[摘要] 随着全国范围内限购细则的不断出台，调控的利空似乎正在出尽，尤其大多数城市提出的“住房价格的涨幅要低于全市年度生产总值的涨幅和城市居民可支配收入的涨幅”这样把问题当做答案的“目标”更是让开发商开到了未来。而有迹象表明，一线城市的政策高压使得上千亿元的楼市资本正在从一线城市撤离，将目标转向二三线城市。
随着范围内限购细则的不断出台，调控的利空似乎正在出尽，尤其大多数城市提出的“住房价格的涨幅要低于全市年度生产总值的涨幅和城市居民可支配收入的涨幅”这样把问题当做答案的“目标”更是让开发商开到了未来。而有迹象表明，一线城市的政策高压使得上千亿元的楼市资本正在从一线城市撤离，将目标转向二三线城市。与此同时，二三四线城市的房地产成交仍旧处于稳定快速上升的态势。
据国家统计局发布的当月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价环比涨幅超过1.0％的城市有7个。其中一些热点城市如福州同比上涨5.3％，厦门同比上涨6.6％。专家分析，地方政府出台的细则相比一线城市过于温和，对 购房的限制比较有限。而调控目标的制定上也比较保守，某种程度上给开发企业吃了一颗定心丸，价格下行的可能性愈发变小。
游资大规模流入明显
有迹象表明，上千亿元的炒楼资金正在从一线城市撤离，北京、上海、广州、深圳等地的房产 客已基本从住宅领域退出，转移的目标将是二三四线城市。大部分 客认为二三四线城市限购比较宽松，并正处于房价高速上升阶段。
一位接近浙江 团的人士介绍 ， 的调控政策都指向北上广深一线城市，现在再进去成本太高。这些城市房价的涨幅在放慢，翻番上涨已不可能，只能选择撤离。据了解，浙江 团 的心理预期是年30%-40%的 率。一位温州 客说，如果在上海没有合适的房产 机会，他将会选择在周边有 的一些三线城市购买房产。
有这样想法的 客并不占少数，绝大多数撤离上海的 客正在向江浙地区的昆山、太仓、南通等三四线城市转移。而过去 北京的 客则把目光投向北京周边的河北乃至环渤海的二三四线城市。这些 客大多认为，与一线城市的限购来真格的不同，三四线城市的城市化进程正在发展中，而地方政府的财政收入主要依赖土地出让，限购如果太严格会影响地方经济。
阳光100置业集团常务副总经理范小冲分析，目前地方政府在运作方式上已经出现转变，例如此前做城市发展规划，大多由一些地产类的顾问机构牵头，现在转向综合性的顾问机构；在组织方式上，以前主要由房管局、国土局来做，现在变成由发改委来做。也就是说，地方政府正在从推土地专项推项目，但毕竟现在土地财政依然是地方政府的命根子。
企业加紧布局加剧价格提升
业内分析，从今天的土地供应来看明天的市场，2010年主要城市的土地供应增幅中，80%以上来源于二三线城市，未来二三线楼市的发展势必成为主流。
面对无法预计周期的宏观调控，转战二三四线城市成为各大品牌房企不约而同的主要策略。以传统的四大龙头房企为例，万科在杭州、武汉等地拿下了十余宗土地，交易金额近70亿元，保利地产、金地集团和招商地产也在青岛、武汉、长沙等地积极购置土地。
房地产经理人联盟副秘书长陈宝存分析：“这个时间段，开发商 应该做的就是关注土地市场并选择合适的地块继续购进。”恒 大地产近日发布的2010年财报显示，公司去年收入增长7倍，净利润增长6倍，恒 大方面认为，公司的强劲增长得益于提前在二三线城市的布局，避开了调控影响。
专家提示，随着政府主导和大型房企的加剧投入，二三线城市正在面临住宅存量供应过剩和地价泡沫。而根据“十二五”规划，未来房地产的地位将被弱化。随着未来5年新增3600万套保障房的逐渐面市，对房地产市场影响很大。
“限购”大幕已拉开，“限价”大潮将上演。随着一线城市陆续限购，暂未“限购”的二三线城市成为开发商必争之地。而在3月底之前陆续公布各个城市房价调控目标也在搅动各方神经，市场双方博弈明显。
抢跑二三线城市
昨日，恒大地产在中山的 项目———建筑面积达到60万平方米以上的中山恒大绿洲高调开盘。记者发现，价格仍是恒大进军中山的“杀手锏”。以其湖景楼 单位为例，6780元/㎡起送2000元/㎡豪装，相当于毛坯价格4000多元起,当天还能享受额外8.5折。该项目还吸引不少广州人也跑来凑热闹，据销售人员称，其手头上有3成客源来自广州。
而除了恒大之外，去年以来，万科、金地、保利等房地产企业都纷纷加大二、三线城市的布局。龙头房企年报数据显示，2010年万科新进入昆明、贵阳、清远等12个城市；保利全年新进福州、厦门、珠海等12个城市，去年新增土地储备权益容积率面积1441万平方米，在建拟建项目146个，在建面积1834万平方米，其中大部分布局在二三线城市。
雅居乐主席陈卓林也在年报会上表示，现在雅居乐集团项目在二三线城市的比例 多，大概2700多万平方米，占了80%左右。
事实上，由于限购预期加剧，开发商在二三线城市都加快推盘节奏。3月18日佛山限购令出台，广东二线城市限购序幕拉开。在东莞，就有开发商抛出 2万元抵7万元，车位等优惠推盘。
有机会获 暴利？
“二线城市正在处于直线前进的跨越式发展阶段， 二线城市 很大，有机会获得暴利。而三四线城市正承接转型期一线城市的产业转移，处于波浪式发展阶段。”在26日厦门举行的2011年中国幸福城市战略高峰论坛上，朱旭东把 三四线城市称为“风险 ”。
朱旭东认为，未来几年建设保障房、公租房力度将不断加大。而开发商可以转向开发高档楼盘和 物业，提供给有改善居住需求和 需求的消费群体。此外，开发商可以转型开发城市综合体。“开发产业地产也是不错的选择”，朱旭东说，例如红星美凯龙、IKEA等，都是开发商的 ，在大型卖场的周边开发住宅。朱旭东还建议开发商奔向二三线城市。他说，万科、世茂等领军企业已开始进入二三线城市，不过二三线城市的市场很大，其他开发商还有很多机会。
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