[摘要] 近一段时间以来，北京市的楼市调控政策层出不穷，让贷款购房人目不暇接，记者近日了解到，近期借款人 想了解当下北京的各家银行如何认定首套、二套、三套房以及如何房贷，为此记者采访了“伟嘉安捷”的相关专业人士，请他们根据银行实际操作情况进行讲解。
近一段时间以来，北京市的楼市调控政策层出不穷，让贷款购房人目不暇接，记者近日了解到，近期借款人 想了解当下北京的各家银行如何认定首套、二套、三套房以及如何房贷，为此记者采访了“伟嘉安捷”的相关专业人士，请他们根据银行实际操作情况进行讲解。
家庭成员名下无住房又无住房贷款纪录
典型案例：郑先生是一名软件工程师，工作已满三年，名下无住房也无贷款纪录，计划与相恋多年的女友今年结婚，可是在目前高房价的市场下，郑先生的积蓄加上父母的资助款加起来也不足以支付购房款，只能通过银行贷款来实现购房愿望。
专家分析：“国十一条”中规定像郑先生这种情况现在购房属于首套房。郑先生名下既没有住房，也未曾有过贷款购房纪录，所以郑先生现在贷款购房可以享受首套房的优惠政策，即首付比例 20%，利率 可享受下浮30%。
二套房——
家庭成员名下现有 全款住房
或有 一次贷款纪录
典型案例：林先生是一家国有企业员工，已结婚多年，有一个正在上小学的儿子。林先生及妻子名下只有现在居住的 一套住房，为结婚前贷款购买，并于2009年结清贷款。他想知道如果将这套结清贷款的房产出售后再购 套面积大点的房子是不是可以算作首套房。
专家分析：如果林先生将这套房产出售再贷款购房的话，是会被认定为二套房的。因为目前央行及住建部对二套房的认定标准是“认房又认贷”，也就是说虽然林先生将名下房产出售后，名下无住房，但因为其名下曾有过贷款纪录，能够在央行的征信系统中查询出来，所以再次贷款购房时还是会被划为二套房的范畴，需执行首付比例 50%，利率上浮1.1倍。
三套房——
家庭成员名下已有两次贷款纪录
典型案例：迟先生在一家外企公司做部门经理，与妻子田小姐已结婚多年，现在有个上幼儿园的小女儿。迟先生家庭现住房情况如下：迟先生名下有一套一居室的房产，父母资助贷款购买的准备结婚用，田小姐婚前名下有一套公积金贷款购买的房产。两人结婚后一直居住迟先生的房子，田小姐的那套房产一直用于出租，但因为那套房产离家较远，两人商量后将田小姐名下的房产于去年结清贷款并已出售。眼下，孩子要上小学，迟先生想在附近再贷款购 套大点的房子。可在迟先生向银行咨询时，却被告之再购房的话属于第三套房，目前银行是暂停对第三套房发放贷款的。
专家分析：迟先生家庭如果再购房的话属于第三套房，因为4月底下发的“京十二条”中也明确了对购买第三套及以上住房的家庭暂停发放贷款。而迟先生和其配偶田小姐名下各有过一次贷款纪录，虽然有一套已结清出售，但央行的征信系统还是可以查到田小姐的贷款纪录，根据目前银行“认房又认贷”的认定标准，迟先生再购房的话属于第三套房，银行拒绝为其发放贷款也是有根据的。
从目前北京房贷市场的实际操作情况来看，以上三类人群是比较典型的首套房、二套房、三套房案例，现阶段宏观调控房贷收紧的环境下，购房人在贷款买房前 先将房贷政策咨询好，然后根据个人实际情况选择合适的贷款方案较为稳妥。
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