[摘要] “未来一年住房价格或有30%左右的下跌空间，将下跌到2009年初的房价水平。” 中国有限公司董事长潘石屹在上海举办的2010年 金融地产峰会上作出上述表述。
“未来一年住房价格或有30%左右的下跌空间，将下跌到2009年初的房价水平。”昨天， 中国有限公司董事长潘石屹在上海举办的2010年 金融地产峰会上作出上述表述。
可查资料显示，上海2009年1月份商品房成交均价为13533元/平方米，2月份该数据为12103元/平方米，而参照2010年7月上海商品住宅19313元/平方米的成交均价，房价须下跌至少30%才会回到2009年初的水平。
不过，“房价或会跌回2009年年初”的判断并非潘石屹 次作出，早在今年5月11日，他便向媒体表示，内地房价将有可能下调至09年初的水平，当时他的判断是商品住宅价格或将下降15%～20%。
潘石屹对今年下半年形势的判断支撑他房价或下滑30%的观点。
他预计在今年四季度，加大保障性住房的政策、银监会出台的“三个办法一个指引”的政策、住建部出台的对预售收入监管的办法出台以及清理闲置土地力度的加强这四个方面的政策实施将对住宅市场产生影响。
针对近期住宅成交量上涨，是否会出现“金九银十”的行情，潘石屹给出否定的判断。
潘石屹表示，上述四个方面的政策实施，将增加市场上住房的供应量，同时加剧房地产商资金的紧张程度。再加上今年上半年房地产 增加达38.1%，达到历史 水平，开工量加大也会增加住房的供应量，因此未来一年住房价格有很大下跌的压力。
同时，潘石屹表示，目前的房产调控政策对商业市场没有太大影响， 中国下半年还将在上海继续拿地，并加大在上海的投入力度，未来上海和北京的 各占50%。 中国去年8月以24.5亿元收购东海广场后正式进入上海，目前在上海 中国有三个项目（ 东海广场、上海外滩204地块、临空15号地块）。
此前8月19日，潘石屹在和华远集团总裁任志强的对话中曾表示，房价想要维持住并不现实，房价要跌。而任志强在当时也表达了相同观点。
前几天我曾说过,在未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌,这一说法引来了许多朋友、媒体记者和股票分析员的追问。把对这一问题的思考与分析写下来与大家一起探讨。
的政策强调要加大保障性住房的建设。尽管这项政策几年前就已提出,但没有像今年这样具体和严厉,如每个城市要完成“双50%”:即给保障性住房的供地不能少于50%;当年开工面积不能少于50%。如果这项政策持续实施下来,中国住房市场的格局将会发生根本的变化,人们将不再仅仅依靠商品房来解决住房问题,而会有相当一部分人,30%甚至更多的人转向依靠政府的帮助,通过保障性住房来解决自己的住房问题。也有人质疑地方政府建保障房的积极性和财力等,但我们看到“国十条”中加上了问责制,这是几年来对房地产的宏观调控从来没有过的,表明了政府对这项政策执行的决心。
银监会出台了“三个办法一个指引”,即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商,加剧了开发商资金的紧张,把开发商手里原来的活钱变成了死钱,尤其对那些毛利率不高、销售建设过程慢、过去有过拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响会更大。我们看到这项政策已经出台,可能马上就会开始实施。
针对住建部出台的对预售收入监管的办法,各城市的细则和具体政策都在相继出台。这是大家不太关注的一项政策,但这对开发商运行资金的影响是 巨大的。一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入,对预售收入的监管、分阶段放款,也是把开发商的活钱变成了死钱。
几年来政府一直强调清理闲置土地,但几乎没有进展。每一块土地背后都有极其庞杂的经济关系、社会关系,常常是官司债务缠身。今年媒体公布了1400多宗闲置土地的名单,之后国土资源部又公布了2800多宗闲置土地的名单。公布这个名单就等于国土部门给自己下了任务,这2800宗闲置土地的处理结果无论如何要对社会有一个交代。
以上这四方面的政策,预计在四季度都可能实施,造成的影响是两方面的:一是增加了市场上住房的供应量。真正影响市场价格的力量是供求关系,供应量的增加直接影响市场价格;二是加剧了房地产商资金的紧张程度。开发商 的前提是企业资金紧张,没有钱了,企业的资金链条紧张比任何导致 的因素压力都大。
还有就是今年上半年房地产 增加达38.1%,达到历史 水平,开工量加大也会增加住房的供应量。
受这些因素的影响,未来一年住房价格有很大下跌的压力。
有朋友问, 近两周杭州和深圳的住房市场在恢复,价格和成交量都在上升,这是不是又一轮房价上涨的先兆？我认为,这两个城市比较特殊,不能反映的情况。来看,GD P的增长、就业压力、地方的财政收入、银行的盈利和老百姓的住房问题都压在房地产一个行业上,这些压力超出了这个行业承受的极限,这一点可以从很多指标中体现出来,如租金 率很低,地价比房价贵等等。
许多人追问我,住房价格会下跌多少百分比？希望我具体回答。我不是神仙,无法回答。在香港分析员会上,又有人追问我这个问题,我说可能会回到2009年初的水平。他们问是2010年初的水平吧？我说,我估计是2009年初的水平,因为许多指标不支持这么高的住房价格。会场上一片哗然。
京城两名嘴——华远集团总裁任志强与 中国董事长潘石屹昨天的一场对话传递了国内地产商对于目前房地产市场的一种普遍认识：中国房价要跌。
这对好友所在的两家公司性质迥异，两人对于多数地产观点意见全不统一，只是不管出于何种理由，他们都认为今年的中国房价将会下降。
任志强：别指望大跌
任志强一如既往用数据来说话，他表示由于政府参与定价等原因，未来一线城市房价短期内可能继续下滑，而二三线城市的价格也不可能维持继续增长。
任志强称由于国十条新加的规定，预售之前要报价位，因此楼盘的定价权其实掌握在地方政府手里，政府参与新盘定价也直接导致房价走低。
任志强解释称，“约谈是国十条明确要求的。 个约谈的是地方干部，温总理强调要继续问责，你报了五万块钱，我说你只能卖三千，这就是约谈的办法。”
任志强在对话中说道，目前情形和2008年有明显区别，“2010年和2008年完全不同，2010年应该说国外的形势不是太差，起码是从负增长到正增长，增长不多，还是缓和了。第二是国内经济形势很好，都是高增长。今年GDP增长幅度还是维持在9%左右，有40多个城市保持两位数的增长，接近20%的增长，所以这些地区大量买房子。因此今年和2008年 的差别，2008年都不行，今年是一半红一半绿，一半城市价格下降，一半城市价格上升，所以出现两极分化，和国内外的经济形势不一样有很大关系。”
任志强称，现在很多楼盘的 除了少数楼盘确实资金链有问题之外，主要还是政府因素主导。
任志强还否认了开发商缺钱一说。他表示，房价如果跌到20%～30%，政府比开发商更急。开发商钱多得是，起码还能维持一个相当长的时间。不但今年，就是明年，也可以过日子，没有问题。指望开发商没钱了，指望大跌了，抄底，门都没有。
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