各地房价格控制目标公布 调控能否使房价下行

金融时报  2011-04-02 08:13

[摘要] 近期楼市 受关注的莫过于房价控制目标了。随着各地控价目标的悉数登场，今年全国房价走势可见一斑，除北京“稳中有降”外，其他城市涨幅基本控制在10%左右，有的甚至更高。

近期楼市 受关注的莫过于房价控制目标了。随着各地控价目标的悉数登场，今年房价走势可见一斑，除北京“稳中有降”外，其他城市涨幅基本控制在10%左右，有的甚至更高。专家分析，这是各地为保证完成任务而确定的“肯定能完成”的目标，那么，这样的房控目标给房地产市场传递了什么信号？消费者预期又有何变化？调控能否使房价下行？

得知北京公布“降”字令控价目标后，笔者来到位于中关村的某热点地段，从该区域链家、我爱我家、和顺四方等多家二手房中介门店看到的报价同前几个月甚至是去年夏季没有变化，当地的二手房报价在涨至4万元∕平方米以上后还没有降过。在海淀区学院路附近的某在售楼盘，一月前就“所剩无几”的现房仍在销售，而且“不用预约，随来随看”，在电话里记者得知房价没有变化。正如链家地产一位姓罗的资深店经理所说，“哪能说降就降啊，更何况我们这一带是 房，更难了。”近期的一项民意调查也显示，认为房价会降的不到四成。

，或许的确有点难。且不论地方政府惯有的“土地依赖症”，仅从多年来北京房价持续上涨的趋势看，完成这一目标似乎也有一定难度。2010年北京房价基本上是逐渐走高，到年底又站在高点，而今年头两月北京新建商品住宅的价格在去年年末高房价基础上，又出现持续环比上涨的态势。这意味着要实现今年“稳中有降”的目标，今年后几个月房价必须出现实质性的下探。再放眼，客观存在的通胀压力对房价下降也是个不小的挑战。

但是话又说回来，尽管落实控制目标难度大，但有决心才能有执行力，北京的“降”价目标就彰显出地方政府控制高房价的决心和信心。笔者认为，尽管 的幅度不好预测，但是长期看，房价保持稳定甚至是下降仍有一定的政策基础。首先，限购、限贷、限价等措施从严，已经挤出大量 、投机需求，若政策组合拳继续发威，调控一定能有成效，尤其是一些前期涨幅过快的项目，后市仍有 空间；其次，今明两年是调控的特殊时期，此届政府态度坚决，调控将成常态化，进一步加剧了市场的观望情绪，促使市场成交量下降、价格下调；其三，从金融层面看，提高存款准备金率、多次加息预期、严控开发贷款、加强首付金监管等政策都对开发商资金链形成考验，开发商迫于资金压力或以价换量；其四，房地产相关法律法规将不断完善，会有效规避各种漏洞，加速规范房地产市场。

事实上，去年以来的楼市宏观调控正显示出越来越明显的效应。一方面，多个楼市“高烧”的城市出现交易量、交易额双降局面；另一方面，在消费者购房意愿下降的同时，房地产企业面临 的资金压力，一些开发商开始采取直接或间接的 措施应对挑战；此外，中低端楼盘畅销、 楼盘受限，楼市成交结构数据发生变化，也是政策效果的显现。以北京为例，3月共成交了3150套单价低于2万元的中低价位商品房，占总量的64.9%，相比2月，占比增长了25个百分点；商品房成交总价也呈现出同样的结构变化，单套总价低于200万元的成交占比环比2月增长了13个百分点。

房地产机构亚豪副总经理任启鑫认为，当前自住及改善性需求为成交主体，这部分客群资金实力相对较弱，能够承受的首付及月供金额偏低，因此只能选择价位较低的楼盘，因此，3月位于轨道交通沿线的中低价位楼盘销售状况尚佳，月度成交量前20位的楼盘中有10个项目多临近轨道交通，单价低于2万元∕平方米，开发商也应着力分析当前购房需求的特点，推出与之吻合的产品、合理定价才能实现销售突破。业内人士表示，这表明房地产市场正在形成新的格局，多方博弈和多重市场变量的共同作用下，楼市为谋求新的稳定正寻找新支点。

需要指出的是，当房地产价格剧烈波动，资产泡沫快速滋长时，政府可以采取有形之手进行干预。但对于住房这个攸关民生的问题，政府在规范商品房土地出让、监督房地产开发资金的使用、保证交易公开与公平的同时，还应从源头上对土地成本进行限制，土地供应量加大了，才能够促使大量房屋推向市场，市场供求关系正常后，房价才可能进入合理的良性轨道。

此外，更为重要的是应理顺住房保障的双轨制，健全推动保障性住房开发与建设的相关制度，加大保障性住房的供应力度。正如专家分析所言，若保障房以较低价格入市，能够拉低新增住房整体价格水平。 值得一提的是，近期多数城市房价控制目标包括了“新建保障性住房”。北京市“稳中有降”的控制目标包括“加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高”，上海市提出“新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高”等。

相关链接

608个城市公布住房价格控制目标

截至3月31日，据各地住房城乡建设部门上报汇总，657个城市（包括287个设区城市、370个县级市）中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。

据住房城乡建设部有关负责人介绍，608个城市包括281个设区城市、327个县级市。另外，国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市，均已公布年度新建住房价格控制目标。

2011年1月国务院 厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区、市）人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。

房价调控目标难产49城市 相关责任人或被问责

四川32个城市公布新建住房价格控制目标

十大名不副实城市 房价是元凶(图)

今日话题：房价调控目标限期过 九成城市爽约