[摘要] 上从没有一个国家实行过“计划生育”政策，一胎化的一个直接后果就是所谓“4-2-1”的人口结构。目前，农村剩余劳动力的转移已基本结束，这标志着“人口红利”时代的结束和“人口负担”的时代的来临。这足以改变目前房地产市场的力量对比。日本今天的问题可能只是中国明天问题的缩影。
上从没有一个国家实行过“计划生育”政策，一胎化的一个直接后果就是所谓“4-2-1”的人口结构。目前，农村剩余劳动力的转移已基本结束，这标志着“人口红利”时代的结束和“人口负担”的时代的来临。这足以改变目前房地产市场的力量对比。日本今天的问题可能只是中国明天问题的缩影，老龄化更为严重的中国需要面对的问题将很可能更为严重
美国加州的房价曾经连涨40余年，而今，高峰时期54万的房子已经跌倒了30多万。日本的人口密度比我国更大，经济发展水平比我国更高，但是我们可以看到，在从1982年到2002年的20年间，日本6大城市的土地价格先是上涨了4倍多，后又跌回了1982年的水平。可见，房价上涨不是 的，还要看它涨到了多少，涨多了总是要回落的。但是整个房地产泡沫的过程却堪称是国民经济的一次浩劫。
房地产泡沫不会产生任何价值，只会起到财富转移的作用：财富从整个社会的中间 转移到 富裕的少数人手中。这会打垮社会苦心维护的纺锤形结构，而纺锤形结构又是社会稳定的基础和国民经济稳定增长的动力。由于富人的边际消费能力太低，高房价 直接的恶果就是透支整个社会未来的消费能力，这对于希望摆脱出口依赖并刺激国内需求的日本和中国，将是十分致命的打击。日本已经无法更正昨天的错误，中国虽然还有机会，但是却面临更为严重的威胁：“4-2-1”的人口结构。
上从没有一个国家实行过“计划生育”政策，一胎化的一个直接后果就是所谓“4-2-1”的人口结构。目前，农村剩余劳动力的转移已基本结束，这标志着“人口红利”时代的结束和“人口负担”时代的来临。且不说，巨大的劳动力落差会对我国的经济增长和养老能力产生什么样的影响。仅仅在微观层面，一家人将继承三套房的可能和婚龄人口减少这两点，就足以改变目前房地产市场的力量对比。
简单地说，我国社会整体对居住用土地和住房的需求可能已经接近顶峰，并且这一趋势在可以预见的未来不会改变。当然不排除个别地方的土地需求，由于人口转移而继续增长。因此，我们不得不问这样一个问题：买房的人将越来越少，房价还会涨吗？
这个问题对于 想买房子的人将是决定性的。也就是说，即使没有任何调控政策，只要市场充分意识到这个不可逆转的趋势，那么市场的预期机制就会促使房价下跌，日本式的泡沫破灭随时可能发生。到时，之前的上涨将成为许多人的 噩梦，被透支掉的消费能力和 欲望将给未来的经济发展造成难以估计的损失。日本今天的问题可能只是中国明天问题的缩影，老龄化更为严重的中国需要面对的问题将很可能更为严重。
无论是出于经济本身的需要还是社会公正的考虑，房地产市场必须受到严格的管制。但是调控的思路直接决定了调控的效果。
当下经常谈论的房产税。无论社会上反响如何，房产税毕竟是从老百姓口袋里掏钱，今天的赞扬可能明天就变成乱收税的指责。而且我国征税成本之高，征税过程中的操作和寻租等现实问题随时都有可能让这项政策偏离原本的目标，甚至激起更大的社会矛盾。
即使没有这些问题，又有谁能够保证多出的税金不会被转嫁到承租人的头上？租金上涨又可能变成对高房价的支撑。对于实现社会公平和人人享有居住权这目标来说，房产税容易打击面过大又容易走样。法律对每一个人都应该是公正的，而不能为了顺从舆情和“大多数人”的利益，去牺牲少部分人。
对付“囤积居奇”，限购和 查处已经证明是行之有效的作法。每个公民都有平等的购房权利。房产游戏的本质就在于前人吃后人。利用通胀和土地稀缺造成的房价和租金上涨趋势，向后来的人收取更高的租金，或卖出几倍的价格。
这也就是一些囤积房产的人愿意花钱购买几十处房产，自己却永远不会住的原因。也许有人会用通胀做借口，但是在通胀面前，人人是否平等？如果先富起来的人可以首先参与买房游戏，而还没富起来的人只有透支未来甚至上一代人的收入去享有一套住房，那么这不是在抵抗通胀，而是先富起来的人借了通胀的刀捅死了还没有富起来的人。
因此，限制购买不是否定市场的作用，而是保障了公民平等购房的权利。人们依然有充分的权利，通过合法的努力，去享受更好的房子。受到限制的仅仅是企图“囤积居奇”的人。这种行为应该受到限制的原因就在于看似“市场化”的行为，挤占了共有的社会资源：土地，而每个中国公民都有平等的享受这种资源的权利。
限制购买不仅在逻辑上容易接受，并且容易实施，不易被曲解。假设一家人有足够的经济能力和消费需求，自己常年居住一套，城市郊区度假一套，海边度假一套，升级周转一套，2至4套房产已足够满足成功人士自身的住房需求。
各地可以根据本地购房者的特征制定不同的政策，而统一的房产登记系统又可以保证政策的有效实施。这样既保护了市场经济中个人追求更好生活的权利，又打击了囤积居奇，并且在政策执行的难度和效果上都好于房产税。
总之，我国的人口形势决定了房价的走势终将回落。在各地已经试行的限购令不仅不应只是临时措施，而且应该长期化并统一登记管理，在我国人口密度没有得到根本改变之前，作为一项基本政策长期稳定下来。
房价飞涨 拿什么来消除房地产“泡沫”现状？
（来源 中国新闻网）物价上涨已经成了一种趋势，10月份不会是CPI下行拐点，出于管理通胀的考虑，央行可能会再次采取加息、上调存款准备金率等手段来收紧市场流动性。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容近日在接受中国经济时报采访时认为，抑制通胀 根本的办法是挤出房地产泡沫，全面遏制因房地产投机炒作而推高的房价。
易宪容：就当前的情况来看，物价上涨已经成了一种趋势，CPI上涨到10月份不会出现逆转。在这种情况下，即使宏观管理层针对物价上涨采取各种政策工具来调整，也很难在短期内使通货膨胀得到遏制。
中国经济时报：为什么说要快速遏制通货膨胀难以实现？
易宪容：因为当前CPI处于高位是上一轮房价上涨的结果。当2009年的房价快速飙升后，再加上市场信贷发放过多，流动性泛滥，整个物价水平全面上升也是必然，所以CPI上涨也是不可逆转的趋势。现在管理层要关注的是2009年及2010年上半年快速飙升的房价其会传导到哪里去，这种快速上涨房价是不是在国十条出台之后能得到某种程度的遏制，如果不是这样，那么快速上涨的房价对国内消费价格的助推作用还会延续很长的时间。
中国经济时报：房价向CPI的传导是怎样的一个过程？
易宪容：房价上涨 后要传导到消费价格上还得经过许多中间环节，比如通过劳动力工资上涨、房租上涨、原材料价格上涨等因素， 后传导到消费价格上去。在消费价格中食品价格上涨又是整个消费价格上涨的 后一个环节，因为它不仅 为弱势，而且离政府权力 远。当整个经济生活的物价上涨 后传导到食品类的消费价格上时，国内CPI上涨就真正全面启动了。也就是说，当2009年信贷资金泛滥而导致这一轮的房价快速上涨之后，全社会物价上涨将成一种趋势。
但是由于房价上涨要传导到消费品价格上所经过环节过多，这种趋势不仅存在时间的滞后性，而且它是否 终传导到CPI上来存在很多不确定性。它主要与央行对通货膨胀管理的货币政策有关，也与政府的房地产政策有关。如果房地产政策要让以 为主导房地产价格上涨持续下去而不挤出房地产泡沫，那么这种房价快速飙升 后一定会传导到消费品的价格上去， 后难以控制。
中国经济时报：那就是说，把房价压下来，CPI就会跟着下来？
易宪容：要管理好当前中国的通货膨胀， 为重要的就得紧缩银行信贷，就得全面遏制因房地产投机炒作而推高的房价。当前中国的CPI上升 为重要的原因是2009年银行信贷扩张过度，从而导致国内房地产价格全面飙升，房地产泡沫四起。这种快速飙升的房价尽管不会直接决定CPI高低，但是如前所讲的，它能够通过间接的方式， 后一定传导到消费品的价格上来。当这种过高的房价 后传导到食品类消费品价格上，也就意味着中国的通货膨胀已经进入一种上行的趋势中。对此管理层决不可掉以轻心，否则要管理通货膨胀预期只能是事倍功半。
中国经济时报：短期来看，你认为下一步中国会采取哪些措施管理通货膨胀？
易宪容：如果CPI上涨的趋势不改变，那么央行的货币政策会全面收紧，央行可能会通过加息、上调存款准备金率、人民币 及频繁市场操作来收紧市场的流动性，以便让国内过高的通货膨胀回落到可承受的范围内。
我们现在需要 关注经济生活中真实的CPI及统计指标意义上的CPI的差异性。当实际的物价水平及统计意义上的CPI上行成为一种趋势时，如何来管理通货膨胀及其预期将是我国央行所面临的重大抉择。在此，不仅在于如何让2008年 时期的货币政策回归到常态，而且在于要坚决挤出房地产泡沫，而不是如欧美国家那样无限的信用扩张——用一个新泡沫来掩盖旧泡沫。
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