[摘要] 限购政策给普通商品住宅带上“紧箍咒”，不过，商业项目也没能 终成为调控的避风港。在6月1日全面叫停“ ”政策实施后，商业在限购政策下的“擦边球”将更加难打。
限购政策给普通商品住宅带上“紧箍咒”，不过，商业项目也没能 终成为调控的避风港。在6月1日全面叫停“”政策实施后，商业在限购政策下的“擦边球”将更加难打。
产权年限
入住后只剩32年
5月16日，北京市住建委等五部门联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、 类项目管理的通知》，规定6月1日起，商业、 类项目不得设计成住宅的格局出售。“”项目被全面叫停。
这意味着，政府将楼市调控之手从住宅市场伸向了商业地产。
记者近日在位于亦庄的某项目采访时了解到，“禁令”的实施，确实给商业产权项目的开发商带来不少影响。
“我们已经赶在禁令发布前夜，取得了房屋销售许可证，确保6月1日以后出售的房屋可以有商用产权证。”不过，对于刚刚拿下地块、还未通过规划审批项目的未来，开发商则避而不谈。
北京市房地产协会副秘书长陈志解释，禁令限制的是设计、规划、审批环节，对于已经取得房屋销售许可证的，不在约束范围内。
不过，即使是拿到了商用产权证，商业所面临的其他诸多问题，也令购买者担忧。
“这个项目的产权的年限是40年，40年后的归属问题怎么解决，我比较担心。”看房者赵先生表示。实际上，该项目用地为2003年获取，到2011年收房产权只剩32年。根据我国《物权法》规定，普通住宅70年产权到期自动续期，而商业如何续期尚不明确。
居住成本
明显高于普通住宅
相对于普通住宅，商业除了购房成本加大外，其居住成本也较高。
按商业用途规定，商业的水、电等使用费用都将采取商用价格，水和电的价格都大概贵一倍左右。但目前开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，与政府协商，承诺能按民用水电标准收取。该项目销售人员就表示，该项目是“”。但有业内人士提醒：“具体怎么交法还是交房了才真正知道。”
据悉，该项目的取暖为散热片供暖，收费标准为30元/平方米，这与北京目前多数新盘所采用的计量收费相比，费用较高。而且，该项目无 ，采用的是用电的气电炉，使用成本较高。
此外，该项目的物业费为2.96元/平方米，而据记者了解，该项目周边的其他普通住宅项目，物业费均未超过2.5元/平方米。
户口难落
配套医疗 缺失
虽然该项目的广告语中有一句是“坐拥成熟商圈”，但记者实地了解到，该项目目前的商用配套还没有完成，要想发展成一定商业规模尚需时日。
“这个项目周边配套仍需改善，目前较难满足基本生活需求，缺少娱乐、医疗等配套。”看房者赵先生抱怨。而记者在该项目周边步行约半 ，也未能找到一家吃饭的场所。
根据规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，也就是说没有配套的幼儿园、学校，没有配套医疗、养老服务。
记者在该项目采访时也发现了这一问题。该项目没有自己的 配套系统和区域医疗，亦庄当地的学校、幼儿园、医院距离该项目较远。
另一个突出问题是，像这样的商业，不能办理户籍手续。因此，业主在子女 、养老服务等方面将存在许多限制。
但是，开发商似乎对这样一个 定位信心十足。“该项目是定位 ，大规模、高品质、高 的精装项目。”销售人员说。
一旦转手
税费高达房价一成
商业在买房税费及二次交易费用方面，都高出70年产权的普通住宅一大截。
记者了解到，该项目每平方米的均价在22000元左右，在楼市尚处于成长阶段的亦庄地区来说，略显偏高。
而由于该项目属于商业项目，根据规定，首付必须达到50%，贷款期限不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款，因此，使得贷款购房者的月供负担较重。
根据该项目销售人员的计算，以该项目一套36平方米的房子为例，总价约78万元，贷款39万元，按照7.48%的贷款利率，每月还款近4500元。
税费方面，2010年10月1日起执行的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》中规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女) 住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭 住房的，减按1%税率征收契税。而40年产权和50年产权的商业，无论是否为 购买，契税都按3%缴纳。
此外，如果5年后出售面积在140平方米以下的普通住宅，只需差额缴纳营业税。但商业无论年限与否，都要按全额缴纳5.5%的营业税。
有测算表明， 购买5年以上、90平方米以下的二手普通住宅需缴纳契税、个税、印花税及营业税，总税费一般情况下不会超过总房款的5%；而购买二手商业，契税由1.5%增加到了3%，营业税由差额缴纳改为全额缴纳，所需缴纳的总税费达到了总房款的9.6%。以总价为100万元的房子为例，购买商业要比普通住宅多交纳近5万元的税费，购房总成本大大增加。
因此，有估算表明，商业的总价至少低于70年产权住宅15%至20%，这样才便于在转手时相对于普通住宅有一定价格 。
据了解，该项目的开发商系北京和裕房地产开发有限公司，是立足于北京亦庄的本土开发商，旗下项目均定位 。但在房价下行的当前阶段，无论是 客还是普通购房人，都很难承载这类“”商业产品。
需要指出的是，虽然二手商业挂牌价格与二手普通住宅接近，但需要缴纳的税费却高出不少。有分析人士表示：“像这样的商业若想转手，很可能会处于有价无市的尴尬境地。”
该项目一位刘姓业主反映，在去年收房的时候，被收取了200元/平方米的公共维修基金。该业主认为，根据北京市建委的规定，公共维修基金只针对住宅项目收取，因此，他认为该项目涉嫌违规收费。
根据北京市有关住宅专项维修资金的相关规定，明确了民用住宅公共维修基金的收取标准：多层为100元/建筑平方米，高层为200元/建筑平方米。但对于商业，没有明确说明。市建委有关负责人答复：“对于正在销售或已经销售的商业，原则上可以参照住宅标准，由开发商在项目交用时向业主代收公共维修基金，也可以采取比较机动的现修现凑的方式临时收取”。
该项目的工作人员表示，“由于政策也不是很明确，开发商都没有收到房管部门的明文规定说不能收取。这笔钱将用于保障公共设施、设备的正常运转，保证业主的居住水准和舒适度。”该工作人员还说，“我们是在代收代缴，一旦有明文规定不允许收，我们将把钱退给购房人。”
记者查阅到，根据北京市相关规定，商品住宅维修基金由北京市居住小区管理 室代管，房地局应将代收的维修基金存入市财政部门指定的银行账户。
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