[摘要] 即使面对 严厉的楼市调控，上市房企去年依然大赚。在A股上市的81家开发商目前的净利润超过400亿元，同比增长三成。同时，这些开发商手中握有将近1800亿元的现金，但是在“富足”的背后是经营现金流的大幅下降。具有国内楼市风向标的万科虽然今年一季度业绩大幅飙升，但销售均价已经出现松动，同比有4%左右的下降。
（来源：广州日报）即使面对 严厉的楼市调控，上市房企去年依然大赚。在A股上市的81家开发商目前的净利润超过400亿元，同比增长三成。同时，这些开发商手中握有将近1800亿元的现金，但是在“富足”的背后是经营现金流的大幅下降。具有国内楼市风向标的万科虽然今年一季度业绩大幅飙升，但销售均价已经出现松动，同比有4%左右的下降。
由于房地产属于资金密集型行业，在宏观政策的重拳调控下，企业资金现状越来越受到各方的关注。不过，数据显示，当前主流开发商的现金依然“充沛”。
去年房企业绩集体攀升
根据中国证监会行业分类，目前有主营房地产的上市开发商有120家，已有81家公司公布了2010年财务数据。记者粗略统计后发现，由于去年火爆的市场销售，开发商业绩集体攀升，累计实现归属于母公司的净利润达到401.45亿元，同比增加了34%。
数据显示，由于销售回款顺畅，而在项目 中保持谨慎，万科2010年经营性现金流持续保持正值，目前持有货币资金远远超过167.8亿元的一年内到期借款。而且在这81家开发商中，有31家企业的持有现金数量同比有不同程度的下降，其他均为上升，其中有18家房企的现金流同比翻番。
有分析人士表示，在目前市场融资环境如此严峻的情况下，开发商拥有如此多的现金，原因是开发商在增加资金回笼的同时，谨慎拿地，重回走“现金为 ”的道路。
暂时并没有破产风险
多数分析师认为，上市房企资金正在趋向恶化，但暂时并没有破产的风险。国泰君安房地产分析师沈莉在其 新的研究报告中指出，根据国家统计局数据，2011年至今为止 资金没有缺口，还有4000亿元盈余。因此，如果开发商不忙于购买土地和新开工项目，则破产风险较小。
市场:万科销售均价出现松动
虽然开发商目前还 “富足”，手中持有大笔的现金，但随着成交量的连续萎缩，成交均价已经开始松动。如具有风向标杆的万科今年一季度销售均价出现4%左右的下滑。业内分析师表示，如果成交继续走低，未来越来越多的开发商会选择调价。
4月7日，国内地产龙头万科公布了其3月份的销售情况却显得 乐观，该公司3月份实现销售面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，同比分别增长64.5%和47.8%。而且2011年一季度累计实现销售面积303.8万平方米,销售金额355.1亿元，分别同比增长144.6%和135.3%。
对于一季度漂亮的成绩单，万科董秘谭华杰表示，除1月集中签约创下单月销售新高的原因之外，主要还是由于公司坚持了中小户型普通住房为主的主流定位，并采取了灵活的销售策略，保持了良好的销售速度。
不过，记者对比发现，在靓丽的销售业绩背后，万科的销售均价已经出现松动。根据其发布的公告，万科今年1月份的销售均价为12152.36元/平方米，而3月份为11173.65元/平方米。不过，2月份仅是11074.68元/平方米。如果说今年前三个月的价格属于正常波动，那么整个一季度的销售均价却同比出现明显下降。
业内分析师表示，包括开发商再融资、重组等政策调控短期难有松动，在市场销售连续走低的情况，更多的开发商将调整销售价格，保证市场资金回流。
相关新闻：上市房企年报露暗礁：现金流滑至负600亿
（来源：证券日报）WIND数据显示，截至4月6日，已经披露2010年年报的70家房企中，存货总额为8479.40亿元，这一数字与2009年同期相比，增加了2495.55亿元，同比增幅为41.70%。
4月6日，方大证券地产分析师周伟接受《证券日报》采访时表示，“限购令”下，2011年上半年开发商的存货规模或将进一步增加。到了下半年，或许有开发商受制于资金压力而增大推盘量——彼时，降不 或许不会再是使他们纠结的问题。
2011年上半年
存货占比或将进一步走高
WIND数据显示，存货同比增幅在100%以上的上市公司包括了绵世股份、宁波富达、顺发恒业、西藏城投[简介 新动态]、万业[简介 新动态]企业以及华丽家族[简介 新动态]。存货相对于2009年同比减少的则是丰华股份、S*ST天发、广汇股份、广宇发展、津滨发展、深鸿基、ST珠江和上海新梅。
“基本上，存货同比减少的上市公司或为非主流上市房企，或为整合当中企业”，方大证券地产分析师对记者表示，而存货大幅增加的企业则大多为重组不久后公司。公开资料显示，深鸿基正在剥离旗下非房地产业务，力图向房地产主业转型；而丰华股份、广汇股份则是剥离地产业务的典型代表；津滨发展、S*ST天发则在转型中兜转——“上述很多企业已慢慢将地产从主业中剥离，所以导致他们的存货是下降的”，周伟如是说。
事实上，自2009年以来，地价与房价齐飞，开发商手中握有大量预收款，一边大手笔拿地，一边大规模开发，“这在某种程度上导致开发商的存货占比较高”。地方限购政策一出，尤其是以北京为代表的“严限购令”下，不排除有些开发商延迟推盘的现象，周伟如是说。
“我估计今年上半年，上市房企的存货占比还会进一步增加”，但是，这并不表示开发商会在短期内出现资金风险。周伟进一步对记者解释到，去年住宅销售情况良好，开发商手中掌握有大量的预收款，因此短期内、“至少在今年上半年”，开发商的资金的压力还不是 大。
资金问题
或于下半年进一步凸显
根据周伟的介绍，开发商的存货当中也包含了已销售但是尚未结转的产品，因此若想更清楚的衡量存货情况，应该将这部一份剔除出去。“存货多数是以成本法进行计算的”，周伟进一步指出，“包括了土地成本以及开发产品等在内”。
WIND数据显示，70家上市房企握有3428亿元的预收账款，同比增幅为65.15%；WIND数据进一步显示，70家上市房企公布的销售毛利率均值为37.89%——以此为标准粗略计算的话，70家上市房企所持存货净值应在6000亿左右。
如果政府一方面加大对“囤地”的打击，一方面开发商推盘受阻，那么6000亿的存货将给开发商的资金流带来巨大的压力。
昨日，央行再一次加息。与此同时，一季度以来楼市成交量持续低迷，“如果成交量在下一季度持续低迷的话，可能会有很多开发商的资金会表现出吃紧的状态”，周伟直言不讳的表示。
周伟称，未来开发商所面对的压力或将不止于资金，更大的压力在于房价下降是否会成为一种趋势。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
