[摘要] 在刚需项目热销支撑下，上周上海商品住宅市场成交略有回暖。
在刚需项目热销支撑下，上周上海商品住宅市场成交略有回暖。
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周(7月18日-7月24日)上海市商品住宅成交面积为17.25万平方米，环比(较前周)上涨20.61%；成交均价为22677元/平方米，环比上涨3.38%；商品住宅新增供应面积为20.75万平方米，环比上涨22.13%。
德佑地产研究主任陆骑麟称，这显示目前一些低总价的刚需项目依然受青睐，“近两周，商品住宅新增供应的重心逐渐向中低端楼盘转移，是商品住宅市场成交回暖的主要原因之一。”
豪宅成交量翻番
据佑威数据，上周外环外、小户型、低总价的刚需房成为销售热点。成交面积排行前十名中，有9个项目为外环外的小户型、低总价项目。位于宝山的中冶尚园和位于闵行的万源城尚郡占据了成交面积前十项目中的前两名，总成交面积达到2.9万平方米，其中中冶尚园的成交面积达到了1.57万平方米，该板块的楼盘普遍单价在1.3万元以下，且以小户型为主。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，上周上海市成交面积排名前十位的新建商品住宅项目，均价多集中在1.2万-1.5万元/平方米，且多位于外环外区域。“这显示目前受政策抑制的市场，刚需仍为 主力，也表明现阶段低价仍是首要制胜因素”。
佑威数据显示，上周获取预售证的商品住宅项目共6个，新增供应也多以外环外 为主，大多数项目的供应量都在300套以上。
上周的豪宅市场成交量同样有所回升。
德佑地产昨日发布的数据显示，上周上海单价5万元以上的 住宅成交套数达到50套，比前一周多出24套，达到5月以来的 点。虽然上周并未出现单价10万元以上的豪宅成交，但 楼盘整体成交量的大幅回升，对上海全市均价起到明显推高作用。
成交量低位反弹
对于上周商品住宅成交量的反弹，楼市专评网 分析师黄志坚判断，这是在前周基础上的低位反弹。
据黄志坚介绍，截至7月24日，本月上海市商品住宅仅成交了53.57万平方米，仍然处于历史低位。
中房信分析师薛建雄预计，7月上海市的商品住宅成交量将维持在70万平方米左右，较6月略有下降，与去年7月大致持平。
事实上，沪上的商品房库存量依然高企。
据中指研究院数据，按照目前的销售速度，截至6月底，上海商品房的可售面积需要10个月才能消化，而一般情况下，4-6月的去库存时间才较合理。
中指院截至24日的统计显示，上海可售住宅套数为53842套，环比减少0.92%；可售住宅面积780.99万平方米，环比减少0.86%。
德佑地产昨日称，一旦二、三线城市的限购展开，库存高企的情况可能在蔓延，开发商的 压力将进一步增加。
9月或成窗口期
薛建雄还提到，接下来的7月底和8月，还会有很多楼盘推出，但刚需房源已经不多。薛建雄判断，进入8月后，商品住宅成交量可能继续下滑，“如果到9月成交量还是萎靡不振的话，房价就会出现大跌。”
据薛建雄介绍，2010年至今年上半年，上海二手房成交量约2500万平方米，而一手房成交量只有约1400万平方米。“在一手房房价没有出现实质性下跌的情况下，价格相对较低的二手房市场承纳了相当比重的需求。”薛建雄据此判断，虽然今年2月以来市场积压了不少房源，但并不意味着需求出现等量萎缩，“只要一手房市场房源价格下调10%～20%，需求自然冲回一手市场”，“上海的需求量很大，一旦房价出现一定幅度的回调仍是恰当的出手时机。”
而德佑地产研究主任陆骑麟则认为，调控持续一段时间后，房价并未出现实质性下跌，已让部分购房者对房价再度上涨的担忧加剧，“因此，在目前的僵持状态下，也有部分人入市购房。但市场的进一步回暖，依然面临着限购、限贷政策以及优惠不足等障碍。”
对此，克而瑞分析师付琦分析道，楼盘能否获得热销，关键是价格，“只要真正对价格进行调整，销售都会上升。”在限购政策下，中 楼盘的潜在客户失去了购房资格，即便 也无济于事；而低总价楼盘的潜在客户以刚需为主，因此 促销有望拉动销售。
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