就在中房协副会长朱中一公开中房协已多次“上书”国务院,建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策之时,就在 石、任志强劝导开发商顺应市场趋势合理定价,“不要赌政策”之际,近日,有关政府部门在土地监察、房产预售环节方面的一系列动作已昭示,新的严厉的调控措施正在加紧推行中。
“兜里有钱,心中不慌”,资金充盈是此轮调控中开发商能在长久观望中镇定自若、顽强博弈的根本所在。收紧预收款管理相当于开发商开发项目的自有资金比例上涨超过10%,这无疑导致开发商对此项政策出台很敏感。国内开发商开发资金包括自有资金、银行贷款、预售资金。2009年,为应对金融危机扩大 刺激消费,国务院曾于5月27日公布将普通商品住房项目 的 资本金比例从35%调低至20%。然而,2010年4月房地产调控以来,金融贷款在开发商开发资金中的比例明显下调,贷款的占比在今年前7个月下降45.5%,已经少于自筹资金及定金预售的占比。利用定金及预售资金开发建房是国内大多数开发企业严重依赖的方式。如果将预售款纳入银行专户,并分节点使用,无疑“剥夺”了开发商长期以来对消费者预付款的“无偿占有”,21世纪不动产集团市场总监林蕾分析,本轮楼市调控以来,开发商的多个资金来源均受到限制,除了房地产开发贷款,购房者按揭贷款和上市公司再融资也被收紧,由于4月中旬以来成交急剧下滑,多数开发商是依靠去年和今年4月中旬以前回笼的资金在支撑。而按照北京市的新规定,预售款专户监管,实际上又将开发商眼下回笼不多的资金在诸多时间节点被暂时冻结,做了再次分流。这一政策的执行,对于开发商无疑是“雪上加霜”,对资金本已紧张的开发商无疑是致命一击。
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上周日,宁南板桥的金地自在城推出448套房源,仅一个上午即宣告 ,如此“日光”刺激了不少开发商的神经。记者昨天在房地产市场上了解到,一些打算近期开盘的项目在定价上犹豫不决:定高了担心卖不动,定低了又怕吃亏,包括河西的仁恒G53、城东的保利紫晶山、苏宁的紫金东郡等楼盘都陷入尴尬。
不过,房管部门表示,本周一以来,楼市的认购量已经恢复“正常”,每天只有100多套的认购量,开发商现在 并非明智之举。
导火索:日光盘
有人羡慕有人担心
自8月份以来,南京各大售楼处的人气突然旺了起来,楼市似乎也出现了回温的迹象。其中表现 突出的,当属位于板桥的金地自在城,3万元一份的诚意金,有人为了顺利摇上号,一人就买了3份,开发商推出的448套房源, 终有1200多人缴了诚意金。448套房子只用了短短四个钟头就全部售完,不仅是新政后南京楼市的一大亮点,同样也创下了一项新的纪录——开盘房源100% ,这样的“成绩”也深深刺激着南京大大小小的开发商,不少人羡慕不已。
不过在现场观摩的一家河西开发商对记者说:“作为同行,完全不会去羡慕嫉妒,而是担心日光盘的出现,对南京楼市未必是件好事。”他认为,现在楼市 欠缺的就是理性,一旦开发商与买房人都不理性,火速 与蜂拥抢房, 终换来的只会是更加严厉的调控。
马祚波
“日光盘”背后有炒手?
近期, 能证明“南京楼市飘红”的,是“日光盘”的再次出现。但在采访中,一位业内人士却对此提出不同看法。这位不愿透露姓名的人士表示,位于板桥的金地自在城之所以能成为新政后南京 “日光盘”,是有其特殊性的:
首先,金地自在城六七十万元的低总价,而且是精装,填补了南京楼市长期以来的低价房源稀缺这一结构性缺陷;其次,该人士透露,金地自在城的走红,可能背后有一批炒手在推动;再次,在金地自在城摇号 的次日,大批房源即出现在二手房市场上,尽管开发商声称是“代理”,也让不少人对此生疑。
小涨
随着南京楼市开始飘红,据记者了解,与两三个月前相比,已经有一些楼盘在试探性地 ,涨幅虽然不大,但是“风向标”意味明显。
8月份的 个 ,河西五矿御江金城加推63套90平方米两房和140平方米三房,均价在此前1.6万到1.7万的基础上,上涨了1000元左右。该楼盘的营销负责人表示,之所以 ,一方面是楼盘采取了“低开高走”的路线,更为重要的原因是近期来访量很大,买房人的信心在恢复,价格适当上涨也情有可原;同样是在河西,保利香槟国际的新房源价格也小幅微涨,从原来的每平方米1.68万左右涨到1.7万,还有一些房源的涨幅稍大一些。
在江宁,位于大学城附近的五矿·东方龙(400001,基金吧)湖湾五一节期间的均价为8800元,如今已经涨到9700元,涨幅近千元;宜家国际 也从首批开盘的均价8500元涨到8800元,据称是为了体现项目的 空间。
城南的金浦名城世家近期也加推了一批房源,房价小涨200元左右,旁边的亚东观云国际也将均价从1.5万上调至1.58万,涨了800元。
记者从南京市房管局的网上房地产上看到,目前每天的认购量只有100来套,开发商想 恐怕并不明智。房管部门相关人士分析说,开发商如果逆势而动,换来的只有购房者的摒弃。 马祚波
涨不涨左右为难
如何定价?一些打算近期开盘的纯新盘很尴尬:定位过高,怕曲高和寡,骂声一片,买房人不买账;定价较低,又担心没钱赚——难啊!
这个太贵了
河西:仁恒G53
预计开盘日期:本月底
预计售价:每平方米2.2万
这是仁恒在河西的第三家楼盘,全部精装,房型包括77平方米的两房、87平方米的复式 和112平方米的三房。有人说1.8万起步,有人说 多均价2万,而开发商始终未作正面回应。上周,仁恒G53样板间正式亮相,开发商也首度表态:均价2.2万起。
“这应该是品牌价,愿意为这个价格埋单的究竟有多少,我就不清楚了。”网博地产顾问运营总监孙海认为,仁恒G53如果不做精装修的话,应该和保利香槟国际的价位差不多,每平方1.7万左右,加上1000到2000元的装修成本,1.8万到1.9万的均价是可以接受的,现在要卖2.2万,显然属于定位较高的。
这个不好说
宁南:朗诗绿色街区
预计开盘日期:9月
预计售价:每平方米1.2万
金地自在城的“日光”,给邻居朗诗绿色街区带来了不小的压力。据了解,整个朗诗绿色街区的房源面积从62平方米到143平方米不等,均价可能定在1.2万左右,首批房源9月份就可以上市。
“绿色街区是朗诗国际街区的升级版,产品更加优化,因此这一价位是高是低,还不太好说。”孙海表示,毕竟金地自在城刚刚 的精装修房源定价在9500元左右,基本上是给板桥板块的楼盘定了调,同样是精装修,稍微贵一点还可以接受,如果超过两三千,市场“抗性”还是比较大的。
这个算靠谱
城东:紫金东郡
开盘日期:本周日
预计售价:1.4万到1.5万
这家楼盘从新政出台前就有上市的意愿,结果一直因种种原因而推迟开盘计划。在新政四个月之后,终于决定亮相,首批房源的价格预计在1.5万左右。共100多套电梯花园洋房,户型包括90平方米到160平米的两房、小三房以及四房的花园洋房。
城南一家开发商昨天对记者说,以城东板块目前的房价来看,花园洋房类的产品一直价格坚挺,房价卖到1.5万左右也属正常。“关键是城东的花园洋房满足的都是改善型需求,他们对价格的敏感度不如刚需那么高,因此开发商让利的空间不大。”
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