[摘要] 近期，许多地方被曝存在保障房“被骗购”“被团购”“被倒卖牟利”等分配乱象。记者日前调查发现，各地在保障房分配准入、公示、管理、退出等四大关节都面临难题，分配机制建设步伐缓慢。业内人士及专家指出，保障房分配亟待“治乱”，不仅关系千家万户“住有所居”梦想的实现，更考验政府的公信力及社会管理能力。
近期，许多地方被曝存在保障房“被骗购”“被团购”“被倒卖牟利”等分配乱象。记者日前调查发现，各地在保障房分配准入、公示、管理、退出等四大关节都面临难题，分配机制建设步伐缓慢。业内人士及专家指出，保障房分配亟待“治乱”，公正、公平地切分“蛋糕”，不仅关系千家万户“住有所居”梦想的实现，更考验政府的公信力及社会管理能力。
保障房分配乱象迭出
深圳市住房和建设局日前在其网站上公布了第二次保障性住房终审公示二榜名单，并对保障房虚假信息申报者下发了第三批２９０份《 处罚预告知书》。与前两次共查处４５名涉嫌申报虚假信息骗购者相比，本次查处不仅人数大涨，而且处罚名单还再现了身家百万元的“富豪”。
在陕西省山阳县，在９００多名经济适用房申请人公示名单中带职务者多达１００多人，这些“团购者”中不乏“乡长、镇长、执法队长、所长”，还有的直接标注了“科员、副科、科长”等字样。
在近日受到高度关注的福建龙岩公务员“团购”保障房事件中，当地有关部门承认，有百余名以机关事业单位名义申购的人员，目前有９户公职人员被取消申购资格。
审计署２０１０年底公布的数据显示，在重点调查的３２个城市中，有１８个城市向２１３２户不符合条件的家庭分配了廉租房。
一方面是不符合条件的“挤入”保障房；另一方面却出现保障房分配后闲置和转租转售的情况。
福建省宁德市东侨经济开发区经适房项目——华庭小区是该市大型的保障房项目，小区内共有１５栋住宅楼、５００多套住房。记者从华庭小区物业管理处了解到，该小区交付业主使用已有３年多，目前入住率不足２０％。记者还看到，在４号楼二层一住房的窗户玻璃内侧贴着一张“本房出租”的红纸条，上面留有联系电话。一位 先生甚至在宁德房产网上发布了这样的售房信息：“东侨华庭小区２幢。三室一厅二卫二阳台，面积１３９平方米，１０成新，５６００元／平方米。因属 批经济适用房，房产权、土地证在办理中。交易一般暂时只能私下公证交易，以信誉为主。”
11家央企已参建保障房 平均房价或现下调趋势
保障房分配面临“四大难”
记者日前在一些地方调研发现，造成保障房分配乱象层出不穷的根源在于，保障房分配准入、公示、管理、退出等四大关节存在诸多漏洞和难题。
保障房建设指标任务从 到地方，层层分解。但由于各地经济发展、居民收入、保障房实际需求等状况不同，准入门槛也会有较大差异。另外，公租房、廉租房、经适房、限价房等不同形态保障房，覆盖不同层次的困难群体，其门槛条件各有针对性和适用范围。
“往往是条件多了，操作起来就增加了难度。尤其在申请人收入这块，统计不很全面，导致一些地方出现‘开着宝马住保障房’的现象。”福建省住建厅住房保障处处长柳文定告诉记者。
紧接着是公开透明监督难。２０１０年底，深圳市开展第二次保障房分配之初就已经引发了不小的社会争议。深圳市房地产研究 副主任 锋接受采访时说，发生这种情况，原因在于政府部门公示的申请人信息透明度不够。
“公示就是让公众来发现问题，而不是隐瞒信息让公众发现不了问题。在如何公示上，政府部门应采取开放态度，而不是躲躲闪闪。”福州大学房地产研究所所长 阿忠认为，在保障房分配公示环节，许多地方政府部门的 反应常常是躲避社会监督，从公示环节患上“节假日公示综合征”可见一斑。
第三道难关是管理难。现在各地的机构设置大多为住房保障部门和居委会、物业公司，并由其进行日常管理和核查。实际上，仅靠物业公司的检查、管理是不够的，因为其作为企业，不具有相应的 职能；物业服务合同约定的只是民事权利义务，不具有 强制性。
后，实现保障房再分配时就遇到了退出难。柳文定说，申请者何时有私车开了、在哪里又买商品房了、收入是否变化了，等等，这些情况很难及时发现。一旦发现承租人条件超标或违反规定，一般都是让街道社区工作人员上门告知，并耐心做思想工作劝其腾退，难以对承租人强制处罚。
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健全三大机制为“治乱”之本
各地各有关部门只有加快建立健全信息共享、社会监督、依法惩处三大机制，才是实现保障房分配“治乱”的根本。
今后，我国保障房建设规模将越来越大，很有必要加强数据化、信息化建设等基础工作。业内人士建议，应加快推动建立住房保障、房地产、民政、公安、税务、银行等部门的信息共享机制，建立居民经济状况核查系统，直接查看申请家庭的存款账户、股市账户、纳税记录、房产登记、公积金缴纳等情况，从而了解申请家庭的实际经济状况，提供申请保障性住房所必需的核查报告。
阿忠提出，各地政府在保障房分配公示申请人终审信息时，首先要做到信息透明，把准入门槛要求的信息全部依法依规公开，并 限度地畅通社会监督渠道。
一些地方在保障房分配环节尝试了引入社会监督。今年，重庆市拿出１０００万平方米公租房接受申请， 公开摇号配租于３月举行，共有２２３１７件申请和１５２８１套公租房参与了摇号配租。整个摇号配租过程都是在公证处公证人员的监督下进行，部分重庆市人大代表、市政协委员、监察部门工作人员，以及部分公租房申请人见证了摇号配租过程，当地电视台还进行了现场直播。
针对申请人入住后的管理问题，专家建议，保障性住房小区物业管理可以采取政府指导、自我管理方式。比如，对于物业维修基金管理，由小区业主授权；遇有紧急情况需要动用维修基金的，可以在建立严格审核制度的基础上，由政府部门监管使用。
据了解，上海市以专业化运作公租房的分配管建，组建了上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司，负责区里公租房的定向分配、经租管理等。
专家还建议，尽快出台基本住房保障法，既要明确各级政府在推进住房保障工程中的责任，又要规范保障房分配、运营、流转环节中存在的种种混乱局面。尤其要加大对虚假申报、骗购骗租、转租转售、闲置浪费保障房等行为的惩罚力度，追究法律责任。
２００９年６月，厦门市实施了国内首部保障房管理的地方法规《厦门市社会保障性住房管理条例》。该条例明确规定：对于出租、转租、转借、调换、经营、转让社会保障房，擅自装修和改变房屋用途，损毁、破坏和改变房屋结构和配套设施的行为，拒不改正的，管理部门将收回房屋，并对相关责任人处以２０００元以上１万元以下的罚款。另外，无故空置６个月的，将收回保障房。
除了厦门，上海、重庆等地都已出台了关于保障房的地方性法规。当务之急，是要在各地立法探索的基础上，抓紧制定国家层面的住房保障法律，确保未来５年３６００万套保障房实现公平分配。
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延伸阅读：央企建保障房盈利通道 捆绑商业项目套取信贷
（来源：财新网）对央企而言，大规模参建保障房，究竟是一个烫手山芋，还是一轮新的机遇？
5月初，国资委在网站上挂出通知，要求央企积极参与保障房的开发建设。“政府承诺今年建设1000万套保障房，实现难度很大。”一位接近住建部的人士告诉财新《新世纪》记者，今年保障房建设任务下得“太猛、太大”，各地开工和资金情况均不乐观，正因如此， 高层早有意推动央企进保障房。
经过一段时间的探讨和摸索，曾纠结于责任与盈利之间的央企，对保障房的态度也有了微妙的变化。在保障房的“大棒”下，银行也放松了银根，这对央企是大诱惑——以保障房来撬动贷款，可以滚动开发其他类型的商业项目。国资委在下发给央企的文件中已指明方向，“要抓住各地在保障性住房土地供应、 补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”
诱惑不止于此。对央企而言，在棚改、旧改、拆迁安置、单位自建房等各类住房都被纳入到保障房的范畴之后，可能带来一轮新的资源分配与调整机遇。每家央企、国企几乎都坐拥很多工业、仓储或科研用地的土地资源，一旦这些自有土地借保障房之名“盘活”成住宅用地，其效应就不可估量，即使只有十分之一 后变成商业性的住宅用地。不过，伴随而来的将是管理流程、 风险、分配机制等一连串复杂问题。
借保障房撬动信贷
五矿置业有限公司总经理田景崎向财新《新世纪》记者证实，早在3月份国务院就曾召开会议研讨保障房建设问题，住建部、国土部、国资委、财政部等相关部委以及多家大型央企均有列席。其后，住建部和国资委还分别召集地产主业央企开会，要求央企积极参与保障房建设。
一些央企在3月底就收到了这份名为《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》（下称《通知》）的文件。《通知》要求，有关央企要加强与地方政府的沟通，争取支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式，通过多种途径参与保障房开发建设。
“大规模保障房建设肯定离不开央企，这既是社会责任，也是政治任务。”一位不愿具名的央企人士称，目前在建保障房项目多以央企、国企为主。
经过一段时间的探讨和摸索，央企发现了更多源于保障房的机遇。比如，保障房“概念扩容”，棚改、旧改、拆迁安置、单位自建房等类型都被地方纳入了保障房范畴，一些央企敏锐地发现了其中的新门道。
“棚改、旧改项目大部分实质上还是商业开发，现在用保障房的概念来包装、立项，能够获得优惠政策支持。”房地产经理人联合会副秘书长陈宝存告诉财新《新世纪》记者，这种现象在各地 普遍。由于商品房市场销售低迷，一些开发商不愿亦无力在旧改、棚改项目上先期投入大量资金进行拆迁，因而很多旧改、棚改项目都陷入停顿。在这类项目上，央企也因资源 而更具议价能力。
据知情人士透露，保利地产在3月底接到《通知》后，曾发函至19个城市申请参与保障房建设，目前处于洽谈阶段的有10个城市，其中大部分均为旧城改造项目。
以石家庄为例，保利地产在4月敲定了石家庄晋煤金石（原石家庄化肥厂）改造项目，土地规模超过800亩。其中，除了建设金华家园保障房项目，还有约四分之三的地块可能用于商品房项目开发。“如果以保障房项目立项，比较容易争取到信贷支持。四分之一比例的保障房信贷，完全可以通过分期滚动开发模式撬动整个项目。”上述知情人士分析称。
事实上，国资委在下发至各央企的《通知》中也明确，“房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、 补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”
对此，田景崎表示，信贷政策对保障房的倾斜，对央企有着足够的诱惑，“在信贷紧缩的背景下，谁能撬动银行贷款，谁就能活得更好。说到底，房地产是资金和土地的游戏。”
中国中冶在其年报中也明确房地产发展规划，以保障性住房开发带动商业地产、商品住宅和土地一级开发业务，探索新的开发模式，提高 率。
“中冶和中交等基建型央企，更可以大打保障房的牌，因为拆迁安置也纳入保障概念，有助于他们的一级开发业务。”中交房地产集团内部人士告诉财新《新世纪》记者，这有助于地方完成保障房的数字指标，也有利于企业与地方政府的谈判。并且，还可以将拆迁安置的成本纳入土地一级开发总体费用，在土地出让时予以回收，以此保证 。
更加隐蔽的路径是土地资源的置换。据一位央企人士分析，按照目前的情形，地方政府确定没有充足的财政资金配套，若要完成保障房建设任务，不管以何种形态呈现，依然跳不出“保障房与商品房用地捆绑配建”的方式。
“以往是商品房用地配建5%—15%保障房，以后可能是保障房配建商品房，用商品房的利润来补贴支付保障房3%的利润。”上述人士表示，或者是“以地养房”的模式操作，即委托开发商建成保障房项目后，定向低价向其出让一定的商品房用地，用于保障房的移交回购。
一位不愿具名的某央企地产业务负责人也向财新《新世纪》记者证实，在央企与地方政府签订的很多框架性合作协议中，都有类似将保障房与其他商业项目变相“绑定”的条款，或作为招商引资项目给予优惠——这已是业内通行的“潜规则”。而且，地方政府更愿意与央企、国企合作，因为如此一来，即使低价转让土地被公开，地方官员也不会有“国有资产流失”之嫌。
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