[摘要] 2011年春交会平淡收场，金房集团董事长 晓白用一句“平平淡淡才是真”来为后市定论，他代表着一种谨慎乐观的预期。
2011年春交会平淡收场，金房集团董事长 晓白用一句“平平淡淡才是真”来为后市定论，他代表着一种谨慎乐观的预期。然而，这种谨慎乐观看起来更像是夙愿，并未让紧绷多时的市场神经出现丝毫松动。比如“价格”这一条 敏感的神经——房价会不会跳水？什么时候跳？跳多深？透过春交会各楼盘纷纷祭出的优惠幅度可知，目前成都房价实际上已经行至一个将跳未跳的临界点。
我们不妨把保障房看作是政府调控手段的一部分、政策抑制房价的延伸，那么它的大量入市对现有商品房价格防线的撼动，或许一开始就是它既定的初衷。
2011年
400万平米保障房冲击波
日前，记者从成都市房管局了解到一组准确数据：2011年，全市通过新建以及采购、改建、租赁、配建等方式，将建设保障性住房和棚户区改造6.4万套，共400万平方米；整个“十二五”期间，全市将增添措施，全面加大保障性住房建设力度，共建设保障性住房和棚户区改造2000万平方米，是“十一五”期间保障性住房建设量的5.6倍。今年的3087套经适房预计8月左右开始销售。
业内分析人士樊邦勇告诉记者：“除了2009年成都市主城区商品房销量达到约1300万平米，去年和过去几年的销量基本维持在每年800万平米的水平，今年不可能高过这一水平。”
要知道，800万平米这一常量基本反映了成都市主城区的市场规模，而400万平米保障房虽不清楚其中所含经济适用房、限价房、廉租房、公租房、棚户区改造房的占比和数量，但作大致想象，这个量级在很大程度上将改变现有供求关系，甚至打破供需平衡。
“过去几年，成都楼市的供需关系维持在大致平衡状态，今年有400万平米保障房入市，这么大的供应量应当说足以打破供需平衡、影响现有价格水平，短期内造成商品房价格下跌是有可能的。”樊邦勇同时指出：“商品房和保障房一般情况下是井水和河水的关系，也存在一定市场客群的交集，当一方不变另一方出现大面积异动的时候，也有连通器效用，会影响其固有的价格水平。”
事实上，在一些市场人士看来，5年2000万平米、今年400万平米的供应计划，已是 的保障房供应规模，甚至不用它们等到获批上市，光从确切的数据和时间表对外公布的那 起，就开始对成都楼市本已脆弱的价格防线形成冲击。
保障房
冲破房价的 后防线
打个不恰当的比方，如果把开发商所坚守的价格防线比喻成断裂带上的地壳，看似稳定的地壳下面因地质运动不断累积着应力，这时候一旦外力介入，就足以引发地质震颤。
“应该说，春交会后，开发商一同坚守的价格防线就越发疲软了，加上今年400万平米保障房供应，我个人觉得 几乎是肯定的。未来一旦价格下挫，保障房至多是导火索，并不是根本原因。”嘉进地产总经理李昕对华西都市报记者说，他判断：400万平米保障房 多是“火上浇油”、是 的导火索，而非根本症结。
真正的原因在于，自去年开始上下针对住宅品市场的“三限”，让开发商在成交量和回款量上无法动弹，日益趋紧的资金链才是开发商纠结在降与不降之间的根本症结。事实上， 的压力在春交会前就已经显现。开发商所普遍寄予的通过春交会先刺激成交量大幅回升，继而避免未来在数月量价齐跌的原有目标没有实现，这样一来，在这场价格坚守战中，开发商几乎退到了 后一条防线。
开发商目前在现金流上的压力，远超外人所能想象。许多年初已经获批的贷款到现在还没放款，从紧的货币政策、几次上调的存款准备金率，使得银行目前可放出的贷款极其缓慢有限。他们原本打算在春交会上大量出货，先拿到足够首付款落袋为安，获得喘息的时间，但就是这样一种权宜之计，在大多数开发商哪里都化为了泡影。
用“内外交困”来形容未来数月开发商所要面对的 压力毫不为过，没有良好充裕的资金储备，在如今的市场环境下，一旦导火索拉响，就没有抵御下挫的资本可言。
后市预测
双轨制轮廓初现
言归正传。从今年开始，有大规模保障房介入，对长久以来依靠商品房解决住房需求的市场机制将产生深远影响。照此趋势发展，市场生产的商品房和计划供给的保障房在 数量上的差距将被缩小，甚至渐成均势，纸面上争论多年的“住房双轨制”轮廓初现。它所带来的深远影响，首先将传递到商品房领域——整个市场的基本需求得到缓解之后，为区别于同等面积的
保障房、同样建筑结构的保障房、甚至是外立面大致雷同的保障房，逼迫商品房在自我进化的路上主动思变。“假设双轨成立，商品房就必须看重产品附加值的提升，如产品品质的精细化、物业服务的 化，圈层价值的明朗化等，以区别同一物理形态的价值高低。”樊邦勇指出。
基于住房双轨制，在物业 方向上引发的思考是：今后既有大量保障房解决基本住房需求，加之市场中既有的刚需首改类商品房占据主流保有量，意味着未来物业市场中将充斥着大量中低端物业，那么从纯物业 角度而言，避开了中低端同质化竞争的 物业，其市场前景将持续走俏？现在下结论或许为时过早，还有诸多因素并未得到考量。但有一点可以肯定，双轨制倾向的日益明朗，是房地产市场从善如流，走出阵痛，并 终步入健全时期的必由之路。华西都市报 记者赖黎明
看看保障房都是什么房
1、廉租住房。保障对象为家庭年收入2.2万元以下、人均住房建筑面积16平方米以下的家庭，廉租保障采取租赁补贴与实物配租相结合的保障方式，对符合条件的申请家庭实行应保尽保。租赁补贴标准为9-14元／平方米。
2、经济适用住房。保障对象为家庭年收入5万元以下、人均住房建筑面积16平方米以下的家庭。经济适用住房根据“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”的原则，由政府统一组织实施。经济适用住房实 府指导价。
3、公共租赁住房。保障对象为中等及中等偏下收入无房家庭、单身无房职工和农村进城务工人员。我市公共租赁住房根据保障对象基本住房需求确定建设规模，实行按需建设、应保尽保。公共租赁住房租金标准原则上按照市场租金的70%-80%确定。
4、限价商品住房。用于解决家庭年收入7万元以下，不属经济适用住房保障对象，且无力购买普通商品住房的中等偏低收入家庭住房困难。限价商品住房销售价格实 府定价，原则上按照比同等地段同品质商品住房市场价格低15%-20%的标准确定。
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