[摘要] 伴随着楼市传统销售旺季“金九银十”的到来，国家宏观调控也将满半年，供需关系目前呈现何种状况呢？从供给来看，进入第三季度，随着调控政策的落实引向深入，开发商的资金压力逐渐加大，必须加快销售回笼资金，加快推盘和 销售的动力也逐渐强化。
市场供需状况，仍然是决定房价走势的 重要因素。
伴随着楼市传统销售旺季“金九银十”的到来，国家宏观调控也将满半年，供需关系目前呈现何种状况呢？
从需求来看，由于房价仍处高位，大量自住型需求被挡在门外。而 性需求受制于调控政策，继续被压抑。如果新项目没有价格 ，依然不排除爆冷的现象。
因此，就目前情况来看，楼市调整与反弹可能并存。政府部门应及时摸清市场情况，公开有关数据和分析结果，并尽快告诉公众下一阶段调控的走向，以稳定市场预期，进而稳定供求关系、稳定市场。
一周前刚刚签了购房合同的李欣这几天惴惴不安。“观望了半年多，本来想再等等，看着 近买房又火了，担心又要 ，赶紧就买了。”李欣说，“刚买完又很担心，如果政府再出调控政策，房价会不会再下跌。”
“卖房的业主 近都想 ，但价格稍微一涨，本来有意向的客户就不买房了，看房都不看。”北京链家地产一家门店的店长告诉记者， 近看房的80%客户要求看低于市场价的“低价房源”，一旦 ，立刻重新观望。
供应——库存压力增大 动力强化
短期的供需状况，仍然是决定房价走势的 重要因素。4月中旬调控以来，楼市一直呈现阶段性的供过于求局面，近期市场出现回暖迹象，这一局面是否会发生逆转？
国家统计局近日公布数据，8月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，环比连续第二个月持平，销售面积同比下降10.1%，环比上涨6%，为本轮调控以来所罕见。在传统销售旺季“金九银十”到来的时候，各地楼市成交普遍呈现回暖苗头，房价则继续在高位盘整。这一趋势也延续到了9月上旬。
“房地产市场的调整正在进入第二阶段。”国务院发展研究 金融研究所副所长巴曙松表示，在调控政策作用下，前几个月市场量跌价滞，处于调整的 阶段。从开发商的角度看，在资金流的紧缩达到临界状态之前，没有 销售的动力。而从购房者的角度看，由于房价下跌趋势没有形成，或者下跌预期不明朗，需求释放缓慢。
然而，从三季度开始，随着近期调控政策的落实引向深入，开发商的资金流压力逐渐加大。数据显示，1—8月，房地产开发企业本年资金来源4.4万亿元，同比增长35%，增幅进一步回落。“开发贷款进一步紧收，政策对房地产企业再融资的限制也十分严格。”一位性大型房地产企业销售部门负责人告诉记者，“开发商的资金来源几乎全被切断了，必须加快销售回笼资金。因此加快推盘和 销售的动力也逐渐强化。”
从项目入市的情况看，2009年上半年由于房地产市场调整和国际金融危机冲击，房屋新开工面积一直处于下降状态。去年下半年起，房地产 增幅和新项目开工情况开始回暖，经过一年左右的准备和建设，近期这些新增项目开始逐渐入市。同时，“金九银十”是一年之中开发商 看重的销售旺季，加上临近年底“冲量”的需求，今后一段时间市场供应量将明显增加。而且业内人士普遍认为，在未来至少一年时间里，市场供应量会比较充足。
一边是市场供应充足，另一边则是存量房不断增加，尤其是成交量持续低迷4个多月来，新增库存大幅增加。
以北京为例，据北京中原地产统计，以宏观调控的4月14日为界，新政后的4个半月时间内，北京期房市场取得预售项目合计82个，供应住宅总套数为29468套。截至8月31日，签约套数仅为11956套，签约率不足40.6%。从销售面积来看，82个项目合计供应面积为324万平方米，4个半月签约面积仅为126万平方米，积压面积约为198万平方米。而北京市全部已建待售的存量房，也于9月初突破10万套大关，处于历史高位。
“去库存是楼市调控第二阶段的 重要任务。”巴曙松说，在开发商面临去库存压力、资金链逐渐趋紧的情况下，只有房价明显下降，成交量才会逐步回升，市场才能从大幅波动中企稳。
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需求——价格仍是高门槛 预期还需再稳定
调控以来，率先顺应市场形势调整价格的万科，在范围内取得了不俗的销售业绩。8月甚至单月销售破百亿元，实现销售金额119.9亿元，较去年同期上升149%。万科在北京的新项目“长阳半岛”更是重现了火热的销售场面。
事实上，不仅是万科，不仅在北京，近期各地楼市成交回暖，主要就是靠 的项目热销带动，“一 就好卖”的例子在各地屡见不鲜。
据中原地产统计，调控以来北京的82个新项目中，均价低于20000元/平方米的项目合计为38个，这部分的签约率达到了51%;均价为20000—30000元/平方米的项目为33个，虽然供应量也达到了10382套，但是签约率仅为29.4%;均价超过30000元/平方米的项目总数为11个，签约率仅为15.5%。
价格仍然是影响需求能否回暖的 重要因素，但从宏观数据看，由于房价环比连续3个月持平，仍然处于历史高位，把大量自住型需求挡在门外。而 性需求受制于调控政策，继续被压抑。链家地产市场研究部张月认为，只有在价格有所回调的情况下，需求才可能逐步释放。因此尽管是“金九银十”，但如果新项目没有价格 ，依然不排除爆冷的现象。
此外，由于楼市调控进入关键时期，也是各方面博弈 激烈的时候，各种信息不断刺激着购房者的心理，影响购房者对未来的预期。近期记者采访了几位刚刚签约的买房人，普遍表示由于前几年政府对房地产市场的调控结果是“屡调屡涨”，因此当近期市场出现回暖苗头，就担心调控政策已经被消化，房价又将迎来报复性反弹。但也有不少购房人认为，此次调控的措施力度 ，效果还没有充分体现，应该继续观望，静待价格进一步回落。
今年一季度，由于去年底出台的政策迟迟没有见效，大量处于观望状态的购房者迅速入市，导致市场过热。专家认为，购房者预期的改变，有可能在短时间内改变市场供需状况。如果楼市在近期出现量价单边上涨的明显回暖，处于观望中的购房者可能因恐慌而买房，原本供过于求的局面可能迅速逆转为供不应求。因此，政府部门应及时摸清市场情况，公开有关数据和分析结果，并尽快告诉公众下一阶段调控的走向，以稳定市场预期，进而稳定供求关系、稳定市场。
政策——坚持调控不动摇 落实不力要问责
年底临近，本轮以打压住房 和投机行为为主要政策的房地产调控也已经过5个月的时间。随着各项政策的落实和相关配套政策出台，调控取得了初步成效。但近期一些地区超乎寻常的回暖迹象，也使人们对政策的长期效果感到忧虑。调控任务仍然艰巨，在当前的形势下，会不会有进一步的调控措施出台？
在近期举行的加快保障性安居工程建设工作座谈会上，国务院有关部门负责人指出，尽管调控正在向着预期的方向发展，仍应看到调控的效果只是刚刚显现，还不充分。在房地产调控的落实过程中，一些地方政府对房地产调控的认识也还有误区，落实政策顾虑重重、不够坚决，调控的任务仍然艰巨。当前房地产调控已经到了关键时期，能否取得成功，不仅关系房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力。因此，必须继续坚持调控不动摇，并把握好力度和方向，根据市场形势变化及时进 策调整。
“目前市场调整的程度，无论离调控政策本身追求的目标，还是老百姓对调控效果的预期都还有距离。”中国房地产协会副会长朱中一表示，房地产新政不仅力度大，直接影响供求关系，也表明了 政府抑制房价过快上涨的决心和信心。应该继续督促相关部门和城市政府严格落实现有政策，进一步加强政策落地的监督、检查和问责。 要对那些房价上涨过快的城市实行重点监控。住房和城乡建设部有关负责人也表示，如果地方政府落实调控不力，将对有关城市进行通报。
在用足现有政策的同时，专家认为，如果在一定时期内现有政策收效不明显，应当根据情况变化及时采取更有力的措施。从宏观环境看，8月份宏观经济统计数据持续向好，房地产调控对 的冲击和对上下游产业的影响并不明显，这也为出台进一步的调控政策创造了有利条件。
对于现有政策取得的成效则应当审慎评价，现有政策也存在一些缺陷，如重短期政策调控，轻长期制度建设；重政策出台，轻政策的落实；缺乏与城市化、区域发展等长期经济增长趋势相适应的住房和房地产市场发展规划，缺乏区分不同类型住房需求的调控政策；对地方政府缺乏有效约束等。下一阶段，政策的调整和补充不仅要考虑短期市场形势，更应着重于住房制度的深化改革，以尽快解决长期积累下来的制度性矛盾。
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（来源：成都每日经济新闻）“十一五”我国减排目标为15%,而“十二五”期间,节能减排将继续成为约束性指标。昨日(14日)出席夏季达沃斯年会的国家发改委副主任张晓强对中外媒体透露了上述信息。
坚持全年CPI涨3%可控
国家统计局上 公布的统计数据显示,8月份中国CPI上涨3.5%,再创年内新高,并达到自2008年10月以来的高点。这一“新高”加大了市场对于负利率的担忧,也引起了达沃斯论坛上众经济学家关于“我国是否需要加息”的讨论。
据媒体报道,人大常委会原副委员长成思危在达沃斯论坛上就公开表示,今年中国CPI有可能达到5%,年内加息势在必行。
但是国家发改委今年几次表态,均坚持3%的目标可控。发改委副主任张晓强昨日在达沃斯会场表示,政府将努力实现全年CPI增长3%的宏观调控目标,管理好通胀预期。他认为基数因素和国外大宗商品价格上涨对我国CPI造成了间接影响,但8月份CPI是不可持续的,其原因是我国加强宏观调控的措施针对性强,通过调控,未来粮食价格上涨有望保持在一个合理空间。
由于今年国际国内频发自然灾害,今年以来,国内粮食价格不断攀升。8月份中国粮食价格上涨12%,鲜菜价格上涨19.2%,肉禽价格亦有不同程度上涨。农产品价格的上涨占新 因素7成左右。
张晓强表示,秋粮目前长势很好,如果不出现大的霜冻灾害,秋粮将再次迎来丰收。此外,中国占年消费量40%的储备粮也为今年的粮食供给“保驾护航”。尽管国际粮食价格不断上涨对国内粮食价格上涨有一定的影响,但是考虑到中国总的进口量极低,因此影响会极小。
国务院近年来采取了一系列强农惠农的政策,水稻、小麦、玉米等主要粮食品种的 收购价也一直保持稳步上升的态势。张晓强透露,发改委不久就将公布明年的小麦收购价, 收购保护价肯定会比今年高,不过政府会通过投放储备等手段保持市场粮价基本稳定。
此外,张晓强预计第四季度大宗商品对我国CPI的影响将减弱,而工业品市场也会因竞争激烈而撬动 空间。
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