[摘要] “房地美”风险及建模总监陈剑回到家乡成都，谈房地产市场“个人看法”
“房地美”风险及建模总监陈剑回到家乡成都，谈房地产市场“个人看法”
新闻人物：
陈剑博士从事房地产金融业已有十多年时间。他曾在美国联邦国民房贷协会（“房利美”）的信用风险建模及定价部门担任金融经济学家对房贷产品的信用风险进行分析、建模、及定价，还曾担任房利美的风险管理总监。
现任美国联邦房贷公司（“房地美”）的风险及建模总监，主要负责房地美的1.7万亿美元民用住宅房贷的信用风险建模及定价。
●“征收房地产税不应局限于新购房者，而应针对 房产持有者，并且每年征收。”
●“目前国内的金融工具，不是太多，而是太少。”
昨日，美国约翰霍普金斯大学凯利商学院金融学及房地产学兼职教授陈剑博士回到家乡成都，与华西都市报记者交流时，就中美房地产市场发表了个人观点。陈剑同时也担任美国联邦房贷公司（“房地美”）的风险及建模总监。
谈房产税：
调整税率影响楼市供求
房地产税在美国早已普及。陈剑介绍，目前美国的房产税价格按照房屋估价的1%征收，价格评估由地方政府完成，并且每年都将重新评估一次。“房地产税能够为地方财政提供稳定、持续的现金流，目前房地产税在美国地方财政收入中占比超过一半。”对于如何解决国内住房价格问题，陈剑认为，“我的建议还是征收房产税，而且对象不应像现在上海和重庆实行的那样，仅仅局限于新购房者，而应针对 房产持有者，并且每年征收。”
他指出，长期来看，征收房地产税是大势所趋，通过调整税率可以影响供求，而土地是有限的，无法提供持续的收入。美国房产税税率在1%左右，且每年征收，这意味着持有多套住房的家庭拥有住房的成本相当高，起到了抑制 和投机的作用。不过，房产税率一定要合理制定，否则将起不到抑制投机的作用。
谈房价：
美国房价收入比3到4倍
陈剑介绍说，美国一般用房价收入比来衡量房价是否合理。房价收入比平均保持在3到4倍就是合理的。“打个比方，一个年收入20万美元的美国家庭，购房的总价为60到80万美元，就不会给家庭造成额外负担。”但这个比例根据各个州和区域的房价也会有所变化。在国内，人们往往喜欢 房产。但在美国这样的成熟市场，房地产并不是 的 品种。“首先，它的流动性不够强。其次，从美国100年的经验来看，美国房价的平均年增幅，远远达不到GDP的增幅。”
谈衍生品
国内金融业不应“因噎废食”
次贷危机曾是2008年那一场影响深远的金融危机的导火索。而基于次级贷款的各类金融衍生品在危机中展示出的巨大破坏能量，让国内出现了不少关于“中国不应过多涉足金融衍生品”的呼声，甚至有专家表示目前应杜绝复杂金融衍生产品在国内的应用。不过陈剑却说，“目前国内的金融工具，不是太多，而是太少。”陈剑认为，衍生品具有避险的功能，企业完全可以通过衍生品实现套期保值等。同时，衍生品往往具有流动性高的特点，能够有效降低企业的交易成本。
“从 的角度说，目前国内的股市流动性 ，但股指点数远远不能与GDP增速相匹配。房地产目前处于高位，并且难以快速变现。 目前也已处于高位，不太适合 。”陈剑指出，中国的资产抵押贷款大多属于 资产，银行可以尝试开发资产抵押债券，盘活这部分 资产，同时增加 渠道。此外，对于监管机构来说，衍生品市场的高敏感性也能够成为经济发展的重要风向标。“尽管会有投机者通过衍生品进行无风险套利等，但从经济学的角度说，正是套利让市场更有效率。”陈剑说。
陈剑谈成都
有合适机会可回家乡工作
昨日，一身休闲打扮的陈剑专门约华西都市报记者在颇具成都味道的锦里见面。“你是不是四中毕业的？”陈剑端起茶杯，满怀期待地询问。原来，他本人就是成都四中的学生，毕业后考入西安交大，在上海读完研究生后出国深造。这次回成都，主要是为了回家看看父母。“他们年龄都大了，能多陪陪他们真好。”陈剑说，如果有适合的机会，回中国也是不错的选择。
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