[摘要] 上海转型发展的 障碍是青年人才的住房问题。希望《上海市居住房屋租赁管理办法》能有力扭转租房市场严重倾斜的权利义务关系，使年轻人早日恢复对租房居住的信心，使城市转型发展更顺畅，使民心更顺，社会更和谐。
据报道，10月1日起，《上海市居住房屋租赁管理办法》就将正式施行。新规的主要内容集中在租金、租赁保证金、续租、优先购买权4个方面， 强调不得分割搭建出租或按床位出租、 人均承租面积不得低
毫无疑问，新规触及了上海房屋租赁市场中的两大问题：群租和承租人利益保护。
无论是在上海还是在北京、广州，只要有过租房经历的人都会有深刻的感受：租房难安定。房东随时可以用各种理由赶走租客，租客对房租也几乎没有话语权。无论是刚工作的年轻人还是新婚的小夫妻，都难以通过租房获得一个相对稳定的居住环境。这也迫使许多年轻人过早投入了买房的大潮，导致中国人 置业平均年龄远低于国际水平。
可见，要引导年轻人形成理性的居住观念，首先就需要确保租房的宜居性。因此，建立一个更强有力保护租客的租房市场就成为楼市调控的关键。《上海市居住房屋租赁管理办法》无疑是这方面努力的 新尝试。但从现有的条款来看，还有进一步加大保护租客力度的必要。
随意加价是目前租客遭遇 多的问题，一些房东动辄撕毁协议，目的也是为了加价获取更高 。在上海外来人口激增，租房市场长期处于卖方市场的情况下，要维护好承租人的权益，就需要上海在制定法规时，不仅有对房东每年加价次数的限定，更有对加价幅度的明确限定。
德国《租房法》规定，房租涨幅在三年内不得超过20%。此外， 大中型城市都要制定每年更新的“租价表”，根据“租价表”制定“合理房价”，房租超出后者的20%将被视为“房租超高”的违法行为，会被课以巨额罚款，超出50%将直接被视作“房租暴利”的犯罪行为。
正是这样明确的法规确保了德国租房市场的长期稳健发展，租住同一房子达数十年之久的租客数量相当可观。新婚夫妇可免于频繁换房，频繁装修，频繁更换家俱之苦。房东也可更了解租客，放心出租，获得更稳定 。社会则省却一大笔维稳成本。上海同样应早日借鉴成熟市场的规范做法，以保证租房市场的健康发展。
让上海租客痛心疾首的莫过于房东的随意毁约。这也是对租房可居性破坏力 的一种行为。不少承租人不得不耗费大量精力重新寻找房源、将 家电、家俱、生活杂物打包搬迁，甚至还得为子女重新寻找新的就读学校，搞得心力憔悴。但制约这种行为，仅靠“提前1个月通知承租人”来保护承租人利益显然不够，因为这并没有形成房东方承担更大违约成本的制约力。
相比之下，海外成熟租房市场一般会规定更严厉的制约措施。
加拿大的《租客保护法》规定，正常情况下，在租期内任何一方无论任何原因，均无权单方面终止租约。租期结束后，除非房子给房东自己的家人住，或者要装修、重建、拆毁、出售，否则法律上房东无权赶走租客。
美国旧金山市更明确规定，业主如逼迁租客，必须向受影响租客每户赔偿13500美元。且物业收回后只能自用，不得再度出租，如再度出租就必须给予原来的租客优先租用权，同时必须维持原来的租金水平。
正是通过让房东毁约行为变成无利可图甚至要倒贴搬迁费的制度安排，海外租房市场才从根本上改变了承租人的弱者地位，确保了租房成为一种更主流的生活方式。上海要改变现有非理性的居住理念，正需要这样强有力的制度安排。
当然，法规订得再严格，如果在执行环节漏洞百出，仍然无法扭转租房市场乱象丛生的局面。因此，在监管领域也应有更明确的分工责任。
从征求意见稿中我们可以发现，共有14个政府部门属于监管部门，但在保护承租人 关键的住房租赁信息采集环节，却仅安排了社区综合协管队伍来承担。房东如果出租房屋后不登记，政府部门又未获得该房屋已出租的信息，就很难进行必要的监管，而众所周知，房东为逃避租房税收，一般都不愿主动登记租房信息，而社区协管员根本没有入户调查权，也无从查证租客是否房东亲属。不久前的人口普查时，连居委干部都频吃闭门羹。
为保障住房租赁信息采集环节不流于形式，法规就应更明确公安部门对此的监管责任，当社区协管员多次提醒而房东仍拒绝登记时，应及时通过警务人员的介入来采集信息、核对信息，确保新法规的严肃性、公平性。
俞正声书记日前指出，上海转型发展的 障碍是青年人才的住房问题。希望《上海市居住房屋租赁管理办法》能有力扭转租房市场严重倾斜的权利义务关系，使年轻人早日恢复对租房居住的信心，使城市转型发展更顺畅，使民心更顺，社会更和谐。
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