[摘要] 进入2011年以来，在以稳物价为首要政策目标的背景下，整个金融体系内的流动性明显趋紧，而与之相对应的却是市场融资需求未见降温。在房地产市场，可以看见的是，虽然投机、 行为得到了有效抑制，但大批被连带错杀的刚需，也被挡在了楼市门外。越来越多的金融公司如雨后春笋般冒出来，除了在二手房交易市场，一些开发
进入2011年以来，在以稳物价为首要政策目标的背景下，整个金融体系内的流动性明显趋紧，而与之相对应的却是市场融资需求未见降温。在房地产市场，可以看见的是，虽然投机、 行为得到了有效抑制，但大批被连带错杀的刚需，也被挡在了楼市门外。越来越多的金融公司如雨后春笋般冒出来，除了在二手房交易市场，一些开发商也开始尝试在一手房销售中引入关联金融公司，为刚需实现购房梦。
刘应忠：垫支方可以通过缩短中间的时间差来有效控制风险。袁鹤腾：开发商和关联金融公司的合作要分两步走，才能合理又合法。
林方平：产权证拿在你手里不能代表房子就是你的。
A借款方学会控制风险
二手房交易中，借助民间借贷进行短期融资的相对更多一些，而在这个过程中有一个环节，隐藏着让垫支方资金被套的风险，并且在目前没有直接的办法可以规避这个风险，垫支方只能通过自己的资源整合能力，尽可能地控制风险。
刘应忠：买家客户中，60%以上希望在交易中选择按揭。卖家客户中，所卖房屋还在按揭状态的也较多，对这些卖家而言，他们必须先结案，才能买卖，但是大多数按揭房卖家是没有资金去结按的，就会有垫支需求。
当卖家有垫支需求出现，有时候是有钱的买家出钱结按，但这种方式买家通常会有顾虑，一般是通过二手房中介公司转交，之后再进行买卖。但大多数时候是买卖双方都没有钱结按，就需要使用“赎楼”业务，即借助第三方的资金结按，再进行买卖。
从市场看，“钱不好借”是普遍现状，说到民间借贷，就是金融 服务，确实是可以一解燃眉之急。
袁鹤腾：当买方不愿意为卖方垫支，卖方又无能力偿还贷款，就要寻求第三方帮助，但第三方往往是背负着 的风险的。我举个例子，假设某卖家有一套房产市值100万，目前还有贷款50万，他想卖掉房子但是无钱结按，于是与我签订垫支协议，委托我去帮他偿还贷款50万，我同意了。但是在实施过程中，有一个风险，就是从银行结按到注销他项权，中间会有1-3周的时间差，若在这个时间差内卖方发生债务纠纷，被起诉查封保全财产，那么我帮他垫支的50万可能就此被套牢，甚至有可能没有办法收回。
林方平：袁总说到的这个环节的风险，就目前来说，是没有办法规避的。就袁总刚才讲到的案例，我进一步说一下：也许卖方当初能够借到别人的钱，正是因为
别人看到他有一套房子，而卖方也拿出了房产证作为抵押，但借款人却未想到该房是还有巨额抵押贷款的。如今，借款人发现卖方在卖抵押给自己的房子，一纸诉状将卖方告到法院，并且申请财产保全。这样一来，风险就全到袁总这里来了，垫支的50万立即被套牢。假设这样的客户再多来几个，袁总的生意恐怕也要做不下去了。
一般人会以为，只要把房子的产权拿在手里，就安全了，殊不知这在法律上是没有用的，业主只需要登报表明房产证遗失，就可以很快再重新补办一本新的房产证，而原来的房产证则作废。
我们甚至还遇到一些恶意的案例，比如卖方事先和人勾结好，打好欠条，等袁总一垫支，立刻起诉保全，风险全在袁总这里。因此，这里也给这类金融 公司提个醒，对卖家的情况必须了解。
袁鹤腾：的确如此，我们在甄别客户的时候，也会有“区别对待”，如果是国家事业性单位的从业人员，我们将列为 客户，因为这类群体通常比较爱惜自己的信誉，而且有案底可查。而对于外地户口、离婚人群、征信较差、有不良贷款记录的、房产已经抵押过的人群，则比较小心；而有过犯罪记录的，则一律不受理。
我们和银行接触密切，大多上午还款，下午就可以注销他项权，并且当天就到房管局领取到新的房产证，真正做到立等可取，当然也就可以较好地规避这个环节给我们带来的风险。
林方平：相当于银行为你们开了一个绿色通道。
刘应忠：通过缩短中间的时间差来有效控制风险。
袁鹤腾：是的，像去年和前年，我们每年要做6-8个亿的贷款，业务量大，可以得到 通道，公司风险也小了，解决了各方的问题。
B借钱要找大公司
打开收音机，各类提供小额贷款、短期融资的金融公司的广告不绝于耳。在成都市房地产交易 附近的商铺，也充斥着大大小小的此类公司。记者在咨询中发现，这些公司的收费标准各有不同，有的是利率上有差异，有的是手续费上有差异，没有统一标准。
袁鹤腾：收费上有差异很正常，而这个差异几乎都是由公司规模来决定的。打个比方，一个手上掌握着一手资源的金融公司，收费肯定就比那些能力有限的中小金融公司 。为什么这么说？因为中小金融公司在接单的时候，承诺的东西不是他自己能够完成的，
他们 后还是会找到大型金融公司帮忙做，因为多了环节，当然就会产生多的费用了。
当然，也有一些客户在执行的过程中，了解到直接找到我们就可以省手续费，希望可以绕开小公司直接和我们合作。遇到这样的要求，我们通常是不接的。行有行规，毕竟我们也需要中小公司为我们提供业务来源。不能“跳单”，也算是我们行业的一个潜规则吧。当然，我们并不是说没有业务，实际上业务都是排着的，是一个流水线作业的形式在运作，我们并不希望中途插进来一个单，这样会降低我们的实际运作效率。
C一手房销售巧用民间借贷
在一手房买卖中，鲜有听闻小额贷款公司介入的事例，但随着银根的再次收紧，民间资本正悄然介入，帮助一部分刚需实现了自己的买房梦。
袁鹤腾：对开发商来说，引进金融公司合作， 是明智之举。为什么这么说？现在正是房屋交易的低迷时期，大量刚需想买买不起。刚需为什么买不起房？其实主要是首付难，其次才是贷款难。我建议，开发商可以考虑直接成立一个具有资质的金融公司，或者找一个这样的公司合作，必定可以促进销售。
举个例子，张三持10万想买房，但看重的房子首付要20万，这个时候如果开发商可以通过关联的金融公司为张三提供10万借款，那么张三就可以买到房子，开发商也实现了销售。在当前 开发商都在做促销抢份额的时候，这个开发商赢了。
刘应忠：在一手房销售市场，这样的操作还是很少。
袁鹤腾：这种模式起源于青岛，因此也被圈内人士称为“青岛模式”。这个模式是以开发商为依托，整个流程上也由开发商来控制，在购房者还清欠款之前，房产的一切权证都在开发商手上，购房者在结清欠款后取得相关权证，并且可以自由交易。
刘应忠：如果这确实是一个好办法，为什么现在大家都没有这么去做呢？我想或许是因为，这个做法，多少与提高首付款的政策有冲突吧，还是有相应的限制的。
林方平：作为开发商，在卖房的同时，不能同时与购房者签借款合同。
袁鹤腾：开发商与购房者签借款合同肯定是违法的，我所讲的是一种规范的做法，要分两步走，开发商卖房，关联的金融公司借款给购房者，这样是合理也合法的。
林方平：典当行融资的客户也增加不少。今年以来，个人办理典当业务的总量比去年增长约三成。个人典当者比小企业更多，多以房屋抵押融资和车辆抵押融资。
袁鹤腾：典当行融资是需要实物的，现在的开发商都卖期房，什么也没有，拿什么去典当呢？
林方平：小额贷款公司是需要严格审批的，执照 不好拿。也许只有5%的开发商有能力做到。
袁鹤腾：国家的政策随时在变，会变得越来越贴近生活。小额贷款公司的问题在于规模有限，就算有2个亿的资金，也就能办理200-300户左右的贷款，所以这也是限制了其无法大规模在一手房买卖中运用的原因吧。华西都市报记者费晓玲
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