深圳直接限制具体楼盘价格不宜成长期政策

中国广播网  2011-04-19 15:31

[摘要] 昨天(18日)，国家统计局公布了《3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，三月份50个大中城市的房价环比仍然上涨。房价调控的效果仍然没有充分显现。我们注意到其中3月份深圳新建住宅价格指数环比未增长，同比增长3.1%。深圳作为全国房价数据变化的一个标本，更加引人关注。

据中国之声《全球华语广播网》报道，昨天(18日)，国家统计局公布了《3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，三月份50个大中城市的房价环比仍然上涨。房价调控的效果仍然没有充分显现。我们注意到其中3月份深圳新建住宅价格指数环比未增长，同比增长3.1%。深圳作为房价数据变化的一个标本，更加引人关注。

此前据央视报道，3月底，深圳曾公布今年的房价调控目标，也就是，2011年房价涨幅不能超过10%。为了实现这个目标，5月1日起深圳市将开始执行更加严厉的楼市调控措施。据了解，措施执行后，限价目标将分解到各区片，并直接对单个楼盘的预售价格进行限制。深圳观澜、平湖等地的多个别墅项目反映，由于超过价格上限而无法获准预售，目前已经被迫转为等待现楼再售了。

在4月15日晚8点，深圳市规划国土委召开会议并正式发布新闻，明确表示：深圳市从5月1日起，对 新建商品房实行“明码标价、一套一标”。这意味着，深圳市2010年已获得预售证的项目，要根据之前系统录入的价格重新折算出一个均价，新系统还要给这个项目设一个价格上限，如果超了，相关部门就不打印合同。

另外，在2011年准备拿预售证的项目，同样也是要根据某一个月录入的合同价格来折算均价；此外就是那些还没拿到预售证的项目，政府将分片区制定均价上限，再结合该项目的物业类型进行审批，每套房源报预售的价格都要低于该片区设定的上限。新预售系统与工商物价局联网，备案价格与成交价格捆绑，成交价格只能低于而不能高于备案价格。

记者跟一些媒体沟通过，有的表示：政府出手干预价格这是深圳市很少见的，可想深圳对于进一步实现预期目标：也就是2011年深圳房价整体均价不超过2.2万元/平方米，这个决心很大；还有的说，新政策对开发商 、乱 等行为是有一定的约束作用，但对于房价不会有太大影响。因为原始数据还是开发商提供给政府做参考的，到底成交价是多少并不清楚

另外，记者也采访了很多市民，有的就表示 支持政府出手制订房价，否则不 永远买不起房子；当然也有市民反映，上有政策下有对策，合同可按规定均价签，但想买到称心如意的房子，开发商肯定在价格上玩猫腻，预交一些费用是跑不了的，这样一算均价还是很高，但在合同上显示不出来。所以说，关键这个价格如何监控、监管是一个难点。

深圳的措施堪称一剂猛药，也引起了人们的争论。这样的措施是否意味着 直接干预市场？能否起到预期的效果？下面有请21世纪经济报道房产评论员李一戈。

主持人：深圳 新出台的楼市调控措施中，政府直接干预房价您觉得是否合理？能否起到预期的效果？

李一戈：实际上深圳的做法是从限购令直接过度到限价令，这种做法我个人认为从效果来说一定会起到 的作用。

主持人：立竿见影的效果。

李一戈：对，一定会在统计数据上显示出来，因为它说的是均价，所以深圳今年的房价控制目标一定可以实现，这是确定无疑的，因为它是有 的限价，而且是均价这个方面一定可以。但是从现实来看，因为是均价，肯定是有差别，就是有的楼房可能体现的均价是降了，但是实际上未必降了，从单栋的楼房来看，就是单栋的商品房未必是真的降了，因为对开发商来说有些可以做的一些方式方法的发展，是有操作空间的。

至于这个效果的评价以及其他城市会不会借鉴这个，其实在其他城市比如上海、北京其实已经这么做了，实际上在限价方面已经这么做了，实际操作过程中已经这么做了，只不过没有这么明确，公开宣称出来。但是我要提醒的是直接用 手段来干预商品房，一个市场定价的一个商品，这种做法是不是 妥当？我觉得值得再探讨。就是说我个人认为这种是权宜之计，比如说今年下了很大的决心，动用了很多 手段在原来的市场化手段的基础之上的一个 手段的深化，这可以理解，但是我觉得不宜过久，也不宜过深，这种 干预不要太深，也不要太久，因为毕竟是一个市场配置资源的一个市场，如果 手伸的太长太深，可能会对这个市场长远的发展制度上会有损害，我觉得这个还是要考虑的。

主持人：作为一个短期的政策它有存在的必要，但是作为一个长期的政策的话，执行可能无法执行或者不太易推广。

李一戈：对市场化来说对。

主持人：如果说借鉴其他国家在调控房价时候的一些措施，不知道它们是不是也会进行一些 的干预，如果有的话哪些是值得我们借鉴的，如果他们没有的话，还有哪些值得我们来学习？

李一戈：这个问题就是反映了一个成熟经济体像我们这种新兴经济体一个发展阶段的问题，其实像作为成熟的经济体大部分西方国家是没有直接用 手段来干预作为市场化商品，这个做法是很少的，但是也有个别做法，比如说大家公推的就是德国，德国为什么大家都认为房价控制的比较好，当然有很多原因，主要有一个房地产评估委员会会制定一个地价，地价是不能超过某个程度，是有法律依据的，法律效力的，还有房地产评估员，他评估的房产是要负责两年的，然后如果你这个有错误，这个评估员实际上要赔钱的，然后你的房价如果超过了当地房地产评估委员会制定的房价一定的幅度，超过20%可能是要罚款10万欧元，然后再超过多少，可能是要刑事犯罪，这种形式是有法律依据，而且有很多操作手段，是一系列整套的，咱们现在不可能一下子过渡到这么个阶段。

但是德国的这套操作系统不一定能够适合咱们国家，我们现在如果说要用 干预房地产市场尤其是价格这一块， 法理方面是不是要制定相应的法理，就是一房一价这是有规章的，发改委商品房价格管理办法，这个是有的；但是直接干预定价这个有没有操作的指引，类似于规章或者法规方面的东西，这个好像暂时还没有。

关于政府干预我觉得首先要慎重，在探索的基础上然后再完善相关的规定，因为商品化的房地产市场其实是很微妙的一个东西，如果介入过深，可能以后很多的弊端会逐步的暴露出来，可能现在还看不到，有些老百姓觉得拍手叫好，但是以后未必是好。