[摘要] 2010年二季度成都经济增长虽有小幅放缓,但国内生产总值仍然延续着两位数的增长。2010年上半年成都市国内生产总值达到2,375.4亿元,同比增长17.5%。
2010年二季度成都房地产市场回顾及下半年展望
2010年二季度成都经济增长虽有小幅放缓,但国内生产总值仍然延续着两位数的增长。2010年上半年成都市国内生产总值达到2,375.4亿元,同比增长17.5%。房地产市场仍然保持迅猛势头,截止到今年5月份,成
楼
尽管租金和空置率有小幅波动,但长期存在且缓慢上升的 楼升级需求使 楼市场在二季度总体延续了平稳态势。除了部分分散业权项目在面临新增供应的压力下对租金报价表现出更大的弹性外,多数项目表现平稳。平均租金环比轻微下降0.7%至人民币每月每平方米88.9元。喜年广场、金沙万瑞 和高地 共约12万平方米本季投入使用,这导致总体空置率环比上升2.4个百分点至26.3%。值得关注的是,长期平稳的 楼售价在本季快速上涨,同比上涨8.1%至人民币每平方米12,142元。这种现象很大程度上是由住宅市场 受打压所致。另外,成都的 楼租金 长期较高,因而售价也有充分的上涨空间。
2010年下年新增供应预计将超过50万平方米,将新增仁恒置地广场和航天科技(000901,股吧)大厦两栋国际 楼。下半年 项目供应量全部来自 ,而乙级项目供应量来主要来自于南部新城。虽然乙级项目的供应量较大,但是由于部分项目为业主自用,所以对乙级 楼的平均租金水平影响较小。预计2010年下半年平均租金将由于部分 项目的入市而有所拉高,但多数现有项目租金将趋于平稳,整体空置率将明显上升,尤其是部分供应集中区域的分散业权项目将面临较大的竞争压力。
零售物业
虽然二季度为消费淡季,营业额的下降使成都 商业首层租金环比小幅下降1.7%至人民币每天每平米42.9元,但由于下半年一些新增供应开始招商,二季度租赁市场表现活跃。同时由于一季度新增供应逐步被吸纳且二季度没有新增供应,空置率因此下降1.0个百分点至11.4%。
下半年有以群光百货和兰桂坊为代表的超过30万平方米的新增供应,这对一直以来期待进入成都市场的国内外零售商家来说是一个利好的消息。Zara于二季度宣布将进驻凯丹广场和伊藤洋华堂春熙店。来自瑞典的快销品牌H&M也与凯丹购物广场签订了租赁协议。预计凯丹广场的开业和地铁一号线的开通将一定程度上 成都新的购物时尚。同时,新兴的商圈能对租金提供了更多的空间,有利于品牌的拓展。虽然大量的新增供应在短时间内会对市场平均租金水平造成影响,但是由于 零售物业长期处于供不应求,预计新增供应的吸纳会比较迅速,下半年的品牌租赁活动会更加活跃。结合成都市近年来社会零售消费品总额保持稳定增长的情况来看,成都市消费水平能够支撑成都 零售物业的发展。
高档住宅
受到4月份新政的影响,购房者开始形成观望态度。高档 的供应和成交均大幅下滑。尽管多数项目价格平稳,但由于部分新开盘项目地理位置和物业形态的稀缺性,使得高档 平均价格环比上升12.6%至人民币每平方米11,337元。租赁市场保持稳定,平均租金环比小幅上涨1.2%至人民币每月每平方米35.6元。
虽然成都市是二线城市,受近期的房地产调控政策的影响不及一线城市。但是从5月份开始成都高档住宅的成交量和供应量开始大幅下滑,购房者的观望态度加重,从一些高档项目的销售来看,处于基本停滞的状态。二季度,以华润置地为代表的开发商宣布将在其成都的热销楼盘中逐步推出精装房,这表明部分开发商产品策略的改变。随着房地产调控政策的不断深入,高档住宅的 比例可能会有所下降,但是由于成都对周边地区的辐射能力较强,决定了成都周边地区的改善性需求仍然有望在未来对成都的高档住宅市场发挥一定的支撑作用。但如果下半年高档住宅成交量持续维持在低位且政策没有变化,那么销售价格可能会出现一定的松动。
2010年2季度重庆房地产市场回顾及下半年展望
2010年第二季度重庆房地产市场整体表现较为平稳。主要体现在重庆市房地产开发建设状况良好,房地产开发 平稳增长。根据官方数据,1-5月,重庆市共完成房地产开发 465.02亿元,较1-4月提高3.8个
楼
本季度重庆 楼市场表现平稳。5月末,位于南岸区的万达国际投入使用,提供了约50,000平米的体量。由于该产品定位中端,且该区域目前商务氛围还不成熟,因此租赁情况并不理想,拉低了整个市场的平均租金,比上季度下降5.2个百分点至人民币每月每平米61.8元。基于同样的原因, 楼市场空置率环比上涨5.2个百分点达到18.1%。尽管新增供应拉低了市场平均租金,推高了空置率,但是市场仍然在持续稳定地消化现有存量,比如解放碑商务区的空置率比上季度下降了3个百分点。
本季度 楼的销售情况良好,售价有较大的涨幅。一方面,自6月18日重庆两江新区正式挂牌成立以来,这一利好消息促进了众多企业来渝置业落户的脚步。另一方面,目前市场上在售 楼如协信 ,金融街(000402)项目A栋等项目均定位 ;同时如新华国际和富力海洋国际等进入尾盘销售的 楼也纷纷提高了售价。因此第二季度 楼平均售价持续环比大幅上涨11.7%至人民币每平方米10,196元,继上个季度后再次创出了重庆 楼销售均价的新高。
2010年下半年重庆市场将会有超过30万平方米的 楼供应,主要集中在解放碑商务区和两江新区。这表明,一方面传统商务区内重庆 楼的升级换代速度将加快,另一方面,新的商务 也将会逐步形成。
零售物业市场
本季度重庆 零售物业市场租金稳步上涨。平均首层租金环比小幅上涨2.2个百分点至人民币每天每平方米25.2元。二季度重庆市场未有新增供应。同时,尽管市场保持着对现有 零售物业的持续吸收,但由于位于杨家坪商圈西城天街内的津乐汇商场歇业调整, 商业空置率仍然环比小幅上涨0.9个百分点到10.7%。
根据世邦魏理仕的统计,2010年下半年重庆市场的各个传统商圈都将有 商业供应入市,总计体量约有70万平方米,对市场的吸纳将造成一定压力。新增物业以 购物 为主,定位大多包含 、时尚、潮流的元素,其中不乏 次进入重庆市场的外来百货品牌,如即将入驻重庆国贸大厦裙楼的香港NOVO百货。而位于观音桥核心商圈的协信 商业部分也由彩虹集团进行整体打造,拟引入 品,对重庆高 端市场的消费群体将起到一定的带动作用。同时据悉津乐汇退出后,龙湖地产将按照北城天街新馆模式,对整个西城天街进行品牌升级与业态调整, 并在年底前重新入市。世邦魏理仕预计在2010年下半年,新增供应的 零售商业必将带动各传统商圈 零售物业的升级换代。
高档住宅市场
由于受新政的影响,重庆二季度高档住宅市场表现为价升量跌。自2010年4月国家新政的颁布及随后出台的重庆十条后,重庆的高档住宅市场进一步体现出观望情绪。因此第二季度除了四月重庆春季房交会期间外,其他时段的高档住宅市场的新增供应和成交量均有不同程度的萎缩,更有一部分 楼盘将其开盘日期推迟至下半年。尽管如此,本季度高档住宅售价环比上涨11.0%,达到人民币每平方米10,318元。这主要受两方面因素影响:一方面,由于本季度新增供应较少,部分价位较低的楼盘均已 ,市场上在售楼盘均定位较高,因此极大地推高了本季度的销售价格。另一方面,两江新区的正式成立也刺激了外来 者对重庆市场的信心。租赁市场也延续了上涨趋势,租金环比上涨3.4%,达到人民币每月每平方米26.9元。表现 为活跃的租赁市场仍然在解放碑区域,再次体现了该区域 产品的供不应求。
第二季度 政府发布的楼市新政是 政府防止房地产价格过快增长的具体实施,这一新政使得市场的观望情绪从新抬头。而随后重庆政府颁布的重庆楼市新政十条则相对比较温和,这主要是因为重庆房地产市场的刚性需求仍然较大,而与其他同类城市相比,重庆房地产市场的价格低洼较为明显。世邦魏理仕认为政策调控的效果在下半年会有进一步显现,住宅市场需求结构将进一步改善。由于目前房地产开发商尚有一定的资金基础,资金链未有较大压力,同时两江新区的利好政策将促进各种机构来渝 ;因此下半年尽管各开发商将面临一定的资金和市场压力, 住宅市场的销售价格仍然不会有太大的波动。
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。