[摘要] 7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控提出必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。对已在全国近40个城市出台的“限购”政策，此次会议明确提出已实施住房“限购”措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的“限购”措施。
7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控提出必须坚持调控方向不动摇、调控力度
一线城市“限购”风起云涌，二三线城市房地产市场热度不减，一旦“限购”是否会对广大的二三线城市的房地产市场产生抑制作用？为了解近期未执行“限购”政策二三线城市的市场情况及出台“限购”政策的可能影响，中原集团研究 于2011年7月20日对或将出台“限购”政策的50个二三线城市的市场人士进行了电话及问卷调研。
注：本次调研共涉及15个省的50个二三线城市，分别为：江西(九江、赣州、抚州、宜春、新余)、福建(泉州)、海南(文昌、琼海、万宁)、江苏(常州、镇江、江阴、宜兴、昆山、太仓)、辽宁(盘锦、丹东、营口、鞍山、普兰店)、河北(燕郊、廊坊、保定、邯郸)、河南(安阳)、山东(泰安、潍坊、威海、烟台、淄博)、吉林(吉林)、浙江(富阳、建德、临安、象山、余姚、嘉兴)、湖北(襄樊、宜昌、黄石)、湖南(湘潭、岳阳、益阳)、云南(安宁、晋宁县)、四川(绵阳、德阳)、广东(东莞、惠州、中山)。
市场表现：未“限购”城市受调控影响有限
通过对50个未“限购”二三线城市的调研，中原集团研究 发现，由于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。
分化明显 显著影响城市不足2成
通过调研，中原集团研究 发现，有8个城市受到了本轮调控的显著影响，成交量出现下降，价格基本持平，这些城市分别是镇江、宜兴、太仓、普兰店、泰安、建德、临安、嘉兴；有21个城市受调控影响较小，成交量或成交价格中仅有一个指标受到影响；另外21个城市基本未受房地产调控政策的影响，量价依然稳中有升。
成交量：半数城市同比上升
据本次调研，50个未“限购”二三线城市中，2011年上半年有26个城市的住宅成交量同比出现上升，持平的为11个，下滑的仅13个。我们发现，同比下滑的城市主要集中在东部的江苏省、浙江省和江西省，而其余12个省的城市成交量均出现上升或持平。
成交价格：无一城市下跌
在被调研的50个城市中，无一城市的住宅价格出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平，持平的13个城市分别分布在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省这7个省。
受益挤出效应部分城市市场火热
受周边核心城市出台“限购”政策的影响，部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的 或自住需求。举例来说，由于福建省的厦门出台了“限购”政策，部分 需求转而投向泉州市；由于北京出台了“限购”政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。总体来看，50个城市中受益于挤出效应的城市达到21个，而这21个城市的房地产市场上半年均未受到调控政策的明显影响。
市场结构：本地需求为主 占比较高
本地 比例： 比例超20%城市占四成
中原集团研究 发现50个未“限购”城市中有18个城市的本地人房产 比重超过20%， 比重为10%-20%之间的城市为14个，剩余18个城市本地人 比重小于10%。 比重超过20%的18个城市均为经济发达省份的二三线城市，包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓；山东省的潍坊、威海、烟台、淄博；浙江省的象山、嘉兴；辽宁省的盘锦、丹东、营口、普兰店等城市。
外地客购房比重：半数城市外地人购房比重小于10%
通过调研，中原集团研究 发现50个未“限购”城市中有14个城市的外地人购房比重超过20%，外地人购房比重占10%-20%之间的城市为12个，剩余24个城市的外地人购房比重小于10%。14个外地人购房比重超过20%的城市可以分为两类，一类是具有旅游景观的城市，如海南省的文昌、琼海、万宁，山东省的威海、淄博、烟台；另一类是受益于大城市挤出效应的城市，如福建省的泉州，河北省的燕郊、廊坊，广东省的中山、惠州、东莞。
市场走向：“限购”影响大 出台需谨慎
本地自住需求占比决定 “限购”影响程度
根据中原集团研究 对已“限购”城市市场表现的调研，发现“限购”之前不同城市的房地产需求结构将决定“限购”后不同城市市场的表现，当然“限购”的范围以及地方政府“限购”的执行力度则是“限购”影响程度的决定性因素。假设这50个城市都执行相对适中的“限购”政策，那么由于需求结构的不同，这50个二三线城市的房地产市场受影响的程度也必将出现分化。
“限购”政策将对二三线城市造成显著影响
根据50个城市市场人士对“限购”政策可能造成影响的估计，结合这些城市外来需求和本地 需求的比例，我们将这50个城市分为三类：
一类城市，受“限购”政策影响较大，包括以下20个城市：泉州、文昌、琼海、万宁、常州、昆山、太仓、盘锦、丹东、营口、燕郊、廊坊、安阳、威海、烟台、淄博、嘉兴、东莞、惠州、中山。
二类城市，受“限购”政策影响较小，包括以下22个城市：九江、赣州、抚州、宜春、新余、镇江、江阴、宜兴、普兰店、泰安、潍坊、吉林、富阳、建德、临安、襄樊、宜昌、黄石、湘潭、岳阳、绵阳、德阳。
三类城市：不受“限购”政策影响，包括以下8个城市：鞍山、保定、邯郸、象山、余姚、益阳、安宁、晋宁县。
综上所述，一旦这50个城市出台“限购”政策，不同城市将明显分化，但整体来看，受影响城市的数量将占八成。其中20个城市(占比40%)将受到“限购”政策的明显冲击，成交量将出现明显下降；22个城市(占比44%)将受到“限购”政策的一定影响，但影响程度不会太大，成交量将出现小幅回落；其余8个城市(占比16%)，“限购”前后成交量将不会出现明显变化。
有保有压 “限购”政策不应一刀切
中原集团研究 认为，由于中国广大的二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构，因此对于二三线城市，“限购”政策不应采取一刀切的做法，针对不同城市应该采取不同的措施。对于一些本地 需求占比较高的城市应尽快出台“限购”的政策；对于外地客占比较高的城市应区分对待，一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行“限购”，一些因大城市“限购”而挤出到周边城市的自住需求应该采取鼓励的政策，而纯粹外地 需求占比较高的城市则也应尽快出台“限购”政策。
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