付成本大幅提高。
“要维持房地产市场的长期平稳健康发展，必须支持普通百姓的刚性住房需求。”中国房地产协会秘书长朱中一说。
朱中一表示，本轮房地产市场调控与过去 的不同，就是在大力抑制 投机性需求的同时，提出增加供应，尤其是适合“刚性需求”的中低价位、中小套型普通商品房以及保障性住房供应。许多有刚性需求的普通家庭，将来会有更多的渠道解决住房问题，不用全部冲进房地产市场。
朱中一表示，现在我们十分缺乏城镇居民家庭住房情况的基础数据，导致许多调控政策的可操作性比较差，极易发生“一刀切”，“误伤”刚性需求的情况。“的方法是尽快组织一次住房普查。”据《人民日报》
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