[摘要] 银信合作受宏观调控限制，房地产业融资格局将重新调整。同时，为了响应政府启动民间资本的号召，2010年必将是房地产基金的元年。可以预见，未来不仅仅是房地产基金，人民币类基金均将应势而起，成为市场一大热点。
银信合作受宏观调控限制，房地产业融资格局将重新调整。同时，为了响应政府启动民间资本的号召，2010年必将是房地产基金的元年。可以预见，未来不仅仅是房地产基金，人民币类基金均将应势而起，成为市场一大热点。
房地产基金如何赢利
房地产作为资金密集型产业，有其自身的产业链。从一级土地整理、通过招拍挂拿地、房地产开发到开发完成卖房或持有物业等，每个环节都需要大量的资金投入。一般个人 者，由于资金、技术等限制，只能在终端通过买房这一个渠道来 房地产，寄希望于未来房价上涨来享受房地产行业的利润，而基金可以介入产业链上任一个环节来获取利润。基金管理人可以利用资金 代表基金与开发商争取尽量好的 合作条件，即使在房价下跌一定幅度的时候也能保障 的安全和 。
房地产基金如何操作及
以建银精瑞做的房地产基金为例。基金以房地产企业股权、债权、 权等方式 于价值低估且具 的房地产项目。经专业团队对市场以及项目评估后，基金跟开发商一起 做项目开发，基金 额和开发商自有资金 比例不超过1：1，基金 项目要求开发商以自身资产抵押保证基金 ，并在市场上升时给于基金更高的 。在开发期间，由基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。基金通过这个方式提供给 者分享房地产开发利润的渠道，一般来讲，基金 者年 率可达到15%甚至更高。
如何选择房地产基金
今年以来市场上突然涌现了很多房地产基金，让 者难以挑选。根据笔者经验，建议 者挑选房地产基金主要从以下三个方面加以考虑。一是管理团队的能力和过往业绩。这是基金 准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。二是管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的 项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金 项目的成功。三是基金治理结构， 是其中对 人利益的保护机制。比如当前许多开发商在资金链趋紧的形势下，纷纷自己发行基金，但这种基金的结构存在天然的无法克服的缺陷，其中的利益冲突和关联交易问题无法回避和解决。比如通常房地产基金在进行每一笔 之前都要经过认真的尽职调查和反复比较，然后为维护 者利益还要和被 企业就 条款进行艰苦的谈判，经常因为某一条款不能达成一致而放弃 ，基金 的项目可以说是百里挑一，而在开发商自己发行和管理的基金中，很难想象对项目有认真的尽职调查和谈判，一旦项目出现问题或者利益冲突的情况， 者利益很难得到保障。
房地产类信托在国内历经多年发展，已经成为市场接受度较高的 产品。随着国家鼓励多渠道的民间资本 ，在国外 成熟的房地产基金必将以其更加灵活的 策略、更加合理的激励约束机制、更好的 水平迎来春天。
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