[摘要] 在完成 置业的刚性需求后，“房子要越住越好”逐渐成为普遍呼声。2010年新政持续深入， 客相继离场， 置业的刚性需求亦再难成为楼市交易主流。
在完成 置业的刚性需求后，“房子要越住越好”逐渐成为普遍呼声。2010年新政持续深入， 客相继离场， 置业的刚性需求亦再难成为楼市交易主流。与此同时，“改善型”需求交易量逐步回暖。然而对于更多还未“出手”的升级型买家而言，即将到来的秋交会虽然打折楼盘渐多，但是选择继续等待还是择
改需置业成购房主力
“新政初期，刚性需求的客户受到价格预期的变化，以观望为主，主要关注价格的变化与走势； 投机客群受到市场走势不明的影响，短期内不会入市；改善型客户受到政策调控波及，需求被严重抑制，但从传统数据和业内人士的描述中可以看到，从今年5月份开始，纯粹的 型客户已开始陆续撤出地产市场，目前中 楼盘的主要客户 是改善型置业者。”神仙树大院的营销总监陆文辉向记者表示，“这类客户长久地关注市场，对政策和价格走势有较准的判断力。他们有一定的经济实力，很大一部分人更倾向选择全款付清。”
据21世纪不动产统计数据显示，今年上半年，成都二手房市场成交客户群中， 置业者占整体成交比重的30%，而改善型购房比重明显上升，约占整体40%，较2009年上升了5个百分点，只是在遭遇新政后，改善型购房出现大幅跌宕。进入第三季度，二手房市场的大户型房源逐渐入市，二手房专家舒宁告诉记者，进入秋交会备战阶段，无论是卖家还是买家对改善型房源的关注度大幅回升。“在 需求被挤出后，实际需要改善的需求被持续放大。这类置业需求通常要求较高，目标一般会锁定中 楼盘的品质 。”
升级置业逐渐细分化
据不完全统计，即将在秋交会前后推出的高品质大户型电梯项目接近20个，不少项目经理都表示，尽管项目还没有全面推广宣传，但已受到不少购房者的关注。显然，无论是市场的需求还是应对政策的策略，那些 的改善型产品更具市场竞争力。同时，为满足不同改善型需求的住宅产品也出现了更加明确的市场细分。
千万别墅、百万平层、多层洋房，不断细分化的市场由此产生细分化的产品。选择千万别墅的买家，看重其坚挺的保值价值。选择城市 大户
型的买家则更看重项目的居住价值。开发商通过捆绑地段、交通、 等各种 资源将房产价值 化，同时也为众多升级置业人群提供了更丰富的选择。
家住水碾河的刘小姐从今年年初就在考虑购 套150平米以上的房子，在东延线和南延线多个项目考察了一个月后就遭遇了新政出台，一度让刘小姐后悔不迭。8月，建发的天府鹭洲亮相后，刘小姐在认真了解了项目情况后，对于实得面积单价仅六千多元的价格十分心动，“我算了一笔帐，120平米实得180多平米，赠送的都是完整的房间，无论是户型还是价格都很符合我的要求，即使利 一点我也能接受。”事实上，在8月份开盘的 项目，如华润二十四城、建发天府鹭洲、保利心语花园、中海国际社区等都实现了良好的销售业绩。而一些还处于蓄水阶段的项目，如神仙树大院四期、金沙云庭等项目的售楼部每天也能接到不少来访者。“对于属于改善型的 项目来说， 能打动购买者一定是产品本身，价格还是其次。”金沙云庭项目总监刘丽萍对记者说道。
入市还是继续等待
记者从中原、嘉联等机构的数据中看到，尽管秋交会在即、尽管目前不少开发商给出了诱人的优惠，但依然还有接近40%的受访者表示将再观望一段时间，理
由是：想观望一下房产税和更严厉的政策到底会不会出。30%的人表示会继续看房，如遇到合适的房子还是会下单，还有30%的购房者表示现在是较好的购房时机。
进入第三季度，改善型购房者对于价格的调整预期逐步放松，开始有少部分人谨慎入市，大部分依然选择继续观望，近入9月以来，大量改善型项目开始推向市场。业内人士普遍分析，今年上半年的市场触底只是阶段性调整，下半年将进入供应高潮。
对于购买者来说，即将到来的第四季度到底该出手还是继续观望呢？业内专家建议，新政后二套房首付比例的提高，对于经济能力有限的购房者来说，可以通过减小预期要求进行改善需求。比如原本打算购 50平米的可以选择下调到120—130平米，但要更注重户型、配套、后续服务等需求，这样不但能降低购房整体费用，也能满足改善需求的目的。对于开发商来说，新政后的购房者更加理智成熟，面对物业税等政策的趋紧，购房者的主动权将极大地增加，这就需要开发商在产品开发和配套服务上下更大功夫， 是改善型的 项目，购买者的成熟度和对房产市场的认知度要求开发商必须在产品开发上精益求精。
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