[摘要] 本轮调控开始前,北京楼市正处于升温阶段。 是通州区域借势新城规划,涨势凶猛。根据亚豪机构提供的数据,扣除保障房(下同),4月上半月纯商品住宅期房签约5095套,环比3月下半月增加7.6%。
上半场近四成楼盘网签率不足10%
盘点百日调控, 明显的调控效果就是成交量了。
点:半个月仅成交1092套
本轮调控开始前,北京楼市正处于升温阶段。 是通州区域借势新城规划,涨势凶猛。根据亚豪机构提供的数据,扣除保障房(下同),4月上半月纯商品住宅期房签约5095套,环比3月下半月增加7.6%。现房商品住宅成交套数也出现相近幅度(7.4%)的上升。
但随着4月14日国务院常务会议的召开,紧接着“新国十条”出台,北京楼市成交量立马下探。在期房住宅市场上,4月下半月签约量比上半月少了近2000套,降幅39.2%。此后期房住宅市场一路下跌,到6月上半月降到目前的 点1092套,这比4月上半月大跌了78.6%。从6月上半月到7月上半月,期房住宅成交经历了一个上升震荡的过程,但仍未突破半月2000套的关口。在现房住宅市场上,总体也是一个下滑震荡的趋势。
同时,和新房市场相比,二手房受新政影响更为明显,从4月到6月,二手住宅成交量下跌了68%。7月中上旬,二手住宅比6月同期微涨3.1%。
低开,才能赢得销量
量跌是多数楼盘共同的语言。保利西山林语、珠江拉维小镇取证近三个月,至今零签约;天朗园取证近三个月,签约只有一套。截至7月21日,北京市房地产交易管理网显示,新政后,5个楼盘取证房源零签约。其中,保利西山林语两次取证1000多套房,无一签约记录。
本报记者根据交易网公开信息统计发现,新政后共有59个(次)楼盘取得预售证,其中42个楼盘签约率不到50%,占取证楼盘总数的71%。签约率不足10%的有23个(次)楼盘。签约率超过90%的,仅有5个:保利·茉莉公馆、中国铁建·原香小镇、保利花园、新里·西斯莱公馆、中粮万科·紫苑。
上述5个签约率 的楼盘都有一个共同的特征:低开。其中,四个楼盘位于郊区, 价格本身偏低,但更重要的是相对于区域价格的低开。万科紫苑虽然位于西南四环附近,但和前期相比价格属于平开,而且释放了万科灵活定价的信号。
以新里·西斯莱公馆为例,4月底 开盘,本身拿证已经在“新国十条”出台后,开盘后又偏偏赶上“京十二条”出台,可谓前有堵截后有追兵。但是受益于 开盘18500元/平米的均价,项目销售一片火热。项目透露的信息是,首期800套房子认购超过750套。
而由于楼市总体成交量低,一个表现突出的楼盘足以拉动整个楼市成交量的上升。从6月下半月到7月上半月,楼市成交量比之前小幅回升,茉莉公馆功不可没。和新里·西斯莱公馆同处大兴新城北区,毛坯房的茉莉公馆又比精装的西斯莱公馆价格下调了约1500元/平米。因为低开,大兴新城北区上演了一出“双盘记”。
楼市调控百日 各地新开楼盘价格明显下调
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新政下有人买房有人观望 购房者分歧明显
购房者在新政面前出现明显分歧。2010年6月25日,北京国贸房展会在萧瑟中冷清开展。本报记者 周晓东 摄
从4月17日开始至今,房地产调控新政已近百日。新政的威力迅速在成交量上体现出来,楼市观望气氛弥漫。在这上半场的较量中,受政策的打压, 客迅速撤离市场。而对于刚需族,政策仍是留有优惠余地,于是乎,一些定位刚需自住的新盘,在新政后也收获了不俗的业绩。购房者在新政面前出现明显分歧。
下半年楼市战火已经燃起,购房者将延续观望气氛,还是结束观望出手购房,这也是开发商一直在等待的答案。
■ 观察
“抄底”还是传说
业内认为“见底”尚早,购房者调控期打心理战
楼市调控刚百日,而“抄底”传言早已流行。虽然,抄到楼市的底是每个购房者以及 人的美好愿望,但是此时抱着抄底的心态入市,或者看待楼市业内仍存争议。
业内认为“见底”尚早
近两个月来,各种“抄底团”开始涌现,“摩拳擦掌”欲抄底楼市。实际上,部分机构组织的“抄底团”也实为团购,在火爆的楼市行情下,也是一直存在的优惠购买行为。只不过在楼市遭遇新政,从价格未松动之时就开始喊起“抄底”,令人有些茫然。
对于楼市目前的价格走向,中原地产华北区董事总经理李文杰表示,从目前市场来看,部分新开盘商品住宅价格平均下调15%左右,部分在售项目在增加促销;而二手房,价格比楼市高峰期跌10%左右不等。虽然价格松动,已经有下调迹象,但指标性的下调还没有。在楼市调控胶着期,虽然有 预期,但整个市场对三四季度走势没有明确共识。
在此行情下,对于业内“抄底”呼声,远洋嘉业房地产经纪公司市场研究总监孟奇表示,市场买家减少,房价出现松动,团购的形式买房有利于购房者与开发商的议价能力,但现在还谈不上底。房价下跌刚刚开始,再过3个月,可能才可看出房价明显的跌势。
理性购房不靠“章鱼”
在楼市调控进入博弈阶段之时,看到价格下跌的希望,又习惯了楼价还未见底却又上涨的购房者如坐针毡,到底何时该买房,成为一场心理战。
近日,北京万科销售总监肖劲表示,虽然业内把万科当作标杆,但是万科不是“章鱼”,难以先知。近年楼市波动存在一定的规律,购房者应该顺势而为。他表示,经过粗略统计,从90年代初开始,近20年的北京房价只有三次下降。 次在1997年亚洲金融风暴时,第二次是2003年非典时,第三次则在2008年金融危机时。肖劲表示,房价是会波动的,但每一次跌完之后会 。就目前的情况看,北京可能迎来第四次房价下降,购房者应该抓住规律顺势而为。但购房应该理性,一味等待所谓的价格筑底,不见得可以买到自己想要的房子,购房者应尊重市场规律,选择地段、选择产品。
光耀东方董事长李贵斌也表示,北京四环五环以内房价不会波动很大,购房者可在合适时机考虑理性出手。
【关键词】购房者
上半场 刚需“咬牙”出手 客遇挫
在今年遭遇楼市新政的上半场,受政策的打压, 客机会难求,而刚需族,斗智斗勇,“咬牙”出手。
刚需族瞄准小户型
自楼市调控启动之后,在成交量下滑的行情下,价格日渐松动。而这种松动,多体现在开发商对于新盘的调低价格预期,此外,在依旧否认“”的前提下,特价房以及各种名目的打折促销越来越多。开发商在开盘销售策略上也发生了变化,不少楼盘不再有一号难求的情况,楼市火爆时的卖方市场不再。
此种行情下,虽然希望等待更低价格,但是看惯了调控多年房价依旧整体上涨的刚需族,有不少依旧选择入市。已经在5月购入一套小三居的陈先生表示,由于要结婚生子,买房是必须,目前购买的房子较之前开盘的一期并没有 ,可以接受。他表示,也想到未来几个月整体房价可能下行,但是看好的房子不见得总有,如果房价再跌2000-3000元/平方米也认了,毕竟总体房价还是上涨。
楼市调控新政后,记者接触的购房者中刚需族占据较大比例。他们大多经过思想斗争,此时选择品牌房企的小户型。
楼市调控百日 各地新开楼盘价格明显下调
部分购房者“被改善”
不过,调控大势下,不乏对市场判断存在分歧的购房者。
田先生在调控大势之下,毅然退掉了此前准备购买的小户型的优惠购房卡,“判断不好走势,还是再看看”。如同田先生一样,观望购房者仍占据主流。
而调控政策下,部分改善性需求的购房者也只得望贷款政策兴叹,这也使得他们改变了此前的购买定位。
“现在买二套房贷款限制严格,本来我们想两步走,先买小户再换大房,但是现在想直接步入改善型梯队,咬牙一次买个大户型”,本想先买套房再买辆车的张女士现在决定,把资金集中,买套一次到位的房子。
投机明显减少
“赶巧了时机了,3月我卖了一套房子,4月底就开始调控,本 我去看好的楼盘选房了,我是第三套,不用信贷,全款买”,于女士说,她不懂股票,不买 ,对她来说, 买套房比什么都强。幸运的是,在此次楼市的信贷差异化政策中,她属于调控不到的全款购房 客。
虽然如同于女士这样的“有钱人”大有人在,但是楼市调控后严格的信贷政策和一路下行的成交量说明, 客势头受到打压。
我爱我家常务副总裁胡景晖表示,新政后,投机 行为明显减少,这也是成交量大幅下跌的重要原因。
李女士手里有点闲钱,就想在北京置业 ,由于她是外地户口,无法提供在北京纳税证明和社保证明,李女士无法贷款在北京购买住宅。北京严厉的信贷政策主要限制了像李女士这样利用银行 买房的 客。
而新政下的另一个“突发”情况则是,有的购房者在新政前购买房子,但是新政后办理贷款手续时,发现已是第三套房、或者是外地人在京购房受信贷政策限制等原因,导致了部分无奈退房事件。
聪明的 客仍旧“下有对策”。近来,由于商业楼暂不在调控之列,部分产品受到 客追捧。近期开盘的首开石榴派、7克拉等商业楼出现了相对的逆市热销的现象。
中场
自住购房者支撑楼市成交
从楼市调控新政来看,对于自住性需求购房仍是支持态度。首套购房者购买90平米以下住房,可享受 首付2成、利率7折,保持了2008年来的 首付和利率。
记者了解到,在远洋沁山水上品、保利茉莉公馆购房的 置业者,大多选择90平米以下一居、两居的户型,因为总价低,还款负担也要小一些。
胡景晖表示,这些逆市热销的楼盘,都有些共同的特点,比如轨道交通小户型、总价低,另外还是些品牌开发商,集合了实用、经济等特点,比较适合经济实力还不够雄厚但又要为结婚买房的 置业者。
信贷政策定点打靶
新政信贷政策要求,认房又认贷、对第三套停贷、对无法提供一年以上纳税证明或者社保证明的外地人停贷、一个家庭只能新购一套住房。这一系列严厉的政策,相对精准地封堵了 客。
北京凯盛经略担保公司市场部经理袁燕燕分析,7月份各相关部门连续表态,要加强对楼市的监控,对购房贷款进行严格的管理,相信会对部分投机者起到一定的限制作用,所以 客的观望应该还会持续一定的时间。
下半场 考察“比价”不急出手
近日,国家统计局发布数据,6月,70个大中城市房价环比下降0.1%,这是连续上涨15个月后的 下跌。上海易居房地产研究院发布报告认为,这意味着房价拐点正式确立。下半年,房价将会维持下跌态势,预期明年一季度房价会触底。
远洋嘉业房地产经纪公司市场研究总监孟奇也认为,价格下行现在才刚刚开始,新政刚执行了3个月,再观察1个季度价格松动的趋势会更加明显。他表示,9月、10月将是供应高峰,另一方面,上市房企年报业绩压力也将越来越近,再加上短期债务也即将到期,开发商资金压力逐渐增大,如果政策仍保持现有力度继续执行,房价的下跌幅度将会进一步明显。
胡景晖的看法是,调控的目的是调房价,但是如2008年一样大幅度调整的可能性不大,下半年可能是一个适度的回调,观望中的购房者也是在等到一个合理水平再出手。
凯盛经略的分析师认为,迫于资金周转的压力,会有越来越多的开发商通过 、打折等方式吸引购买者。对于刚需和改善型购房者来说,虽然真正的楼市低谷还没到来,但是现在可以开始考察楼盘,进行比价了。
楼市调控百日 各地新开楼盘价格明显下调
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