[摘要] 近一段时间，国内部分城市房屋租金明显上涨。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠9日在十一届全国人大四次会议新闻 举行的记者会上表示，租金调控应该是房价调控的一部分，各级政府有责任重视租金调控工作。此消息一出，立即引起业内和市民的广泛关注，众多租房者更是对此政策表示欢迎。业内人士表示，房租调
近一段时间，国内部分城市房屋租金明显上涨。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠9日在十一届人大四次会议新闻 举行的记者会上表示，租金调控应该是房价调控的一部分，各级政府有责任重视租金调控工作。此消息一出，立即引起业内和市民的广泛关注，众多租房者更是对此政策表示欢迎。业内人士表示，房租调控的现实意义十分明显，有利于对房地产市场进行全面调控，但执行初期可能会遭遇一定的困难。
转售为租和由买转租增加
国家统计局3月11日公布的数据显示，2月份我国居民消费价格指数(CPI)同比上涨4.9%，与1月份涨幅持平。其中，食品、居住价格继续领跑，房租的普涨让不少租房户感受到了压力。“春节过后，我租住的房子价格又涨了，确实感受到了不小的压力。”在杆石桥附近某单位工作的刘晓斌，租住的房子就在工作地周围，户型为两室一厅，面积70平方米左右，春节前租赁价格是1300元/月，节日过后房主告诉他，租金每月上涨100元。尽管心里不高兴，但考虑到工作方便，刘晓斌还是一次性交纳了半年的房租。“我住的房子位于 ，周围有很多学校，交通便利，房租高在所难免。不过一月涨100元，一年下来就是1200元，心理上难接受。”记者走访多家房地产中介后发现，与春节前相比，很多地段的房屋租金都有不同程度的涨幅。尤其是小户型和 城市的房屋，上涨态势 明显，涨幅甚至达到15%；而大户型和城市边缘的房屋，租赁价格基本保持不变。“转售为租和由买转租的趋势已经十分明显，这些都是房租上涨的推手。”21世纪不动产济南孚瑞加盟店总经理高春慧介绍，房租上涨与房地产调控政策的关系不小。“严厉”的调控下，部分原本打算卖房的业主，开始 房屋，改卖为租；而很多不符合买房条件的消费者，只能选择租房。需求的增加，自然会刺激房租上涨。
房租调控的现实意义十分明显
市场分析人士指出，住建部提出将租金纳入政府房价调控的现实意义十分明显。在限购令、差别房贷等严厉调控成功令楼市降温之后，不仅需求开始向租房市场转移，不当寻租也开始向租房市场转移。若房租价格 ，不仅仍会抬高租房者的住房成本，而且居住类商品在CPI的权重提高的情况下，可能成为CPI新的刺激因素。由于租房者主要为外来人口，房租过高还意味着当地城市发展成本的提高和房价调控公平性的流失。
从更长远的周期来看，房租调控也是政策对于今后住房格局的适应性布局。在多数政策资源和土地资源向保障房倾斜以后，今后的住房格局将形成包括保障房在内的出租房为主导，商品房和经适房为补充的新态势。住房市场总体价格水平，也将相应由目前的商品房为主导转为出租房为主导。如果主导房价不能得到有效规范，房价总水平回到理性水平的可能性将大打折扣。从 艺术的角度来说，将房租纳入调控范畴，本质上也是在用平衡与补充的因子，确保当前的楼市调控不至于“南辕北辙”。
事实上，在许多国家，出于对房价稳定的宏观性保证，房租调控也是常态性的国家手段之一。如在美国的法律中就写明，房租每年的升幅不能超过平均工资的增加幅度以及通胀幅度；而在迪拜，早在2007年，政府就出台了相关政策，控制房租涨幅 不得超过7%。
房产中介面临重新洗牌
租金纳入政府房价调控，受影响 的莫过于中小房产中介。记者走访发现，一些原本分布在居民小区、背街小巷的小中介已关门。
曾在黄屯小区内干过两年中介的孙女士说，楼市调控政策越来越严格，房屋买卖的交易量明显下降，他们不得不“改售为租”，甚至将租赁业务视作“救命稻草”。近日住建部称租金调控应该也是房价调控的一部分，这对他们来说无疑是一记“重拳”，普遍增加了他们的心理压力，部分中介于是开始考虑“另谋出路”，她就是其中之一。
记者还注意到，一些规模较大的中介对此政策的反应不大，目前仍将重点业务放在二手房买卖上。对他们来说，租赁业务只占很小的比例，以租赁业务代替买卖业务其实并不现实。
高春慧分析认为，如果租金纳入政府房价调控，对一些规模较小或资质不全的房产中介打击会较大，有需求的消费者会更加倾向于选择那些大品牌、信誉好的房屋中介，此项政策很可能会使得中介行业重新洗牌。“目前在国内一些城市，已经有不少小中介退市。该政策实施后，济南也很快会出现同样的情况。”初期可能遭遇执行难房租调控的现实意义十分明显，众多租房者也是大声叫好，可不少人担心政策执行起来有难度。老家是外地的公务员孙先生参加工作后一直租房居住，听说此政策即将出台，他先是惊喜，随后又担心地说，“一套房屋的 人，发布房屋出租信息，既可以通过房产中介，也可以通过互联网、熟人，甚至还可自行张贴广告。在这一过程中，很容易避开政府部门即可实现出租。那么，其 终出租的价格，政府如何调控呢？面对无数的作为个体的房东，政府部门如何监控的过来呢？在这样的情况下，即使政府规定一个出租价，也会形同虚设。”与孙先生持同样观点的租房者还有不少。高春慧对此表示，相对于整个房地产市场而言，房屋租赁是一个微观市场。租金价格往往是出租方和承租方之间的事情，双方私下议价，达成协议即可。这种行为，几乎难以为监管部门所掌控。这类似于集贸市场上，一种蔬菜的零售价格，由买卖双方口头达成共识即可，政府部门无力全面掌控这种微观市场的交易。运用 的办法，干预房屋租金，希望某一种价格按照调控者的意志变化不太现实。如果政府强行限制租金上涨，必然会导致一部分房东放弃出租，把房屋空置。如此带来的减少供应，势必加重房租上涨的预期。也正因此，在这一微观市场中，监管和征税，都要付出相当大的成本。所以在政策执行初期，可能会遭遇一定的困难。
加快保障房建设是关键
房租调控应如何着手？多数业内专家认为，要区别公有出租房和私有出租房的不同特性。公有出租房属于政府出资，具有公共服务的特性而非完全的市场特性，因此，政府作为完全产权人有权通过 手段将价格限制在自己希望的水平，即非赢利或较低赢利水平上。私有出租房的情况则相对复杂得多。由于私有出租房具有完全的市场特性，因此，一般而言其价格的形成是租住双方自愿成交的结果。由于市场可以发现合理价格，而 很难发现合理价格，因此在这个领域的租价调控， 要注意遵循市场规律。如果过度干预，既有可能导致租住双方利益共损，也可能导致出现名义价格和实际价格的双重运行体系，并刺激阴阳合同、以借住冒名租住等现象的抬头。此外，租房市场与商品房市场一样，同样存在需求的多样化问题。这就要求 不能采取粗放式管理，而必须建立多层次、可细化的管理体系。
众多房地产评论人士还普遍表示，按照市场规律，市场上形成的价格， 终由供求关系决定。因此，只有市场上可以提供给公众的廉价房子多起来，房租上涨的势头才能得到根本的遏制。从这一层面来讲，实现抑制房租上涨， 有效的途径只能是增加可供出租房屋的供应量。当然，政府不能强制房东必须将空置的房屋出租，但政府可以大量建设廉租房等保障性住房，或者在短期内发布增加供应廉租房的信息，给市场带来廉租房将增加供应的预期。 为关键的是，政府必须加快保障性住房的建设， 是公租房建设。如此，房屋租金必然难以坚挺。
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