[摘要] “限购令”实施已半年多,受政策和市场之手的双重影响,济南楼市上半年呈现出的种种迹象表明:在政策短期内不会放松的情况下,房价似乎已开始显现下行端倪,宏观调控仍将主导市场走向。
“限购令”实施已半年多,受政策和市场之手的双重影响,济南楼市上半年呈现出的种种迹象表明:在政策短期内不会放松的情况下,房价似乎已开始显现下行端倪,宏观调控仍将主导市场走向。
政策之手不松劲
今年以来,
7月12日,国务院常务会议提出新“国五条”,要求进一步巩固和强化房地产市场调控效果,其中 为值得关注的是,会议提出:已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。分析人士指出,限购范围即将扩大化,表明未来较长一个时期内,政策调控之手不会放松,楼市将逐渐朝着政府预想的方向发展。
二手房市场成交低迷
上半年,受限购、限贷、加息等一系列政策的影响,济南二手房市场与往年相比显得十分萧条,尽管二手房挂牌量一直较高,但成交量持续在低位徘徊,市场双方的价格博弈仍在持续。
搜房网二手房数据监控 数据显示,前6个月济南二手房供应量总体呈逐步增长态势:1月挂牌量为61012套;2月受限购政策影响下降较多,但挂牌量仍达31656套;3月挂牌量微弱回升,达到33925套;4月挂牌量大幅度回升,达65038套;5月稍有回落,挂牌量为56160套;6月挂牌量环比增长31.57%,挂牌量达73887套。
与挂牌量相比,上半年二手房成交量明显过低,市场呈现较为严重的供过于求状态。市住房保障和房产管理局网上房地产数据统计显示,上半年全市二手房累计成交量为9463套(二手住宅9173套)。6个月中,仅1月成交量经历了短暂的火爆,成交1994套;2月受限购政策影响,成交量环比大跌42.53%,跌入谷底;3-6月成交量随较2月有所上升,月成交量也只在1500套以上小幅震荡。
价格方面,各月二手房挂牌均价较2010年底有明显上涨。数据显示,1月挂牌均价为8692元/平米,环比2010年12月上涨1.89%;2月8745元/平方米,环比微涨0.61%;3月8809元/平方米,环比微涨0.73%;4月8926元/平方米,环比上涨1.33%;5月8988元/平方米,环比继续微涨0.69%;6月8895元/平方米,环比下跌1.03%。与往年相比,上半年二手房价格涨幅有所趋缓,价格保持平稳。
新房库存持续增加
与二手房市场的低迷相比,新建商品房市场似乎可以用“相对景气”来形容。市城乡建设委“济南住宅与某机构”网签数据显示:1-6月新建商品房(新建商品住宅)网签成交数量分别为9747套897152.49平方米(6519套790000.88平方米)、11298套1107641.27平方米(8393套969142.13平方米)、3017套208514.33平方米(1287套141445.73平方米)、4204套356166.99平方米(2160套235490.56平方米)、5660套553725.39平方米(3362套364441.99平方米)、5007套435145.54平方米(3315套380869.32平方米)。
从各月网签成交量看,与去年同期相比增长明显。在政策抑制了投机 性购房后,开发商主动适应形势,主推面向刚性需求的高性价比房源,赢得了市场的青睐。
但从市场供需看,以往楼市明显供不应求的状况,今年逐渐转变为供大于求。数据显示,1-6月,全市新建商品房(新建商品住宅)新增供应分别为11386套891052.85平方米(5291套627664.08平方米)、1877套117744.1平方米(972套96278.37平方米)、5379套408319.9平方米(2814套313541.18平方米)、4936套456545.2平方米(3011套363943.5平方米)、6229套531461.64平方米(3923套422417.13平方米)、7026套727888.03平方米(3798套450827.24平方米)。
以新建商品住宅为例,扣除一二月限购政策出台实施前突击网签的因素,从3月以来,新建商品住宅已连续4月供应量(新增预售加上存量)远大于需求量,市场供需形势已由以往的“去库存”逐渐变为“积压”,随着下半年供应量进一步增加,库存压力将进一步增加。
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