[摘要] 日，江苏无锡一法院审结了一起房屋买卖合同纠纷案件。原告丁某起诉被告某房地产开发公司，要求被告双倍返还定金。 终法院根据我国《合同法》以及担保法等法律的相关规定，对商品房买卖认购协议效力中买卖双方对应的义务加以认定，驳回了原告丁某的诉讼请求。
近日，江苏无锡一法院审结了一起房屋买卖合同纠纷案件。原告丁某起诉被告某房地产开发公司，要求被告双倍返还定金。 终法院根据我国《合同法》以及担保法等法律的相关规定，对商品房买卖认购协议效力中买卖双方对应的义务加以认定，驳回了原告丁某的诉讼请求。
1、乙方须在2010年4月20日前携带除贷款金额外的房款及办理贷款的齐全资料至甲方售楼处与甲方签订《无锡市商品房买卖合同》，方可享受总价98折优惠，同时赠送机械上层车位。
2、如乙方未在约定时间内至甲方售楼处签约，视为乙方放弃购买该房屋，认购协议自动终止，甲方有权不再通知乙方，直接将房屋另行销售，定金不予退还。……五、本协议约定之销售单价及优惠只在双方约定的签约期限内有效。乙方签约不再享受优惠，同时甲方保留对该优惠进行调整的权利”。协议签订后，丁某向房地产公司交付了20000元定金，但直到约定的4月20日过后丁某始终没有再去过房地产公司的售楼处。2010年7月31日，房地产公司将争议的房屋另售他人。2011年2月22日，丁某诉至滨湖区法院称：《认购协议》中 “定金一概不予退还”、“如乙方未在约定时间内至甲方售楼处签约，视为乙方放弃购买该房屋，认购协议自动终止”的约定系格式条款，应为无效；第五条中约定不再享受优惠价格，即指没有优惠仍享有签约的权利，该条与视为乙方放弃购买该房屋的约定解释冲突，应做不利于格式条款提供方的解释；房地产公司将该套房屋另售他人，已构成根本违约，要求法院判令房地产公司双倍返还定金40000元。
本案争议焦点在于：1、商品房认购协议的性质、对于双方权利义务的约定如何认定；2、本案认购协议中约定的定金一概不予返还的条款是否系无效的格式条款；3、如买方未前往卖方处履行进一步磋商合同条款的义务，卖方未保留房屋，买方是否可主张定金的双倍返还。
法官认为，《认购协议》是在订立商品房买卖合同的本约前，先行订立的预约合同，是对交易房屋有关事宜的初步确认，是独立的合同。根据《认购协议》约定，买卖双方仅负有在2010年4月20日前为签订商品房买卖合同而进行诚信磋商的义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，就履行了认购书的义务。
《认购协议》中“……定金一旦缴纳不予退还”,已加重了丁某的责任，故该格式条款中“定金一旦缴纳不予退还”之约定无效，房地产公司不得据此约定主张定金不予返还。
《认购协议》中约定的定金20000元，应是担保双方的诚信谈判义务，以求 终达成正式的商品房买卖合同而交付的。因丁某在签订《认购协议》之日起至2010年4月20日期间未至房地产公司售楼处，故认定丁某以其行为拒绝继续进行磋商以订立本约。鉴于2010年7月31日房地产公司才将房屋另售他人，根据 人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，未能签订商品房买卖合同系丁某一方原因所致，则对丁某缴纳的定金按法律规定的定金规则予以处理。即按照 人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》 百一十五条 “当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金”之规定，丁某的诉讼请求不能成立，遂作出如上判决。
商品房买卖合同的前期认购协议是目前商品房买卖合同纠纷类案件中矛盾较多发的环节，原因在于我国法律对本约签订前的先行预约合同立法规范不足。2005年以来，尤其是近几年，商品房买卖市场在卖方市场与买方市场之间交替转换，卖方经常能够凭借地位强势强迫买方接受设置有不合理条款的格式合同。这种情况下，买卖双方会产生多种有利于自己的合同解释，这就要求法院从民法的公平原则、自愿原则、诚实信用原则出发，做 有利于保护市场正常交易秩序的裁判。
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