房产信托再遇“监管风暴”房企“钱紧” 回款

北京青年报  2010-12-02 17:00

[摘要] 上半年还在说“不差钱”的开发商到了眼下的年底已经没有这么底气十足了。据来自多方面的信息显示，房地产企业的融资渠道正在全面遭遇收紧。房地产信托再遇“监管风暴”，房企股市融资渠道全面受堵，上市房企资产负债率创新高，种种迹象显示，房地产企业的资金链已经越收越紧。

上半年还在说“不差钱”的开发商到了眼下的年底已经没有这么底气十足了。据来自多方面的信息显示，房地产企业的融资渠道正在全面遭遇收紧。房地产信托再遇“监管风暴”，房企股市融资渠道全面受堵，上市房企资产负债率创新高，种种迹象显示，房地产企业的资金链已经越收越紧。业内人士认为，这可能导致房地产企业大范围 。

房地产信托再遇“监管风暴”

日前，银监会发布《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，近期发行火爆的房地产信托再度刮起监管风暴。一时间，市场风声鹤唳，甚至有不少信托公司立即暂停了旗下 房地产信托业务。对此，业内人士表示，此次银监会只是要求自查，并未下令信托公司放弃房产信托业务，只是对几个月来迅速膨胀的总量进行控制。

中国信托业协会的公开数据显示，今年前三个季度投向房地产领域的信托资金共计2204.751亿元。 季度末时，信托资金有10.64%投向房地产；第二季度末，占比升至11.35%；而到第三季度末，这个比例已经达到了13.41%。一方面是政府对房地产业的宏观调控，一方面却是信托业对房地产企业的“大输血”。房地产信托总量的急剧攀升开始引起监管部门的担忧。不过，有信托公司项目经理表示，信托公司并不是在和政府唱“对台戏”，而是房地产企业找到信托公司并提出有“诱惑力”的 ，从商业角度来说，这的确是笔好生意。

现在各家银行已经开始对房地产开发商“敬而远之”，导致房地产企业的现金流压力陡升。业内人士指出，由于年底房地产企业的资金需求较大，不少中小房地产企业的资金链濒于断裂。

业内人士认为，《通知》的出台是今年监管部门对涉及房地产及贷款业务的持续管理的一部分。其背景是房地产信托在今年增长较快，风险是否可控成为各方关注的问题，因此监管层目前对于这项业务持比较谨慎的态度。

房企股市融资渠道全面受堵

房企通过股市融资渠道莫过于：直拉上市，通过重组借壳上市，已上市房企则通过增发的形式再融资。但目前的情况看，这几个渠道都已“失灵”。

据WIND提供的数据显示，今年以来完成IPO或正在发行的公司有将近300家，累计融资的金额在4351亿元，而这其中没有一家实施IPO的公司主营业务是房地产，这无疑说明上市大门暂时也已向房地产公司关闭。与此同时，有关房地产公司借壳上市的审批也都一律被搁置。另外，今年以来实施增发融资的企业只有两家，中弘地产和凤凰股份，而这两家公司都是通过借壳拿到上市批文的，且都是今年上半年完成的。而自此之后，通过二级市场再融资、借壳或者通过一级市场IPO，对房地产公司而言都变成了一种“”。据统计，自去年以来，房地产上市公司的再融资缺口在1000亿元以上。

房企资产负债率创新高

在房企融资渠道全面受堵后，虽然三季报看似一片大好，但随着“4·17”新政及“9·29”新政多个政策的叠加效应显现，上市房企的资金问题渐渐浮出水面。“早不久，银监会已完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60%-70%以内。从万科、保利等龙头房企来看，万科三季度负债率升至74%，高于年初的67%，也高于2008年三季度的72%；保利三季度负债升至79%，高于年初的72%，也高于2008年的71%。多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史 水平，甚至超过全行业 艰难的2008年。个别公司如绿城的负债率则高达100%以上。今年以来，20家样本企业经营活动流出的现金达2518亿元，也创下历史新高。

有机构分析师表示，北京即将推行的预售款监管政策，肯定会对企业的现金流和财务产生影响。房企融资目前已全面收紧，银行贷款年底也已差不多用尽，房企回笼资金的 渠道便是销售，假若销售不畅，房企财务状况将持续恶化。

而万科等已嗅到了危险的气息，打折 正在深圳和武汉悄悄上演。恒大地产也已于11月5日启动了数十城市联动的10亿让利活动。“未来半年供应进一步增加，需求继续萎缩，开发商 压力增大，房价将呈小幅回调局面。”房地产研究院院长杨红旭表示。