[摘要] 2011年2月21日,有报道称“银监会放松地产信托贷款”。但二天后即2月23日，银监会出面辟谣：“银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变”。
信托公司选择开发商融资，上半年融资紧张程度一直延续至下半年，部分中小型开发商可能会死掉
2011年2月21日,有报道称“银监会放松地产信托贷款”。但二天后即2月23日，银监会出面辟谣：“银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变”。
这一放一收的背后，信托公司面对“饥渴”的房地产商，所持态度可有调整？
中融信托和平安信托的项目经理均表示，“年前就已接到大大小小开发商的邀约，年后都忙着去和开发商洽谈。”
然而，经过近几年对楼市调控的洗礼，现开发商绝大多数都缺钱。就如万科、保利这种“大户”，它们的负债率都达到70%，就别说“小辈份”开发商缺钱的程度，同时小开发商融资方面又根本抢不过大开发商。
信托公司项目负责人向记者透露：“信托公司会选择的对开发商进行融资，如上半年融资紧张程度一直延续至2011年的下半年，部分中小型开发商可能会死掉。”
刚成立的信托，被开发商追捧
根据用益信托网的统计，2011年1月份发行的集合信托计划中，房地产信托的规模占全部信托的37%。按Wind资讯统计，中融信托在不到两月的时间内就发行了18只信托产品，其中投向房地产的就占1/3。
信托业中，不仅只有中融信托活跃在房地产中，规模稍小的爱建信托同样也受到开发商的青睐，更有如紫金信托，仅成立3个月左右的信托公司，也会有开发商前来要求进行融资。紫金信托业务部人员表示，“我们都没有发行过一款房地产信托产品，但还是引来了很多开发商”。
近来房地产信托之所以受到追捧，是因为2011年1月17号出台的《关于信托公司净资本计算标准细化和明确净资本和相关事项的通知》有关。该通知对房地产信托风险系数进行了细化，使得信托公司面临的监管上的不确定性得以消除。
爱建爱长三角房企，中融主看品牌
随着《关于信托公司净资本计算标准细化和明确净资本和相关事项的通知》的推出，各信托公司也在细化对开发商的标准。
曾与中融信托有业务来往的一位分析师说：“目前中融信托正在大力拓展房地产信托业务，普通商品房信托业务已经提高标准再次启动。”同时理财周报记者从多家信托公司了解到大多数信托公司只为一些 房企或有多次业务往来的房企进行融资。
如中融信托长期同泛海建设合作，爱建信托为黄河实业提供多期开发贷款融资。“中小型开发商要在信托公司获得融资几乎是不可能。”某家信托公司人士很肯定地表示。
不同信托在选择房企都有自己的偏重。爱建信托的人士说，爱建信托在选择开发商时 看重的是考虑房地产项目是否以现房为主，同时偏爱长三角地区的房企。
而紫金信托告诉记者：“我们 在乎的是开发商取得土地成本，如果成本低就能够证明有一定的项目管理能力，同时当然也会看公司的经营能力和品牌。”中融信托则很大程度上注重房地产企业的品牌和 度。
信托专家孙飞博士向理财周报记者表示，房地产公司和信托公司是有一个“三性原则”。
是安全性。这是信托公司 在乎的，要求项目本身要好，这里面关键的是抵押和担保。
其次是 性高，也就是项目前景好，未来不会存在销售上的问题。
后是流动性原则，目前国内信托产品是比较缺乏流动性，通过什么方式来解决流动性是信托公司比较关注的。
依“三性原则”，大型房企的融资能力强于中小型房企，这样中小型开发商通过发集合信托来融资是比较难。
绿地负债100%以上创历史新高，房企将洗盘
2010年四季度，银监会通过对60家大型房地产企业集团的调研发现，18家房企平均资产负债率超过70%。
像万科、保利这样的房企龙头，负债率都已超过70%。上述提到的某家信托公司的项目负责人警示绿地集团的资金链 紧张，“它的负债率已经高达100%以上，甚至可以说国内的上市房企资产负载率已经达到了历史 水平。”
目前房地产金融多元化融资道路的创新为其发展提供了新的机遇，然而其主流模式却依然是信托加银行。
孙飞说，“信托是中国房地产金融创新的主流模式，现在很多房地产企业通过银行转向信托融资。但是每年房地产信托融资规模加起来就几千亿，而银行每年的房地产信贷加上按揭贷款差不多有10万亿左右。”
在银行信贷紧缩的情况下，地产信托的解冻可否能对开发商解渴？
对此，孙博士说，“信托是中国房地产金融创新的主流模式，通过地产信托来融资对开发商的发展只是一个推波助澜的作用。它和银行信贷相比只是杯水车薪。下半年，可能小型房企就会受到威胁。
如果信托不愿意为其融资，私募跟不上，开发商还不通过 销售回笼资金的话，小型房企就很严重。”
上述信托项目负责人提到，“很多房企的现金流出问题，已形成三角贷，这种现象可能促使银行出现更多的坏账，同时也使民间借贷兴旺。特大型和中小型房企出现这种问题的 多。
同时今年上半年资金松动可能性不大，国家要从资金源头打起。这样的话，下半年房地产行业可能就会面临洗盘。”
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