[摘要] 2011年，北京土地市场 块经营性用地——北京市大兴区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地经过挂牌现场竞价， 终以10亿元的土地价格并配建8820平方米租赁房而花落明发集团北京房地产开发有限公司。
2011年，北京土地市场 块经营性用地——北京市大兴区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地经过挂牌现场竞价， 终以10亿元的土地价格并配建8820平方米租赁房
具有特殊意义的是，上述公司胜出的不是 的价格，而是 的租赁房配建面积。
新的一年，北京土地市场以经过改良的挂牌方式开场的背后，是土地招拍挂制度整体改革与完善的“滚滚洪流”。
改革势在必行
2011年1月7日，国土资源部召开了国土资源工作会议。
在这次会议上，国土部部长徐绍史介绍，2010年土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%。但他同时坦承：“城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。”
基于此，徐绍史透露，今年国土部将在各地部署一批改革试点，试点内容包括土地审批制度、土地招拍挂出让制度、矿业权出让方式等。
而土地出让制度的改革思路则是，坚持和完善土地招拍挂出让制度，即招标、拍卖、挂牌作为土地出让的基本制度不会改变。但按照国土部的思路，将推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。其中，“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等住宅用地出让模式将得到鼓励，并推动工业用地弹性出让和租赁制。
其实，自2004年我国土地开始采取市场主导的“招、拍、挂”出让方式以来，“价高者得”的拍卖、挂牌方式采用 多，尤其是在经营性用地的住宅用地中 为突出。也正因如此，各地的土地出让收入逐年猛增，地方财政对土地的依赖也逐步加大。数据显示，2006年土地出让金达7000亿元人民币，2007年为1.3万亿，2008年降至9600亿元，2009年再次猛增至1.59万亿元，相当于同期地方财政总收入的46%左右。2010年的 新数据则显示为2.7万亿，较2009年又有大幅增长。
中指研究院的监测数据显示，2010年120个城市土地出让金总额更是超过1.88万亿元，再创新高，其中有三个城市土地出让金收入突破1000亿元。地价方面，2010年120个城市住宅用地楼面地价波动频繁，并在7月以后震荡上行；至当年11月，120个城市住宅用地楼面地价为2134元／平方米，环比上涨29%，同比上涨10%。武汉、南京等城市2010年住宅用地出让面积同比增幅不到20%，但出让金的收入增幅却超过125%，地价之高可见一斑。
在此背景之下，有专家担心，房地产已经陷入房价推动地价，地价进一步影响房价的恶性循环模式。这种模式如果继续，会走向更危险的境地——地方政府成为房价上涨的推手。一旦房价下降，有可能带来地方政府、开发商、购房者连环的债务危机。
在调控之年仍出 、地价推高房价、地方政府依赖土地财政等的舆论压力之下，国土部能做的或许就是对招拍挂制度的重新审视和改革完善。
改变对土地财政的依赖
事实上，2010年以来，土地招拍挂制度的改革试点已经在北京、上海等几个城市展开。
以北京为例，去年5月的系列宏观调控政策出台以后，北京土地市场在经营性用地尤其是住宅地块的出让中，越来越多地将以前通常采用的“价高者得”的挂牌方式改变为现在的“综合评标”招标方式。除此之外，“投暗标”、“限房价竞地价”、“限地价竞租赁房面积”等土地出让的新尝试也都被各地运用于2010年的土地出让过程中。
“这些都是对土地招拍挂制度改革和完善的有益尝试。”保利（北京）房地产开发有限公司助理总经理 英男认为，此举将对平抑土地市场的价格起到积极作用。
从目前的情况看，在2011年初的北京土地市场中，采用“限地价竞租赁房面积”的挂牌方式出让的土地显然已经占据主流。根据北京市土地整理储备 的信息，2011年之后供向市场的含有居住性质的经营性用地目前共有4幅，它们的挂牌文件均明确，“在挂牌竞价截止前， 报价已达到本项目合理地价上限价格，且至竞价截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的，或在现场竞价中 报价达到上限价格的，则由北京市土地整理储备 对挂牌出让宗地组织现场投报配建租赁房面积活动。”
据知情人士透露，北京土地出让的“限地价竞租赁房面积”等尝试性措施将有可能在进行推广。
华远地产董事长任志强(博客)对此却表示，“投暗标”、“限房价竞地价”等方式本身就是既要提高“面粉”的价格，还要政府的收入不少得，“而从目前的商品房用地里配建保障性住房，确实会导致一部分保障性住房的资金来自商品房，也间接推高了房价。”他坚持认为，如果政府不改变现有的财税体制，对土地财政的依赖就仍然会继续。
而在国土部土地勘测规划院副总工程师邹晓云看来，地方政府对于土地财政的依赖是多种因素共同作用的结果。“首先经济发展和城市化发展的速度过快，使得地方政府的运转经费需求不断增加，而实体经济带来的税收收入远远不如房地产发展带来的入地收入增长得快；其次，市场中的资金流动性 大，地方政府推出的土地需求旺盛；此外，地方政府对于土地的控制能力又很强。”
因此，他认为，要想改变地方政府对土地财政的依赖，一方面要提高土地供应量，但在目前的土地红线之下，土地供应量确实不可能大幅提高；另一方面就是要改变供地手段，即以平抑地价和增加透明度为目的对招拍挂制度进行完善。
“但这两方面都不能从根本上解决问题。”邹晓云表示，更为关键的还在于对土地需求的控制，也就是要改变资本流动性过强和城市化过热的现实。
（来源：中国新闻网）2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补
“土地期满”后何去何从？
《 财经日报》记者发现，“出让人收回并补偿相应残余价值”这一规定 早出现在上海市国有建设用地使用权出让预申请公告“沪预申请告字（2010）第02号”（下称“2号预申请公告”），即去年9月。
在上海2010年2号预申请公告中，多数地块的预申请须知中都出现了这样的规定。更有甚者，其《国有建设用地使用权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”——如出让面积3.56万平方米的罗店新镇A1-3商业地块。这些规定，在历来的土地出让交易中均属 。
“这个规定很刺激，要是以后 产权都按这个办法收回，谁还敢买房，谁敢 跟地产有关的东西啊？”分析师薛建雄如是说。
上海中原研究咨询部认为，此次出让方提出“土地期满收回”的表述，很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。但是，“土地期满收回”的规定已倾向于70年后循环批租制度。“这一问题在业内争议已久，从当前批租制度衍生出的‘土地财政’和‘高房价’结局来看，如此定义土地使用权到期后的处理方式，很可能导致今天的很多问题在未来重演。”
事实上，本报记者在采访过程中发现，多数业内人士都对这一规定存有争议。
一位港资开发商代表和长期从事土地研究的分析师付琦还从法律角度指出，对住宅用地来说，这一规定“没有太大意义”。
港资开发商的理由是：“这个是政府与开发商的合同，开发商 后将房源卖给了小业主，小业主却对此完全不知情，如何执行？真要起到作用，应该写在售房合同里还差不多。”
付琦的理由和上述类似，但他进一步指出，对于出让方新增的“土地期满收回”这一“游戏规则”，可能还将和国家规定的一些法律法规产生冲突。根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
此外，2009年初曾流传的一份名为《土地管理法（修订草案征求意见稿）》的文件，在国土管理系统“征求意见”， 受人们关注的住宅土地使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原先表述的“无偿自动续期”。
显而易见，虽然法律没有规定住宅用地到期的结果是“有偿”还是“无偿”，但前提都明确是“自动续期”，而不是“收回”。
物业税或是 终出路
从制度探讨到与法规的博弈，土地使用权到期后何去何从这一问题的复杂性已可窥一斑。
“实际上，自1987年深圳 块土地出让至今，也不过23年。在这23年里，国家的土地管理制度已经发生了翻天覆地的变化，谁能说得清未来那么多年里，土地管理制度还会发生什么样的变化。”付琦指出，1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让 年限按下列用途确定：住宅用地：统一执行的土地使用年限为70年；商业、旅游、娱乐用地：统一执行的土地使用年限为40年；综合或者其他用地：统一执行的土地使用年限为50年。而土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家 出让该地块的时间。也就是说，就算 早1987年出让的住宅地块，按70年年限计算，距离土地使用权到期也还有40多年。如此看来，上海2010年2号预申请公告中出现的“土地期满收回”规定，在几十年后能否被有效执行，还有待观察。
不过，值得回味的是，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。
《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。而《土地管理法（修订草案征求意见稿）》则以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。
上海中原研究咨询部补充表示，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》对土地使用权到期后处理的修改，当时多数业内人士认为这一文字变化为物业税预留了操作空间。
付琦亦认为，目前市场中沸沸扬扬被传言的房产税，很有可能是一个用于完善税收制度的过渡产物，“房产税、土地出让金、营业税等各种交易环节的税收，可能都会改革成房产保有环节的物业税。”他认为， 终实现物业税之后，土地出让金被取消，房产拥有者按年缴纳物业税，届时，土地使用年限的问题就会很大程度被淡化。“也有可能，土地使用权到期后，就开征物业税，如此更符合有偿续期的说法。”付琦表示，从出让方角度来说，一次性收足未来70年的土地款，也会错过土地年复一年的 部分，物业税的摸索，更能在很大程度上完善土地财政制度。
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