[摘要] 4日，住建部会同央行和银监会，出台被称为 严厉的二套房政策。昨日，一些 客表示楼市调控决心大，将观望几个月时间。部分开发商把原计划六七月推出的楼盘，延迟两三个月到“金九银十”之际再开盘。
4日，住建部会同央行和银监会，出台被称为 严厉的二套房政策。昨日，一些 客表示楼市调控决心大，将观望几个月时间。部分开发商把原计划六七月推出的楼盘，延迟两三个月到“金九银十”之际再开盘。
部分 客准备抛盘
“本来计划下周到重庆来看看，能否抄底，这次二套房政策一出，我们认为还得等等看。”温州的职业楼市 人张先生说，没有想到这次的二套房认定的细则如此严厉，认房认贷。虽然说我们可以全款买房，但这样大大降低了资本 率。比如，原来200万可以买十套房，现在只能买三四套，即便预期利润不变， 率锐减，算下来还不如自己开厂划算。
“这次严厉的二套房政策，说明 的调控决心很大。”一家 的中介机构董事长表示，4日晚开始，不停的有 客通电话，内容只有一个，就是询问现在该不该抛点货出来。深圳的一位 客表示，未来的政策或许更加严厉，目前还是把能赚钱的房屋先打折卖出去，钱放在皮包中 稳妥。
开发商纷纷推迟开盘
“二套房的细则，不仅打击了 客当中的投机需求，更打击了一部分刚性需求。”主城区一家 开发商的营销总监透露，旗下两个楼盘，原计划6月下旬开盘的，经过5日大半天的磋商，决定还是推迟到9月份。
一家性的开发商在渝负责人表示，目前公司正在处理尾盘，新盘可能会延后一些时间才会推出来。“本来认为，自四月开始的楼市调控，到6月份就差不多了，所以公司把开盘时间由5月上旬改到了6月下旬，现在二套房政策出来后，老板又准备再次延后开盘了。”一家区域性开发商营销总监透露,现在不少同行都寄希望于下半年的“金九银十”这一传统的销售旺季。
成交量恐进一步下降
开发商的延期开盘，来自市场观望情绪的增加。“从目前的楼市调控看， 政府暂时没有收手的趋势。”一家不愿意透露姓名的开发商表示， 近这十多天，除了二套房细则外，国税总局清缴 税，国土资源部在清理土地等，动作频频。政府一方面在抑制需求，一方面在增加供应。
严厉的政策刚刚出台，市场的反应还不明显。中指研究院 分析员郭雨明分析，政策出台到市场反应，有一个过程。另外，现在开发商资金链并不紧张，所以其 压力不大，这次二套房细则出台后，市场上的观望情绪会进一步加深，这意味未来一个月，楼市的成交量可能会下降。
一份中介的数据显示，5月份，重庆主城区楼市成交量比4月下降一半，即便剔除房交会的因素，成交量也有较大的下跌幅度。
二套房认定标准仍有3大悬疑
1 在外地购房如何算二套
政策：通知指出“借款人 申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的”算做二套。
解读：荧灿地产总经理顾晨天认为，如果购房者之前贷过款，在外地贷款买房就算二套；如果购房者之前没有贷款买房，在外地也是 次购房的话，实际上依然可享受首套房待遇。
业内人士称，要真正堵住以上漏洞，需要房管部门联网，且与户籍系统对接。
2 夫妻离婚析产是否算二套
政策：通知规定，只要购房者名下有一整套房产再买房即算二套，那么对于夫妻共有一套房产，各占50%的产权，然后离婚，双方需要再买房的，是否算做二套呢？
解读：荧灿地产总经理顾晨天认为，政策里没有明确规定，但是从常理上应该算做首套。
3 商业地产是否算在内
政策：通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
解读：过去对于个人购买的商业地产是否算做是有房族没有明确规定，而前天出台的新规同样也没有做出解释。由于之前商业地产不受二套房限制，在住宅市场低迷时，商业地产项目逐渐成为新的 渠道。据北京晚报
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作为“新国十条”的配套政策，住建部、中国人民银行、中国银监会6月4日联合发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。另据记者了解，目前部分商业银行已经开始按照上述要求严格审贷。
部分银行认贷又认房
新出台的二套房认定标准是以家庭为单位，既认房又认贷，且异地人士购房贷款还需提供1年以上拟购房地的纳税证明或社会保险缴纳证明，否则均按照二套房贷计算。
中原地产华北区董事总经理李文杰对《国际金融报》记者表示：“本次对二套房标准的认定可以看作预料之中。在‘新国十条’出台之前，部分银行就已经开始实行认房又认贷的标准进行贷款。总体来说这是政策严厉的表现。”
记者以购房者身份致电北京多家商业银行后得到的答复是，这些金融机构都已按照该标准进行审核贷款人的身份。而在上海，中行和招行表示，目前对异地人士在沪贷款购房，不能提供上述证明的连二套房贷也不能申请。建设银行上海市分行客服称，异地人士在上海购房贷款，需要有在上海一年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明以及就业单位的相关证明，若没有以上证明，需要以书面形式向贷款支行咨询。农行、工行等银行客服也给出了同样的解释。
经记者换算，如果金融机构都按上述标准进行认定，购 套价格为200万元的住房，那么，第二套房购买者的首付款将从原来的60万元提高至100万元。另外，由于贷款利率从基准利率的八五折提高至1.1倍，其总还款金额也要多出23万元。
“提高购买二套房的购买门槛以及购买成本，被市场视为遏制 的重要手段。”国巨基金 管理有限公司董事长兼 经济学家孙飞告诉本报记者：“该项概念得以明确无疑是严厉政策的表现。这必然会再度遏制投机需求。”
借道经济实体走不通
尽管如此，仍有评论担心，投机者或许会以经济实体的名义从银行中贷款再将资本注入房地产市场。对此，兴业银行 经济学家鲁政委向《国际金融报》记者表示：“这样的担忧基本不会出现。”他说，中国银监会已经逐步开始实施“一个指引三个办法”，会杜绝一些经济实体的银行贷款被挪作他用。
所谓“三个办法一个指引”即指《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》，业界简称“贷款新规”。“实体经济贷款必须说清楚所贷款项的目的和用途。而且在资金使用过程中，银行会予以监督。”这位金融机构的分析人士说，在上述新规之前，确实有类似的投机 行为，但是现在此类现象基本很难发生。
也有声音认为，“二套房”的标准被确定并不会再对市场上的房价构成明显压力。但是，迫使投机需求“清场”却可以起到作用。中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，新政实施效果已经让多数投机者离场，但是房价却未出现大幅变动。但李文杰认为：“2010年的房价应该可以下降至2009年末的水平。”
仍有空子可钻
然而，除却投机客和 客，新政对很多之前买小户型过渡，或 套房贷款已还清的人来说，无疑增加了买房的成本。他们不是 客，却也受到了政策的制约。据了解，近期出于政策的限制，不少购房者为了减轻首付压力、节省房贷利息，在购房方式上作出了调整，市场上频繁出现假离婚、缓婚、退定等现象。购房者们都是见招拆招，从而引发一系列楼市新乱象，不免令人忐忑。
此外，据记者了解，由于外地房屋登记系统部分没有联网，可能造成核查时的漏洞，对于如何认定二套房仍需出台具体操作细则加以完善。
通知原文中称，如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
但住房登记系统不完善会使借款人所提交的信息难以辨认真伪。此外，如果夫妻双方户口均不在本地，或一方不在本地，那就可以到原籍开出单身证明，用于申请贷款。
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