[摘要] 或许从现在开始,对于那些期望长期发展的房地产企业而言,它们将在今年接下来的日子里迎来购买土地的 时机。而且,开始认识到这一点的企业也越来越多。
或许从现在开始，对于那些期望长期发展的房地产企业而言，它们将在今年接下来的日子里迎来购买土地的 时机。而且，开始认识到这一点的企业也越来越多。
时隔两月，地产调控风暴 猛烈的城市之一——北京土地楼面价已经下降至每平方米2712元，下调幅度接
4月中旬开始的房产调控政策出台至今已经两月有余，在强烈的观望情绪下，虽然各大城市商品房成交量继续维持低位，但与楼市中的景象有所不同的是，一些实力雄厚的地产企业，已经开始在冷雾笼罩中的土地市场中逆流而上，纷纷开始了自己的土地“抄底”之旅。
实力房企忙“抄底”
万达集团可谓其中的“激进者”。6月28日，在福州的一场土地拍卖中，面积为189亩的金山江夏地块被其以接近9.5亿元的底价收入囊中，这已是该企业在6月购买的第四块土地了。
此前，万达集团分别于6月18日购买了江苏常州一宗面积近7.5万平方米的地块，耗资近2.8亿元；6月4日，购买郑州一幅占地139亩的土地，耗资2.9亿元；6月2日，购买武汉经济技术开发区一幅面积近12万平方米的商业用地，耗资3.5亿元；另外，即使是在房产调控政策刚刚出台不足两周的4月底，万达依然在湖南长沙以26.5亿元购买了一块土地。“不足两个月，万达已经在买地上投入了近50亿元人民币，这样的节奏，就是楼市调控前也不多见。”一位独立房地产评论人这样评价万达的举动。
行业龙头万科也有着类似的举动，5月份，虽然其销售量大幅下滑，但在土地市场上，万科依旧悄然购入了8个新项目。而另据粗略统计，万科在今年已经买入了至少35个新项目。此外，保利、绿城等这些行业标杆都已经开始在近期趁淡市频频出手低价吸纳 地块。
近期，活跃在土地市场上的不仅仅是这些“大鳄”，一些资金实力坚实的新锐力量出手买地也是高调而犀利。
中指研究院统计数据显示，6月份的第三周，在20个重点城市的住宅用地成交榜上，楼面地价排名前两位的杭州两块土地就是由“宁波帮”一举包揽，成交总价超过19亿元人民币，两块地的楼面价分别是14230元/平方米和12860元/平方米，已和周边地段在楼市 火热时卖出的价格相差无几。
闻风而动的除了众多企业之外还有不少个人。比如在6月第二周厦门土地市场上，一名叫孙建东的竞买人便以6200万元人民币购入一块土地，楼面地价1550元/平方米，溢价47.62%。而在6月28日福州的土地市场中，出让的六幅土地有三幅都是被个人竞得，成交价格分别是1.21亿元、6600万元和2000万元，楼面地价分别是22575元/平方米、19760元/平方米和25138元/平方米，均是大幅溢价。
而《 者报》记者梳理了5、6两个月土地市场的相关数据，以20个主要城市的住宅用地成交情况来看，成交量从5月 周的184万平方米先是缓步下降，到5月第四周甚至出现了仅6万平方米的成交数字，然后又开始逐周回升，6月的第3和第4周成交量又大幅升至195万平方米和168万平方米。其间的土地购买方除了以往耳熟能详的那些地产“常客”之外，也不乏如新华都、宁波荣安等众多新入局者，种种迹象表明，一片看似略显萎靡的土地市场背后，正在暗流涌动。
逆市购地三逻辑
综合地产调控以来土地购买方的行为会发现，较之调控前层出不穷的非理性竞买，现在企业在买地过程中表现出了 明显的理性和计划，同时，企业的购买观念也开始分化。
像万科、万达、保利等品牌房企在5、6月份购买的地块基本都位于二、三线城市，不少城市本身地价就不是很高，调控政策出台后受总体市场影响更是有所下降， 后基本上都是以底价成交，楼面地价大多是一两千元，甚至不足1000元。
如万科在今年已经买入了至少35宗土地，但其为此支付的资金却不超过200亿元，其在成都购买的土地楼面价仅870元/平方米；而保利于5月购入的两个位于上海热点地段的土地，楼面地价却不到万元，其在沈阳和成都所购土地价格也只在千元上下。
虽然企业购买时因购买量大而显得总额不菲，但仔细算算其实都是很划算的买卖，而这一点正是手里有钱的企业所看中的。“若房价出现调整，市场预期悲观，地价的调整幅度将大于房价，因此开发商在房价下跌期将比在房价上涨期显得更加有利可图。”万科方面对此的表示不难看出其“贪 ”的心理。
第二种逻辑是质优。此类企业在购地策略中更看重 地块，为此甚至愿意付出相当高的单价。
6月下旬杭州拍出的两个地块就是比较典型的例子。当时成交的两宗住宅用地分别经过了21轮和13轮竞拍才尘埃落定，其成交价格相比同地段的历史成交纪录没有丝毫下降。
其中一块地的购买方是宁波荣安房产，分析这家企业的背景便不难推断其之所以出如此高价的逻辑：宁波荣安地产股份有限公司前身为宁波中元股份有限公司，为上市公司，股票简称“甬中元A”。2009年6月，公司更名为荣安地产股份有限公司，全面退出通信及相关设备制造业，进军房地产经营与开发业。作为一家刚转型成纯地产类的上市公司，宁波荣安可以说是地产业中的新丁，很可能面临对市场把握不好的问题, 因此购买 地块更有利减小运营上的风险，其高价购地行为背后其实有着 理性的购地理念。
在近期的土地市场上， 地块只要挂出来都不乏抢购者，“这反映了当前市态下开发商拿地观念的分化。”资深房产评论员丁建刚这样认为。
第三种逻辑是符合企业战略布局。在六月中旬南京举行的一次土地拍卖中，中电熊猫置业以6628元/每平米的楼面价购得一块土地，这是该企业在南京市场上拿到的地块中价格 的，该企业营销总监马涛事后表示：“因为该地块早已纳入企业的整个规划中，因此以一个相对的高价拿地，更多的是从整个项目完整的角度去考虑和衡量它的价格的。”
买地中有这种心态的企业并不少见，6月中旬金帝集团在厦门买地时一个引人注目的举动也 能说明问题。在一个地块出让过程中，金帝集团?仁文置业在已经给出的5.93亿元 报价后，再度举牌 终以6.0001亿元买下了这一地块，看似“多此一举”的原因其实是为了缓解资金上的压力。
根据相关规定，成交总价超过6亿元，就可以在出让款的缴纳期限上拖长半年。资金吃紧为何还要买地呢？据其介绍，原来是企业更全面的战略发展规划，因为买下两块新地后，加上该企业在今年3月已经购买的四幅地块，这六幅地块就可以将海域水面环成内湖，更利于整体运作，为此企业也不惜在资金并不充裕的情况下出手购地。
万科集团的一位负责人也告诉记者，万科之所以近期购地动作频频，也是因为手里项目卖完就没有项目做了，“房企生存的根本是资金、发展的根本则是土地，因为2008年年底万科没怎么买地，现在从总体战略上，今年就有了这样的拿地布局。”他说。
“在目前的市场环境下，企业很难再去做那些冲动型的购地举动了，近期逆市拿地的企业其实都是在根据自身的发展需求来做战略性的调整。”中指研究院分析师徐恒分析道。
政府供地的纠结
作为购买方的地产企业现在把自己的算盘打得是越来越精了，这让作为土地供应方的众多地方政府难免陷入矛盾。
他分析称，这种现象其实反映出地方政府矛盾的心态，一方面，地方政府需要加大土地供应来获得 ；另一方面又怕市况不好土地卖不出好价钱使得获取 的目标很难实现，因此许多 地块先放着。
“地方政府财政吃紧，不排除政府通过自身对银行和当地国有房企的影响力来让企业高价拿地，可以看作是给地方政府暂时帮忙，企业因为要与地方政府维持关系也不会排斥这种做法。”方正集团研究总监郭士英对记者说，“虽然这种判断很难找到实际数字作为依据，但对处在矛盾中的地方政府来说，这种权宜之计也不是不可能的，因此企业目前买地的行为也需要和地方财政联系起来看。”他说。
记者观察近两个月的土地成交，主要城市的成交价格每周前十名中也不乏当地城投置业有限公司的身影，虽然不能据此推断上述假设，但的确值得关注。
今年是囤地良机
“从今年公布的计划来看，土地供应要大于以往，是去年土地供应的1.4倍，因此对于土地价格接下来的走向，许多企业尚在观望。”中国房产协会副会长朱中一这样分析，“但从长远来看，地产行业的需求还是很大的，因此房地产企业还是可以抓紧时间回笼资金，做好准备，因为下半年有可能是拿地的 机会”朱中一说。
“房企要想长久发展资金是 道。”住房和城乡建设部政策研究 副主任 珏林对上述观点也表示认同，“国家对房地产的调控主要还是针对以往行业中存在的问题，并不是要限制房地产行业的发展，从长远看，这个行业发展还是向好的，这一点其实大家心里都很清楚，再加上今年土地供应量充足，所以资金充裕的企业肯定不会放过购地的机会。”钰林这样分析，“现在买地竞争并不是太激烈，可以说也是一个好机会。”他补充说。
根据国土资源部的公开数据，2010年，住宅用地和保障性住房用地计划供应面积皆较2009年实际成交面积有大幅增长，全年计划出让住宅用地18.5万顷，较2009年成交面积大幅增长142%。其中，保障性住房计划供应2.4万顷，较上年实际出让面积大幅增长123%；商品住宅计划供应面积为12.4万顷，增幅也超过1倍。
因此，从住宅用地供应计划来看，保障性住房用地大幅增长并未挤占商品住宅用地，中小套型商品住宅用地和大户型高档商品住宅土地供给规模今年十分突出。而从土地需求方面来看，虽然土地市场需求的规模受到调控政策显著影响，但据预计，土地需求水平超过去年依然是大概率事件。
据此，中指研究院近期关于土地价格的一份研究报告分析：“在当前开发商融资渠道不畅的背景下，随着房价逐步进入环比下降通道，预计未来商品住宅用地价格下降趋势明显。”根据上半年房价的走势，该报告预计商品住宅用地价格的全面下降可能出现在第三季度。
“充足的土地供应计划使企业有更大的选择空间，有助于开发企业加大土地储备。在未来地价向下调整阶段，开发企业可以拿到价位更低的地块，因此对于房地产开发企业而言，2010年土地市场充满机遇。”中指研究院分析师徐恒给出了 乐观的判断。
土地交易活跃 宁波房企杭州逆势拿地
一说起杭州，大部分人都会自然地想到西湖。西湖的美景使杭州成了许多人心目中的理想住所，使得各地的人纷纷涌向杭州。也许是太多的需求刺激了杭州的房价，就在房价一片“降声”之际，杭州的房价却“逆水而上”，而且杭州开发商的拿地热情也丝毫不减。
不过，在一线城市(在北京、上海、广州、深圳的基础上增加杭州)中，唯独杭州的两宗住宅用地成交 ，分别位于江干区和滨江区，成交均价较高达13443元/平方米。
对此，杭州滨江房地产集团董秘李渊在接受《 者报》记者采访时如此表示，“杭州郊区房价在新政出台后会有所回落，但我们认为 区域房价不会降，我们长期看好。因为杭州本身的经济发展、历史文化沉淀以及区域向心力的作用使得我们看好未来的市场 。”
土地交易活跃
中指研究院数据信息 监测显示，6月的第三周，该 监测的20个主要城市住宅用地推出量有所增加，共推出55宗，环比增加34%，推出土地面积551万平方米，环比增加69%；住宅用地成交量大幅增加，共成交23宗，环比增加35%，成交土地面积196万平方米，增幅为94%；住宅成交均价有所上升，为3925元/平方米，涨幅为72%。
另据统计，在20个主要城市中，仅杭州、长沙、成都和苏州有住宅用地成交，其中苏州成交16宗，总面积达135万平方米，成交量位居首位；杭州成交2宗，长沙成交4宗，成都成交1宗。其中，杭高新收储[2007]4号地块，楼面均价达14229元/平方米，为住宅用地成交楼面均价 地块。
对此，安邦 宏观分析师徐斌表示，“土地交易活跃，成交价创新高，这说明开发商对未来房价很看好，同时也说明房地产库存现在还不是很多。”事实上，像杭州等一线城市房价没怎么降，需求仍 旺盛，一般跌了10%左右，就被抢购一空。
5月16日，新政后的杭州市第十届人居展召开。根据人居展组委会提供的数据显示，本届人居展共成交一手房面积2608平方米，成交金额6207万元，二手房成交面积4782平方米，成交金额10500万元。折合成成交单价，一手房为23796元/平方米，二手房为21955元/平方米。杭州的房价依然居高不下。
对此，一位房地产资深人士似乎道出了其中的原因。他告诉《 者报》记者，杭州房价很难下来，因为需求量大。“人们长说，吃在广州，穿在上海，住在杭州，可见杭州的居住环境在的口碑还是很好的。另外，杭州每年有8万多毕业生毕业，这些毕业生中至少有20%在杭州落户。这些因素都一定程度上刺激当地房价。”
另外，从第三周主要城市土地整体交易量与住宅用地交易数据来看，二线城市拿地较一线城市活跃：就整体市场而言，一线城市中，仅北京和杭州有土地推出，且均为非住宅用地；二线城市天津推出412万平方米，推出面积位居榜首；一线城市仅杭州有土地成交；二线城市仅天津、苏州、成都、长沙、佛山等5个城市有土地成交，其中苏州成交量 ，共计166万平方米。
而就住宅用地而言，一线城市无住宅用地推出，二线城市共有55宗住宅用地推出，共计551.3万平方米，天津推出量 ，共计265万平方米；一线城市仅杭州有2宗成交，总面积达5万平方米；二线城市共成交21宗住宅用地，总面积为191万平方米。
宁波房企杭州逆势拿地
楼市转冷，但杭州推地的速度并未因此放慢。在6月17日杭州主城区的土地拍卖会上，4宗地块参与出让，其中两宗宅地均被来自宁波的开发商夺走。而这两宗地的地价相比历史成交纪录，没有丝毫下降的感觉。
而被宁波开发商拿走的两宗宅地分别位于彭埠和滨江，面积都不大。彭埠宅地42.2亩，滨江宅地36.3亩。经过两个 的激烈争夺， 后这两宗宅地分别被宁波中宇房地产有限公司(以下简称“中宇地产”)和宁波荣安房地产开发有限公司(以下简称“荣安地产)竞得。
其中，中宇地产竞得的27号彭埠单元R21-24宅地，出让面积28154平方米，约合42.23亩，起价6.95亿元，折合楼面价8515元/平方米。 终经过13轮书面竞价，中宇地产以总价10.5亿元竞得。
而荣安地产竞得的滨江区29号杭高新收储[2007]4号地块，为住宅商业 用地，这块地经过21轮竞拍， 后由荣安房产以总价8.61亿元夺得，楼面价14230元/平方米。此前，绿城月明路宅地曾以15000元/平方米的楼面地价创出周边地块历史 价，29号地块虽未超出这一纪录，但其价格之高也让人吃惊。
虽然两宗宅地地段突出，像27号地块就处于城东新城核心区块，拥有高铁、地铁“双铁”资源；29号地块也算是在滨江区政府 板块的核心位置，区块条件更为成熟。但是，在前段时间地价下调的背景下，这两宗宅地被宁波两开发商以不低的价格抢去，他们逆市高价拿地行为让业界感叹不已。
对此，荣安地产的相关负责人周经理解释，荣安地产目前在杭州钱江新城有一个写字楼项目正在开发，拿下29号地块，将成为他们公司在杭州的 住宅项目，虽然价格超过心理预期，但还是会努力尝试。“我们看好杭州的市场。”宁波中宇地产相关负责人一句话也解释了进军杭州的行为。
值得一提的是，此次土地出让会，很多杭州本土 房企都没有参加，倒是有不少像宁波这些房企等外地公司表现出了相当的兴趣。
“现阶段开发商市场决策理念分化明显，当地主流大开发商更多考虑控制风险，外地开发商看成是进军杭州的机会。”一位房地产业内人士表示。
对于宁波两房企的高调入市拿地行为，李渊也对《 者报》记者表示，各个房地产企业拿地的判断不同。“毕竟土地是稀缺资源，像荣安地产这些外围企业，之前不专做地产开发，手中没有太多的土地储备，因而在资金充裕的情况下，拿地热情会 高。”杭州滨江房地产集团董秘李渊说。
据资料显示，荣安地产前身为宁波中元股份有限公司，是宁波市 家上市公司，股票简称“甬中元A”，代码为“0517”。2009年6月，公司更名为荣安地产股份有限公司，全面退出通信及相关设备制造业，进军房地产经营与开发业，成为一家纯地产类的上市公司。
李渊还告诉《 者报》记者，他们滨江房地产集团拿地策略也是反周期操作：在大家热情拿地时，他们不出手；反之，则多拿地。如2008年金融危机，市场上几乎没人拿地了，但他们觉得机会来了，斥资25亿元拿了50万亩的土地。
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