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保障房“质”和“量”不能因房价“变脸”

每日经济新闻  2010-10-14 20:06

[摘要] 在保障房建设正在得到政策强化的背景下,其"质"和"量"却忽然暴露出问题:北京市大兴区明悦湾经适房项目8栋住宅楼因混凝土试块强度不达标被责令拆除重建;另据报道,截至8月末,全国保障性安居工程开工410万套,占年度计划的70%,而按照要求,9月底前各地的保障房项目必须全部开工,因而引起保障房建设开工不足的担心。

在保障房建设正在得到政策强化的背景下,其"质"和"量"却忽然暴露出问题:北京市大兴区明悦湾经适房项目8栋住宅楼因混凝土试块强度不达标被责令拆除重建;另据报道,截至8月末,保障性安居工程开工410万套,占年度计划的70%,而按照要求,9月底前各地的保障房项目必须全部开工,因而引起保障房建设开工不足的担心。

12日,住建部在其官方网站发布消息称:今年1~9月,保障房和棚户区改造开工520万套,占年度计划90%。即便如此,质疑声音仍然不断。

90%的开工率能否说明问题?在"欠账"多年后,今年能否完成保障房建设任务?保障房质量问题的根源在哪?《每日经济新闻》邀请了3位资深业内人士,为您一一解析。对话嘉宾牛凤瑞社科院城市发展与环境研究 研究员陈云峰中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁杨少锋北京联达四方房地产经纪公司总经理应用竣工率衡量进度

NBD:关于保障房建设进度,8月底开工率是70%,9月底是90%,开工率这个指标能说明什么问题?

杨少锋:开工率不能衡量保障房建设进度。什么叫开工?如果除杂草、平整土地都叫开工,这个做起来就太容易了。实际上,保障房项目的建设周期是比较长的,至少要一年多到两年。为了更加科学,应该用竣工率来衡量保障房的建设进度。目前公布的数据背后隐藏着很多问题。据我们了解,很多地方政府为了应付检查,虚报了开工率数据。同时,一些保障房项目资金不到位、企业资质不足,地方政府仍为他们发放开工许可。

陈云峰:虽然开工率不能说明全部问题,但也应该看到,今年在政府的大力督促下,开工情况还是比去年好很多。我们中经联内部普遍反映,很多区级的政府通过 会等方式给企业施压,承担保障房建设任务的企业受到了 的压力。另一方面,保障房建设需要的手续十分繁杂,在一定程度上延缓了建设进度。

牛凤瑞:今年建设计划是580万套,按600万套计算,能够解决的居住人口不到2000万,我们的城市人口有6亿多,而且每年还在增加。就算今年保障房全部按时开工,相对于庞大的需求,也只能是杯水车薪。保障房建设是个长远的任务,不管是开工率还是其他指标,都不能只看一朝一夕。

NBD:前几年保障房建设没有完成任务,有观点认为缺乏资金是主要原因,地方政府怎么去弄更多的钱?

杨少锋:保障房建设 较少,地方政府更愿意建设诸如会展 、广场之类的政绩工程,或将 的土地卖给开发商。我认为应该制定硬性指标保证资金来源,比如土地出让金的50%必须用于保障房建设等。

NBD:虽然今年国土部要求,三类政策性住房的供地面积不低于住宅用地供应总面积的70%,但能不能保证土地的供应和地段的"质量"?

杨少锋:没错。在保障房用地供应上,不仅要保证"量",也要重"质"。保障房是一种对公共交通要求很高的建设项目,因为保障房涵盖的人群中,大部分都要使用公共交通。现实中,很多保障房没有人住,就是因为位置偏远、公共交通难以覆盖。这是个复杂的问题,除了保障房与商品房地块捆绑出让外,还需一系列的制度规定。质量问题是顽疾

NBD:两种地块捆绑出让的制度可以很好地解决钱和地的问题,今年北京还将配建比例提高到30%。但据了解,一些开发企业并不太认同这个制度,因为政府对保障房的回购价或 限价,甚至低于开发商拿地时的楼面价,开发商显然是亏的。

牛凤瑞:这就涉及制度设计。建设保障房本应是政府的责任,让开发商参与建设,相当于政府在"甩包袱"。既然这样,政府就应该在土地出让中,给与开发企业一定的优惠,而不能让他们以商品房的价格拿地去建设保障房。

杨少锋:保障房建设其实是有利润的,很多国外的基金都在酝酿进入保障房市常但因为利润较低,反而容易成为企业的负担。就配建制度而言,涉及企业的成本核算,而不是制度本身的问题。假设一块地规定20万平方米的建筑面积,其中4万平方米要求建设保障房,那么企业拿地前进行核算时,就应该以16万平方米的商品房标准来计算成本,而不是单纯看那部分保障房建设面积。

NBD:同一个地块上,商品房质量没有问题,为何保障房却出了问题?

陈云峰:不管哪种房屋的质量出了问题,主要责任都在开发商。作为开发企业,不管建设哪种房屋,都应该尽心竭力地去完成。关于保障房质量上的问题,我认为可能是由于利润太低,开发商有意控制了成本。当然,建筑方、监理方都有责任。保障房建设应成常态

NBD:今年的保障房建设计划能不能完成?

陈云峰:从开工这个指标上看,我认为还是能够完成的,但关键是要督促竣工,从而眷地供应到市常在当前房价高企、供需矛盾突出的情况下,保障房建设显得尤其迫切,而在北上广深等一线城市,这个矛盾更加突出。总体上看,今年政府对保障房建设投入的精力远远大于往年,并实行了较为严格的问责制。我认为,政府应该把保障房建设的问责放在 位,商品房供应、房价等问题则放在问责的次要地位。

NBD:保障房建设力度会不会随着房价的回落、市场的稳定而减弱?

牛凤瑞:本质上讲,保障房问题的本质就是社会财富短缺的问题。在大量农村人口进入城市、社会保障体系亟待健全的情况下, 发展中国家都会面临这个问题。但不管社会发展到什么阶段都有穷人,都有需要住房保障的人,所以保障房建设是一个长期的过程。不管房价是涨还是跌,房地产市场怎样运行,我们都不能放松保障房建设和住房保障体系的完善。针对我国现阶段的国情,我认为现有的保障房建设力度至少要持续10年,甚至20年。

结束语:从这几次的楼市调控我们可以看出,在今后很长一段时间内,保障房建设将成为政策的重点。而在整个住房保障体系的完善上,我们还有很多工作要做,但无论如何,保障房建设都应该成为常态,而不能被当做高房价的"救心丸"。

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